수원의 월드컵 1구역이 드디어 신탁방식으로 재개발을 시작한다. 월드컵1구역 재개발 추진위원회측은 지난달부터 한국토지신탁과 MOU(업무협약)을 체결했다. 이 구역은 수원시 팔달구 우만동 일대로 수원월드컵경기장 근처에 있기 때문에 재개발 명칭도 특이하게 월드컵이란 단어가 붙었다.

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오늘은 수원 팔달구 우만동 월드컵1구역 재개발 시작 사업성 분석입니다.

​수원 팔달구는 수원시에서 가장 재개발이 활발한 곳이다. 구의 명칭은 수원의 4대문인 팔달문에서 유래한 것으로 수원의 구도심을 대부분 포함하는 곳이다. 따라서, 재래시장과 맛집들이 발달되어 있고 일자리보단 전통이, 아파트보단 단독주택 및 다가구 주택이 발달되어 있다. 구도심이란 특징 때문에 수원의 4개의 구 중에서 가장 인구가 적고 수원 화성이 "성역화 사업"이 이루어진 바람에 주변 개발 사업은 모두 스탑되고 팔달구는 거주지보단 관광지, 상권의 중심지로 자리잡게 되었다.

그래도 2010년도부터는 전부 재개발 지역으로 지정되어 팔달 1~25개 구역까지 있다. 분당선의 개통으로 천지개벽한 동네도 있고 새롭게 아파트를 짓는 곳도 많이 있는데, 그 예로 힐스테이트 푸르지오 수원, 매교역 푸르지오 SK뷰 등 신축들이 생기고 있다. 화서역도 스타필드 개통과 함께 상권의 중심지가 되었고 수원역이 지나므로 유동인구도 엄청 많다. 하지만 팔달구에서 재개발이 이미 진행된 매교동, 우만동, 인계동을 제외하곤 아직 치안붕괴 상태라 전면 재개발이 이루어져야 치안붕괴라는 낙인을 지울 수 있을 것이다.

그 중 우만동이 바로 수원월드컵경기장이 있는 곳으로 월드컵1구역(가칭)이 진행되는 곳이다. 우만동 477번지 일대로 우만테크노밸리와 월드컵경기장역의 더블 초역세권으로 미래가 기대되는 곳이다. 구역면적은 74,872㎡이고 개발 후 지하 2층 ~ 지상 최대 39층, 15개동에 2천세대 이상의 신축 아파트가 탄생할 예정이다.

아직 극초기 구역이라 자세한 면적도 잘 안 나와있는 재개발 구역이다. 심지어 이름도 월드컵1구역이지만 언제 바뀔지도 모른다. 그리고 아직 제대로 된 정비계획이 나오지 않았고 재개발 구역이라 평균 용적률을 모르고 다세대주택, 다가구주택 위주라 감정평가액 측정하기도 어렵다. 그래서 월드컵1구역의 용적률은 평균적인 용적률 180%를 가정했고 최대 300%로 올라갈 것으로 계산했다.

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구역면적이 22,688평이고 기존 용적률이 40,839평, 용적률 300%가 적용된 연면적은 68,064평까지 상향된다. 임대주택 비율을 15%(10,209평)로 가정하고 상가를 3천평으로 가정하면, 일반분양 면적은 14,016평이다.

우만동 바로 옆에는 광교신도시 끝부분이 있다. 광교호반베르디움, 광교에일린의뜰이 있으며, 그나마 준신축인 2004년생 대단지 동수원월드메르디앙 아파트가 있다. 그래서 감정평가액은 동수원월드메르디앙 공시지가의 0.6~0.8배 해서 계산했다. 감정평가액은 평당 2,000만 수준으로 계산해보면 조합원들의 종전자산평가액은 8,167억이다.

조합원 분양가는 평당 2,700만원으로 가정했다. 근처 팔달구 우만1재건축은 평당 2,100~2,500만원 수준인데, 공사비 증가로 분양가가 상승할 것을 가정했기 때문이다. 조합원 기존 연면적이 40,839평이므로 조합원 분양수익은 11,026억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하여 계산하면 임대주택 수익은 1,531억이다. 상가는 평당 2,000만원으로 가정하면 상가 수익은 600억이다.

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일반분양가는 평당 3,200만원으로 가정했고 34평의 경우 일반분양가가 11억이 나온다. 조금 비싼 일반분양가이긴 하지만, 팔달구 우만동이 광교신도시와 인접하고 초품아에, 월드컵 경기장이나 아주대학병원 바로 옆, 다른 상권이나 교통도 편리했기에 높게 잡아 계산해보았다. 일반분양 수익은 4,485억이다. 총 수익은 17,642억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.01이 나온다. 아직 제대로 된 계획이 나오지 않은 초 개략적인 분석이므로 앞으로 분양가는 더 높아질지 낮아질지는 미지수이다. 하지만 사업비나 공사비는 앞으로 더 오를 것은 확실하다. 비례율은 충분히 바뀔 수 있는 것이고 만약, 나의 종전자산평가액이 5억라면 권리가액은 5억 100만원이다. 조합원 분양가(25평)가 6억 7,500만원이라면 분담금은 1억 7,400만원이 나온다.