송파한양2차도 21년 신통기획에 의해 재건축 추진단지로 지정되었다. 하지만 주민들의 엄청난 갈등으로 인해 사업참여 철회를 요청하는 등 엄청난 난항을 겪었다. 재건축, 재개발은 정말 주민들과 PM사, 정비사 등의 여러 조직들과 많이 싸운다. 그 싸움이 끝나는 것이 착공 및 이전고시인데, 심지어 착공이 끝나도 싸우는 경우가 있다.

​

조합장은 대부분 늙은 사람인데, 이들은 그냥 바지사장이고 90%는 정비사에서 추진하고 진행한다. 조합장은 그냥 일반인이지만, "장"이란 이름 하나 달았다고 인생에서 맞볼 수 없는 여러 사람들과 만날 수 있어 갑질도 하기도 하여 문제가 되기도 한다.

​

오늘은 송파구 송파한양2차 신통기획 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

송파한양2차는 1984년 준공된 아파트로 744세대, 용적률 165%의 나쁘지 않은 사업성을 추측할 수 있는 단지이다. 평형도 26평부터 51평까지 다양한 평형을 가지기에 대지지분도 평균 이상이다. 5호선, 9호선, 8호선의 트리플 노선이 지나지만, 어느 하나도 역세권이라 하기에는 애매하긴 하다. 그래도 3개의 노선 중앙에 있어 원하는 지하철을 이용하기 좋다. 물론 8호선은 잘 이용하지 않겠지만 말이다.

송파한양2차는 24년 12월 제14차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열어 송파구 송파동 151번지 일대 "송파한양2차 아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 경관 심의안"을 수정 가결하였다. 심의를 통해 용적률이 무려 299%, 최고 29층, 15개동, 1,346세대까지 증가한다.

​

그리고 주변 도로와 단차로 단절되었던 한양공원은 접근성을 높이기 위해 단차를 없애고 주변 도로 폭을 넓히고 가로변 보행공간을 확보하여 인근 아파트 단지와 공공보행통로를 조성하는 등 쾌적한 보행환경을 개척한다. 총 수입 추정액은 1조 9천억, 총 지출은 9,700억 정도라 한다.

​

처음엔 고도제한으로 인해 최고층수 제한도 있었고 임대주택 배치도 다소 많아 재건축에 어려움이 있었다. 최근 임대주택 배치수 비율도 줄이고 근처에 아파트들도 재건축을 진행함에 따라 송파한양2차도 훈풍을 맞고있다.

송파한양2차의 대지면적은 16,007평이다. 용적률이 무려 299%까지 상향되고 용도지역 상향에 따른 용적률 증가로 임대주택 비율도 꽤나 높은데 15% 정도로 가정했다. 기존 연면적은 26,411평이고 용적률 299%가 적용되면 47,860평까지 상향된다. 임대주택은 7,179평이고 일반분양 면적은 14,270평이나 된다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했고, 용적률 299%에 부대복리시설, 커뮤니티, 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 1.5배 × 47,860평 × 850만원하여 6,102억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용 등을 모두 포함한 비용으로 2,000억으로 가정했다. 총 비용은 8,102억이 나온다.

현재 공시지가를 보면 3,800만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 공시지가의 1.2배 수준으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 평당 4,560만원으로 가정하여 계산하면 12,043억이다. 현재 31평이 17억에 거래되었는데 평당 5,400만원 수준이다.

조합원 분양가는 평당 4,800만원 수준으로 계산했다. 송파동, 가락동 근처의 대장아파트는 헬리오시티로 33평이 25억인 수준이라 평당 7,000~8,000만원 수준이다. 조합원 분양수익은 12,677억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 1,077억이다.

일반분양가는 근처 아파트가 6천만원 수준이라 평당 5,600만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 7,991억이다. 총 수익은 21,745억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이다. 그러므로 1.13이 나온다. 일반분양가나 조합원 분양가를 높게 잡았고 용적률이 매우 상향되어 일반분양 물량이 증가하였기 때문에 사업성이 높게 나온 것이다. 만약, 공사비가 증가, 사업이 지연되거나 분양가가 분양가상한제로 인해 막혀버린다면, 비례율은 떨어지고 자연스레 사업성이 떨어지게 된다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 14억 1,360만원이라면 권리가액은 15억 9,736만원이다. 만약, 조합원 분양가(31평)가 14억 8,800만원이라면 환급액이 1억 936만원이 나온다.