서울 홍제동은 서대문구의 낙후된 동네로 홍은동과 더불어 동쪽으로는 인왕산, 남쪽으로 안산, 백련산, 북한산으로 둘러쌓인 완전 분지형 동네이다. 산으로 둘러쌓인 만큼 여름에 시원하지만 겨울에 추울 수 있다. 서울 도심역까지 매우 가까운 편이라 CBD에 직장이 있는 사람이라면 서대문구 홍제동에 처음 보금자리를 마련하고 갈아타는 전략을 쓸 수 있다. 그러나 최근 홍제3구역에서 조합과 성당간의 부지 이전 갈등이 법적으로 진행 중이고 이로 인해 이주가 늦어지고 있다.

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오늘은 홍제3구역 재개발 중단? 사업성 추가 분담금 분석입니다.

홍제3구역은 24년부터 이주를 시작했지만, 재개발 사업에서 흔히 볼 수 있는 종교시설과 갈등을 빚고 있다. 이는 전광훈의 교회와 비슷한 사례로 종교시설이 재개발에 끼게 되면 진행이 지지부진해질 수 있다는 또 다른 사례로 보여준다. 홍제3구역에서는 천주교 서울대교구를 상대로 점유이전금지 가처분 신청과 명도소송을 제기했다. 조합관계자는 23년 성당 측이 협상 전제조건으로 제시한 종교 부지와 공원부지 맞교환 요구를 받아들였다.

그러나 성당 측에서 변경 고시 후 수개월이 지나도 건축비, 설계 등을 이유로 협상에 응하지 않아 조합에선 결국 소송에 들어갔다. 무악재 성당 측은 재개발 초기 때부터 비협조적이었고 조합에선 사업성을 이유로 성당을 포함시켰지만 성당 측에선 존치를 요구했다. 그리고 협상이 잘 끝난 듯 하지만 성당 측에서 돌연 입장을 바꾸어 소유권 이전등기 확정판결이 나온 지 10년이 경과되어 소멸시효가 완료되어 권리가 소멸되었다고 주장했다.

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그리고 맞소송을 내면서 사업은 다시 미궁 속으로 빠지게 되었다. 이는 전형적인 시간끌기로 이에 따른 보상을 많이 받으려는 수법으로 조합 측에선 판단하고 있다. 하지만 사업이 늦어지면 늦어질 수록 바뀐 정권과 사업비, 공사비, 인건비 등의 문제가 생긴다. 그걸 알고 있는 주민들의 속만 타는 실정이다.

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홍제3구역은 634세대의 아파트가 지어질 단독주택 재건축 구역이다. 19년 사업시행인가를 받고 20년 힐스테이트로 시공사 선정되었다. 이후 21년 조합원 분양신청, 22년 관리처분인가가 이루어졌다. 하지만 현대건설과 공사비 인상 협상을 다시 시작하고 평당 공사비는 784만원이 되었고 종교시설 문제로 언제 사업비가 증가할 지도 모른다.

홍제3구역의 경우 8,250평의 구역이고 420여명의 토지등소유자가 있고 인왕아파트(127세대), 인왕궁아파트(113세대), 안산맨숀(44세대) 등 공동주택소유자가 전체 80%를 차지한다. 그리고 이외의 다세대주택 사람들은 대지지분이 작은 편이라 분담금이 클 것으로 보인다.

홍제3구역의 토지이용계획도에 따르면 8,253평의 대지면적에 1,327평은 정비기반시설이 지어지고 나머지 6,926평에 아파트가 지어진다. 그리고 상가면적은 634평이고 용적률은 278%이다.

인왕아파트나 인왕맨숀, 인왕궁아파트를 포함한 해당 구역의 용적률이 나와있지 않기에 평균적 용적률인 160%를 적용하면 기존 연면적은 11,081평이다. 용적률 278%가 적용된 연면적은 19,254평이다. 임대주택 면적은 총 2,050평(평균 23평)이므로 상가 및 임대주택을 제외한 일반분양 면적은 5,489평이 나온다.

평균 공사비가 이미 784만원이 나왔지만 공사비와 사업비가 상승될 확률이 매우 높다. 그래서 공사비는 800만원으로 가정하고 기본적인 연면적에 지반공사, 지하, 기반시설 등을 고려하여 연면적이 1.5배를 해서 계산했다. 총 공사비는 22,283평 × 800만원으로 2,673억이다. 기타사업비에는 조합운영비, 금융비용, 현금청산비, 정비기반시설비용, 예비비 등이 포함된다. 해당 구역의 기타사업비는 약 1,200억으로 집계되었기에 총 비용은 3,873억이다.

해당 구역 중 안산맨숀의 경우 최근 실거래가가 5억 2,000만원(23평)으로 평당 2,260만원 수준이고 인왕궁아파트는 17평이 5억 3,800만원이 나와 평당 3,160만원 수준이다.

해당 구역 공시지가가 1,500~1,800만원 수준이므로 종전자산평가액은 평당 1,920만원(1,600만원의 1.2배)으로 가정해서 계산하면, 총 종전자산평가액은 2,127억이 나온다.

조합원 분양면적이 약 11,081평이고 조합원 분양가는 평당 2,800만원(근처 2000년 준신축인 인왕선현대가 25평이 평당 3천만원 수준)으로 잡아 계산하였다. 그렇다면 조합원 분양수익은 3,103억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 307억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 222억이다.

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일반 분양가는 이제 구로구의 신축이 34평이 12억인 시대에 맞추어 신축이 더욱 귀해지니 평당가는 4,200만원으로 가정했다. 아직 이주 중이고 앞으로 돈이 풀림에 따라 돈의 가치가 떨어지는 것을 고려하여 일반분양가를 좀 높게 잡았다. 하지만 이보다 더 높아질 가능성이 매우 크다. 그렇게 계산하면 일반분양 수익은 2,305억이다. 총 수익은 5,937억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이 나온다. 아무래도 재개발이고 비용이 더욱 커지면 커질수록 분담금은 더 증가할 수 있다. 현재 홍제3구역의 상황은 종교시설 이전 때문에 사업이 늦어지고 소송에 따른 비용도 추가될 것으로 보인다. 그렇기에 기타사업비에 예비비를 소모하던가, 더욱 비용을 끌어쓸 것으로 보인다. 그렇다면, 앞으로 조합원들의 추가 분담금이 더욱 증가할 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 2억 9,100만원이고 25평 조합원 분양가가 7억이라면 분담금은 4억 900만원이다.

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종교시설이 신이라는 신념을 버리고 돈에 목숨을 거는 것이 대한민국의 종교의 현실이다. 시간은 가고 그에 따른 조합원들의 근심도 커지겠지만 홍제3구역은 언젠가는 된다. 입지가 좋은데, 3호선 무악재역을 타면 도심(을지로3가), 여의도역, 판교 모두 가까워 3개의 일자리 지구를 빠르게 갈 수 있다.