하반기에 몰린 또 하나의 폭탄 : 전세 보증금 대란

한국의 하반기 경제가 정말 어려워질 것 같습니다. 

은행의 PF 대출 만기, 원리금 상환 유예 종료, 미국과의 금리차 심화, 무역수지 연속 적자, GDP 성장률 감소 등 하반기에 더 안좋아질 폭탄들이 수두룩 한데, 여기에 전세 보증금 대란까지 추가를 시켜야 할 듯 합니다.

그럼 전세 보증금 대란은 왜 하반기에 폭탄이 되어 돌아올 것일까요?

바로 2년 전에 계약한 전세금이 바로 고점이었던 데다 그 계약건수도 5만건이 넘어가기 때문에 이번 하반기에 재 계약을 해야되는 전세입자에게 일부 (재 계약 시) 또는 전부 돌려줘야 할 금액이 어마어마 하기 떄문입니다.

팩트 체크를 한번 해보도록 하겠습니다. 

[KB 부동산 - 전국 월간 아파트 전세가격지수]

위 아파트 전세가격지수를 보시면 약 2020년 10월부터 상승을 하기 시작하여 계속해서 증가하였고, 2021년 12월부근 부터 최고점 수준(100)에 다다르게 됩니다.

올해 하반기 시작인 2023년 7월의 2년 전인 2021년 7월의 전세가격지수도 95 수준으로, 올해 4월 88.91 보다 한참 높은 수준인데 이러한 물량이 계속해서 재 계약으로 나오게 되면 임대인은 재 계약을 하더라도 많은 돈을 돌려주면서 재 계약을 해야됩니다.

아파트만이 아니라 전체 주택의 전세 가격지수를 봐 보겠습니다.

[KB 부동산 - 전국 주택종합 전세가격지수]

주택 전체에 대한 전세가격지수는 그나마 아파트보다는 재 계약 시 돌려줘야 되는 비율이 적게 나오고 있습니다. 

올해 4월 전세가격지수는 92.429 인데, 2021년 7월에는 96.05으로 상대적으로 갭이 크지 않습니다. 

하지만 추세는 아파트와 동일함을 알 수 있습니다.

결론적으로 올해 하반기에 전세 보증금 대란이 올 가능성이 매우 높아 보이며, 그 중에서도 아파트 전세가 특히 더 심각한 수준입니다. 

매매가격대비 전세가격 비율 추세도 한번 살펴보겠습니다.  

[KB 부동산 - 전국 아파트(위), 서울아파트(아래) 매매가격대비 전세가격비율]

매매가격대비 전세가격비율이 하락하는 것은 매매가격과 전세가격의 차이가 더 크게 벌어짐을 뜻합니다. 

추세적으로 볼때는 전국이나 서울이나 모두 장기간 완연한 하락 추세입니다.

다만 서울이 전국보다 비율이 10 이상이 차이가 나며, 전세 대란에 더 취약할 것으로 보여집니다.

이는 최근 서울의 단기간의 매매가 상승으로 인해 갭이 늘어나기도 하였고, 다만 전세가격이 그에 따라 동반 상승이 되지 않으며 갭을 키운 것으로 보입니다.

올해 4월 서울의 평균 매매가격대비 전세가격비율이 54.7을 기록했는데, 매매보다 전세가격이 거의 절반 가격 수준밖에는 안되는 심각한 역전세 난이 발생했다 라고 할 수 있겠습니다.

정말 올해 하반기가 심각합니다. 

이 많은 폭탄을 다 어떻게 막을 수 있을까요? 또 유예 시키고, 정부에서 귀한 세금으로 보장해주고 한다고 해도 다 뒤로 충격을 미루는 상황밖에는 안되는 것이고, 이제는 너무 장기간 미뤄왔기 때문에 더 미룬다고 하면 핵폭탄을 만드는 꼴이 될 것입니다.

요즘 시국에는 정말 내 귀한 돈을 지키기만 해도 성공한 투자가 될 것으로 판단되며, 절대 무리하고 위험한 투자는 지양하시라고 말씀 드립니다.