강서구는 서울 마지막 개발구역으로 마곡지구가 들어서면서 일자리가 폭발적으로 늘어났다. 게다가 등촌동, 가양동 중심으로 한강뷰가 가능한 단지들도 연일 서울이 불장으로 활활 타면서 재건축을 위한 움직임이 생겼다. 그러던 와중 마곡의 신안빌라가 최고 15층 365세대로 재건축된다. 25년 4월 제3차 정비사업 통합심의위원회를 열고 신안빌라 재건축 사업의 통합심의를 통과시켰다. 이날 통합심의위원회는 출퇴근 동선과 어린이 공원 등의 접근성도 고려해 부대복리시설 또한 배치한다고 한다.

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오늘은 강서 마곡 신안빌라 재건축 사업성 분석 사업시행인가 임박에 대한 포스팅입니다.

마곡은 강서구의 아니, 서울의 마지막 개발부지로 가양1동, 발산1동, 방화1동, 공항동이 포함되어 있다. 이스타항공, LG, 대방건설, DL이앤씨, SOIL 등의 큼지막한 회사들이 몰려있어 일자리가 많아 강서구 마곡에 몰리는 사람들이 늘어났다. 그에 따라 아파트들도 많이 생기고 지하철도 연장되는 등의 호재가 생기고 있다. 대규모 복합 개발 호재에 의해 다수의 대기업 본사 이전으로 핵심 업무지구로 부상하고 있는데, 대표적인 개발로 마곡 마이스 복합단지, CJ공장 부지개발 등이 진행된다. 특히, CJ공장 부지개발은 오피스, 상업시설 조성하는 프로젝트로 총 사업비만 6조원이다.

전문가들은 향후 판교에 버금가는 주거 선호 지역으로까지 자리잡을 것으로도 보고 있다. 마곡엠밸리는 20억을 넘은 가격을 보여주는데, 현재 마곡의 주거비중은 16.2%지만 판교는 25.5%, 분당은 32.3%에 비교하면 아직 낮다. 강서구 일대 집값 상승세는 앞으로도 지속될 것으로 보는데, 계속된 개발호재와 대기업 위주의 임차인 구성, 특정 산업으로 특화된 클러스트(바이오, 연구개발 등) 등이 마곡지구 미래가치를 높이기 때문이다.

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하지만 역시 단점도 있는데 마곡지구는 아직 개발이 덜 되고 강남이랑 멀어 교통이 불편하고 유동인구 부족, 지리적 모호성 등이 대표적이다. 그리고 아직 주변 환경이 쾌적하지 않다거나, 공사 진행 중인 부지들이 유령도시처럼 보인다는 평도 있다.

마곡 신안빌라는 한국토지신탁에서 재건축 신탁사로 결정되고 재건축을 실시한다. 신안빌라의 경우 마곡엠밸리 2단지, 4단지와 가까우며 9호선 + 공항철도 마곡나루역, 조금 걸으면 9호선 신방화역도 갈 수 있다. 게다가 마곡지구가 평지라 언덕도 없어 좋으며 주변 대장단지와 함께 인프라를 누릴 수 있고 바로 옆에는 마곡지구 16단지 아파트가 27년에 지어진다. 아쉽게도 초품아는 아니고 조금 걸어가야 송화초가 있고 마곡중, 백영고등학교를 갈 수 있고 한강과도 거리가 꽤 있다.

신안빌라는 84년 지어진 아파트로 총 재건축 면적이 5,288평이다. 총 8개동에 234세대, 12년도에 정비구역 지정된 후 14년 조합설립인가, 18년 사업시행인가, 19년 시공사 선정 후 조합원분양신청을 하였다. 그러다 구역 내 상가소유자가 누락되어 조합무효소송 판결로 지연되다 23년에 들어서 새로운 신탁사로 한국토지신탁이 들어오고 얼마 전 건축심의를 통과했다. 84년 지어진 아파트인 만큼 하자가 많아 실거주는 어려운 편이고 주차 문제, 수압문제, 난방 문제 등이 있는 편이다.

평당 850만원 수준으로 공사비를 계산하였다. 현재 연면적에 부대복리시설 및 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 계산하면 총 공사비는 1,570억이다. 기타사업비는 철거비, 금융비용, 예비비, 조합운영비, 현금청산비 등이 포함되고 신탁 비용 등을 포함하여 700억으로 가정했다. 총 비용은 2,270억이 나온다.

현재 신안빌라의 공시지가는 1,264만원인데, 현재 25평 시세가 재건축 호재로 8억 9천만원으로 평당 3,560만원으로 상당히 높다. 이렇게 공시지가가 낮은 이유는 오래된 아파트이기 때문에 거의 땅값으로만 계산했기 때문인데, 공시지가의 1.8배로 감정평가액을 책정했다. 그렇다면 평당 2,275만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 1,359억이다.

조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 계산했는데 주변 아파트들이 대부분 10억이 넘어 평당 3,000만원 이상이라 이보다 조금 낮게 책정했지만 더 상승할 확률이 높다. 기존 조합원 연면적이 5,975평이므로 조합원 분양수익은 1,673억이 나온다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 458평 × 1,500만원으로 68억이다. 상가는 평당 3,200만원으로 가정하면 상가수익은 96억이다.

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일반분양가는 평당 3,600만원으로 가정했다. 근처 마곡엠밸리2단지는 34평이 13억 2천만원이라 평당 3,800만원이고 마곡엠밸리1단지는 3,400만원, 마곡엠밸리3단지도 평당 3,700만원 수준이다. 마곡엠밸리 단지들이 2010년대에 나온 것을 생각하면 평당 3,600만원으로 잡아도 충분히 완판 가능할 가격이다. 일반분양 수익은 2,282억이다. 총 수익은 4,119억으로 일반분양 면적이 크기에 사업성이 좋은 편이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.36이란 엄청난 사업성이 나온다. 향후 공사비가 많이 올라도 타격이 별로 없을 아파트이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 8억 1,600만원이고 조합원 분양가가 9억 5,200만원(34평)이면 분담금은 1억 3,600만원이 나온다.

향후 마곡의 미래는 밝고 앞으로 서울 신축은 더욱 귀해지기에 이만한 사업성을 가진 아파트를 찾기는 힘들 것이다. 올해 사업시행인가를 거치고 빠르게 관리처분인가를 목표로 하는 아파트로 소규모 단지임에도 불구하고 마곡엠밸리 이상의 단지가 될 것인지는 계속 지켜봐야 알 수 있을 것 같다.