월계초안아파트는 월계동의 아파트로 사실, 노원구의 주요 재건축 단지로 손꼽히고 있다. 월계동의 미미삼인 미륭, 미성, 삼호3차 아파트와 함께 서울 강북구에서 상당히 영향력 있는 재건축 단지가 바로 월계초안이다. 현재는 재건축을 추진하기 위해 동의서를 걷고 있다고 한다.

오늘은 노원구 월계초안아파트 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

월계초안아파트

월계초안은 1단지, 2단지로 이루어져있는데 사실 바로 붙어있는 편은 아니다. 월계초안 1단지는 98년 준공, 410세대, 용적률은 266%이고 월계초안 2단지는 97년 준공, 용적률 225%, 571세대이다. 재건축을 한다면 그나마 사업성이 나오는 월계초안 2단지를 중심으로 할 것이고 해당 구역은 3종일반주거지역이라 용적률 최대 300%까지 적용된다.


초안1단지와 2단지 사이로 빌라촌 및 종교시설 등이 있어 통합 재건축을 한다고 하면 이 구역까지 편입시켜야 할 지도 모른다. 교통이 불편하여 자차가 있어야하는데 무엇보다 지하철역이 멀어 버스에 의존해야한다. 단지 바로 옆에 우이천이 있어 산책하기 좋고 걸어서 갈 수 있는 학교가 많이 있다. 그리고 월계동이 광운대역역세권 개발과 함께 호재가 많이 있는 편이다.

우이천, 초안산, 공원 등이 근처에 있어 녹지가 풍부하며 동네가 조용하며 유흥시설이 적다. 마트나 편의점, 버스정류장이 가깝긴 하지만 지하철역이 멀다. 그래서 주민들은 동북선이 개통되기만을 기다리고 있다. 동북선은 26년 개통 예정이고 1호선, 2호선, 4호선, 5호선, 6호선, 7호선, 경의중앙선, 수인분당선 총 8개의 노선을 갈아탈 수 있는 지하철이다.

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월계동은 또한, 노원구의 중계동 학원가, 즉, 노원학군을 이용할 수 있다. 현재 명문 일반고인 대진고/대진여고에 1지망으로 넣으면 거의 입학할 수 있다. 초품아이기도 한데 신화초등학교를 안고 있다. 하지만 구축이라 중앙난방이고 주차난도 심한 편이다. 근처에 재개발하는 곳은 모아타운 1호인 번동 모아타운으로 현재 분양 예정 중이다.

사업성 분석


월계초안 2단지의 대지면적은 5,238평이고 기존 용적률 225%를 적용한 연면적은 11,785평이며 용적률 300%가 적용된 연면적은 15,714평이고 일반분양 면적은 3,929평이다. 임대주택을 넣는다면, 사업성이 너무 안 나오기에 임대주택 세대는 제외했다.


총 비용

공사비는 평당 800만원으로 가정했고 지하층, 옥상, 부대복리시설, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 1.5배 × 800만원 × 15,714평이므로 1,885억이 나온다. 기타사업비는 철거비, 이주비, 현금청산비, 조합운영비, 예비비 등을 포함하며 500억으로 가정했다. 그렇다면 총 비용은 2,385억이다.

현재 월계초안 2단지의 공시지가는 1,068만원이므로 감정평가액은 공시지가의 1.5배하였다. 조합원 연면적은 평당 1,600만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 1,885억이다.

총 수익

최근 구로구 고척동의 고척힐스테이트푸르지오의 국민평수 일반분양가가 10억이 넘었다. 이제는 외곽 아파트도 기본 10억 이상인 세상이 온 것이다. 월계동에서 그나마 신축인 아파트가 월계센트럴아이파크인데, 35평이 10억에 실거래되었다. 평당가가 약 2,800~3,000만원 수준이라 볼 수 있다.

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초안2단지의 21평 실거래가를 보면, 3억 3천만원으로 평당 1,500만원이다. 그래서 조합원 분양가는 1.5배 정도 하여 2,300만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 2,710억이다. 일반분양가는 앞으로 신축이 더욱 귀해지고 공급이 부족, 재건축 초과이익환수제 폐지가 어려워지기 때문에 분양가 상승은 불가피하다. 그래서 일반분양가는 평당 3천만원으로 가정해 일반분양 수익을 살펴보면 1,178억이다. 총 수익은 3,888억이다.

비례율

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이 나온다. 이는 일반분양가가 불가피하게 크게 상승할 것이라는 가정하에 나온 사업성이다. 만약, 종전자산평가액이 4억원이라면 권리가액은 4억 2,400만원이다. 조합원 분양가가 5억 7,500만원이면 분담금은 1억 5,100만원이다. 하지만 일반분양가 상승은 확실하며, 앞으로 서울은 전 지역 투기과열지구에 선정될 확률이 높으며 주요 재건축, 재개발 지역은 토지허가거래구역으로 묶여 함부로 사유재산을 팔 수도 없게 될 것이다.

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집주인들은 가격이 오르는 것은 좋지만, 함부로 팔았다간 엄청난 세금을 때려맞기에 팔 수도 없고 가지고 있어도 엄청난 보유세를 내야 한다. 무주택자는 이미 올라버린 집값을 보고 내집마련을 포기하고 무한계약생신권을 돌리거나 임대주택이나 평생 월세로 살 가능성이 높아지는 미래다.