아파트 재건축에 대한 규제가 많아지고 공사비 상승, 조합원 갈등, 세금 등으로 인해 재건축 보다 리모델링으로 선회하는 단지들도 있다. 리모델링 사업의 경우 재건축 사업과 달리 절차가 간소하여 사업기간이 짧다. 그리고 재건축 초과이익환수제 등의 적용을 받지 않아 재건축 아파트에 비해 사업 수익성도 좋다. 이런 이유로 최근 리모델링에 대한 관심이 높아졌다.

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오늘은 리모델링 입주권 리모델링 재건축 분양가상한제 적용 ?에 대한 포스팅입니다.

재건축 사업은 아파트의 건축연한이 30년 이상이 되어야 하고 안전진단 등급이 D등급 이하여야 한다. 규제가 심한 정권이면 안전진단 통과부터 매우 어려워진다. 그래서 부산 동래구 동래럭키도 안전진단에서부터 쓴맛을 보았다. 반면, 리모델링 사업의 경우 아파트의 건축 연한이 15년 이상이고 안전진단 등급이 B, C 등급이면 시행할 수 있다. 서울시를 기준으로 리모델링이 가능한 아파트는 서울시 전체 아파트의 대략 50% 이상이라 한다.

용인시 수지구의 경우 대부분 용적률이 높기 때문에 아쉽게 재건축보다는 리모델링으로 진행해야한다. 만약, 용도지역 상향으로 용적률이 상향된다면 재건축이 가능할 수 있다. 리모델링 사업은 재건축 사업에 비해 절차가 매우 간소해서 사업시행기간이 짧다.

그러나 리모델링 아파트의 경우 재건축 아파트와 같이 완전히 부순 후에 새로 짓는 것이 아니다. 기본 골조, 내력벽은 그대로 두고 나머지 주분만 철거하여 새로 짓기에 아무래도 구조 등이 기형적일 수 있다. 좌우로 넓히는 것에 한계가 있기에 앞뒤로 늘리다보니 동굴처럼 길어진 아파트 구조가 단점이다.

게다가 재건축 사업에 비해 일반분양 가능한 물량이 적어 조합원들의 분담금 역시 큰 것이 문제다. 다만, 리모델링은 재건축초과이익환수제라는 세금을 피할 수 있다.

최근 민간택지 분양가상한제가 적용되었는데, 리모델링 아파트에도 분양가 상한제가 적용될까 ?라고 의문을 가질 수 있다. 사실, 리모델링 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 국토교통부에서는 리모델링 조합이 공급하는 주택은 기존에도 증가하는 가구 수가 30가구 이상으로 입주자 모집 승인의 대상이 되는 경우 민간택지 분양가상한제의 적용 대상지이다.

그래서 리모델링 아파트를 매수할 때에도 분양가 상한제의 적용으로 추가분담금이 높아질 수 있다는 것을 반드시 고려해야 한다. 뷴양가상한제란 건축비와 택지비를 더한 값을 기준으로 일정 수준 이상 분양가를 올리지 못하도록 하는 제도이다. 결국, 분양가상한제의 적용으로 줄어든 일반분양 수익만큼 조합원이 추가해야 할 분담금은 더 증가한다.

리모델링 입주권은 리모델링 아파트의 소유자라면 모두 취득할 수 있다. 물론 본인이 입주권을 원하지 않으면 아파트를 다른 사람에게 팔고 이주할 수 있다. 또한, 재건축 아파트와 달리 리모델링 아파트의 입주권은 언제든지 사고팔 수 있다. 소유자가 바뀐 경우에는 리모델링 조합에 조합원 승계신고만 하면 된다.

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반면, 재건축 입주권은 투기과열지구의 경우 제한되는 것이 많다. 재건축이라면 조합설립인가 이후 조합원 지위를 양도, 양수할 수 없고 재개발이라면 관리처분인가 이후 조합원의 지위를 양도, 양수할 수 없다. 이때, 양수에는 매매나 증여처럼 권리관계를 변동시키는 모든 행위가 포함된다. 그러나 상속이나 이혼처럼 당사자의 의사와 무관하게 소유권을 취득하게 되는 경우에는 양수로 보지 않는다.

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예를들어, 재개발 구역에 있던 어머니의 집을 아들이 상속받는 경우에 그 상속시점이 관리처분계획인가 이후라고 하더라도 아들은 입주권을 받는데 아무런 문제가 없다. 그리고 투기과열지구 재건축 조합원의 경우 2년간 실거주하지 않으면 현금청산될 수 있다. 이때, 주택의 취득시점부터 분양신청공고일까지 합산 거주기간이 2년을 충족하면 되고 반드시 연속 거주하지 않아도 된다.