앞으로 정권이 바뀌었다. 재개발, 재건축 시장도 당장은 아니지만 큰 바람이 불 것으로 확신한다. 과거에는 엄청난 규제와 쓸데없는 개입으로 부동산 시장의 혼란만 가중시켰다. 이번 정권도 비슷할 것으로 보이지만, 이렇게 경기가 안 좋을 때 막상 규제만 한다면 지방 부동산 시장은 더욱 냉각될 것이다. 재개발, 재건축 시장은 세금이 중요한데, 법도 계속 바뀌어 법률 적용에 어려움을 많이 겪는다. 이제는 부동산 세금이 어떻게 될 지와 재개발, 재건축 조합원 입주권에 대해 한번 알아보려 한다.

​

오늘은 재개발 재건축 조합원 입주권 부동산 세금의 향후 미래는 ?

재개발, 재건축과 관련된 세금은 종전 부동산을 조합에 제공하여 조합원입주권을 취득하였다가 다시 신축이 된 경우 새로운 아파트를 취득하게 된다. 그래서 어느 시점에 취득하고 어느 시점에 양도하느냐에 따라 규정의 적용이 달라진다. 그래서 재개발, 재건축에 관련된 입주권 세금은 잘 알아봐야 한다. 조합원의 부동산은 관리처분계획인가일 이전까지는 "부동산"의 물건으로 남아있다가 관리처분계획인가 이후 조합원 입주권으로 바뀐다. 그리고 준공 후 신축 주택이 나의 것이 되는 것이다.

종전 주택을 양도하거나 신축주택을 양도하면 양도소득세 과세대상이 된다. 이때, 1세대 1주택이라면 양도소득세 비과세가 적용되고 3주택자(일시적 2주택자는 3년 이내 팔아야함) 이상 다주택자에게는 양도소득세가 과세되며, 투기과열지구나 조정대상지역일 경우 2년 거주, 2년 보유의 조건이 맞추어지지 않는다면, 중과세된다.

그리고 신축 주택의 장기보유특별공제 계산은 종전주택과 달리 별도의 계산규정을 따라야 한다. 입주권으로 매각하는 경우면 이전에 소유한 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우로 입주권 양도 당시 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세 및 특례규정을 준용해 양도소득세를 받을 수 있다. 그러나 입주권이 1개가 아니라면 양도소득세도 과세되지만 해당 입주권을 포함한 다주택자인 경우에도 입주권을 팔 때는 주택의 중과세율이 적용되지 않고 일반적인 양도소득세율이 적용된다.

​재개발, 재건축과 관련한 양도소득세에 가장 중요한 것은 사업단계별로 "종전부동산이 조합원입주권으로 변화되었다가 다시 신축으로 바뀌는 시기"이다. 즉, 내가 취득한 물건이 부동산을 취득한 것인지 입주권을 취득한 것인지에 따라 보유기간의 계산이 달라지고 내가 양도한 물건이 부동산인지 입주권인지에 따라 비과세와 중과세, 양도소득세 계산방식이 달라진다. 예를들면, 조정대상지역에 소재한 다주택을 양도할 때는 중과세가 적용되지만, 입주권으로 변환된 후 양도할 때는 중과세가 적용되지 않는다.

재개발과 재건축 사업 과정에 관리처분인가 절차가 있다. 관리처분인가 단계는 사업시행구역 안에 있는 종전부동산의 소유권 및 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발, 재건축 사업으로 조성된 토지와 축조된 건축에 관한 권리로 변환된다. 그리고 분양하는 토지, 건물들을 합리적으로 배분하는 절차이다.

​

관리처분은 계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받아야 효력이 생긴다. 국세법에서는 부동산이 입주권으로 변화하는 시기를 관리처분인가일로 본다. 그리고 입주권이 다시 부동산이 될 때 신축아파트의 준공일이라 한다. 그런데 현재는 부동산이지만 입주권으로 변화되는 시기가 재건축이나 재개발 모두 관리처분인가일이 아닐 수 있다. 지금은 얼마 없지만 05년 이전에 재건축 사업에 있어서는 권리변환일이 사업계획인가였다.

새 정부가 출범하기 전부터 똘똘한 1채로 갈아타는 사람들이 많이 있었다. 그래서 서울 강남3구의 핵심 아파트들의 시세는 하늘을 뚫고 우주까지 도달할 지경이었다. 한국은행 역시 금리인하를 단행하고 새 정권의 목표도 민생안정이란 이름으로 돈을 풀 것이 뻔하다. 그렇다면 단기적으로는 주식 및 코인에 자금이 흘러들어가지만 향후 서울부동산에 몰릴 것이다.

새로운 이재명 대통령은 이전 대통령의 탄핵으로 대통령직 인수위원회가 없는 상황에서 바로 대통령직무를 시행해야 한다. 그래서 국무총리 및 국무위원들의 인선에 시간이 걸릴 것이 뻔하고 이 과정에서 학연, 지연 등의 다양한 부분에서 피바람이 불 수도 있다. 그렇기에 단기적으로 규제지역이 확대되거나 가혹한 세금이나 부동산 규제가 발생한다고 보기는 어렵다. 게다가 내년 6월 지방선거 시즌도 돌아오기에 규제지역 확대는 어렵고 그나마 강동, 성동, 마포구 정도를 토지허가거래지역으로 묶을 확률은 높다.

​

생각 이상으로 경기는 안 좋다. 제조업은 물론이고 한국의 수많은 자영업자들도 장사가 잘 안된다. 그도 그럴 것이 경기가 어려우니 사람들이 지갑을 닫을 것이고 기업도 최대한 아끼기 위해 인력 지원도 줄이고 허리띠를 졸라 매고 있다. 경기침체에 대한 두려움으로 한국은행의 금리인하와 대출금리 인하도 생각 이상으로 빠르게 이루어 질 것으로 본다. 스트레스 DSR 3단계가 7월에 적용되기는 하지만, 이것이 금리인하에 따른 부동산 매수를 막기는 어려울 것이다. 이번이 내 집 마련의 막차라고 생각하는 사람들이 많기 때문이다.

​

하지만 정책적 이유로 규제지역이 증가한다면, 부동산 시세는 급변할 것이다. 특히, 덜 상승되었거나 소외받은 서울 외곽이나 지방, 수도권들은 양극화에 대한 두려움으로 규제지역 지정 이전에 사람들이 몰릴 가능성이 높다. 게다가 무한계약갱신법 같은 전세 무제한 제도에 임대사업자들의 주택을 감정평가액으로 팔아치우는 말도 안 되는 법이 시행된다면, 집을 팔려는 사람들은 더 없어지고 공급은 씨가 말라버리고 무주택자들은 공공 임대를 위해 목숨을 걸 것이다.