잠실주공5단지가 한강뷰가 나오는 로얄층, 로얄동에 임대주택을 설치하기로 결정하였다. 그만큼 잠실주공5단지가 이제는 재건축을 미루고 싶지 않을 정도로 급하다는 것을 느꼈다. 그럴 만한 것이 잠실주공 5단지는 1978년 지어져 무려 45년이 지난 아파트로 신통기획으로 이제야 재건축할 수 있는 기회를 맞아 층수 제한도 풀려 더 높게 올릴 수 있게 되었다. 최고 70층, 28개 동, 6천세대 이상의 한강뷰가 가능한 최고의 단지로 과연 탄생할 수 있을지 모르는 잠실주공 5단지는 이제 조합설립 이후를 준비하고 있다.

​

오늘은 잠실주공5단지 사업시행인가 연내통과 ? 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

1970년대 잠실지구를 개발하면서 생긴 아파트로 현재는 잠실주공5단지를 제외하고는 모두 재건축되어 신축이 되었고 유일하게 남은 아파트가 잠실주공5단지이다. 하지만 잠실주공5단지도 이제 재건축을 시작하면서 주공아파트는 이제 역사적 뒷길로 사라지게 되었다. 잠실주공이 완전체일 때는 5단지만 유일하게 15층의 고층 아파트로 유명했다. 복도식 세대와 타워형 세대가 있으며 중형 평수인 30평대 아파트로 이루어져 사업성이 좀 괜찮다고 한다.

잠실주공5단지는 무려 1996년도부터 재건축을 추진했으나 강남구의 은마아파트와 함께 재건축 시장의 동향을 드러내는 바로미터로 잠실역을 낀 엄청난 입지로 세대수, 평형, 대지지분 등에서 압도적이다. 14년 사업시행인가를 앞두고 전 조합장이 뇌물 수수로 잡혀가고 박원순 시장이 있을 때는 재건축, 재개발에 호의적이지 않아 또 뒤로 미루어졌다.

​

그리고 21년 오세훈 시장이 당선되고 잠실주공5단지는 다시 재건축에 불이 붙었고 22년 잠실주공5단지는 재건축 확정되었다. 23년 정비계획안이 통과된 상태지만 서울특별시와 송파구청 측에서 오세훈 시장이 추진 중인 신통기획이 가능하다 판단되어 신통기획으로 변경되었다. 이는 서울특별시에서 추진하는 신속통합기획 패스트트랙으로 도계위 심의를 첫번째로 통과한 사례다.

25년 4월 정비사업 통합심의위원회에서 통합심의가 보류되었다. 공공보행통로를 늘리고 한강변 스카이커뮤니티 설치를 위해 한강변 주동, 호수를 길게 배치한 부분을 긴 동으로 나누라는 의견과 임대주택 한강뷰 배치에 대해 심의를 보류했다. "소셜믹스"는 임대세대의 분리와 낙인효과를 방지하기 위해 분양주택과 임대주택의 동, 호수를 섞는 것인데 재산권 침해라는 반발이 이어졌다.

​

잠실주공5단지의 입지는 2호선, 8호선의 더블역세권에, 강남4구라고 할 수 있는 최적의 입지이다. 잠실주공5단지는 매 정권마다 다른 양상을 보였는데, 박원순 시장때는 50층으로 짓고 싶었지만 주거지역 최고 35층, 한강변 15층룰에 막혀 정비계획이 지연되었다.

​

게다가 17년 대통령과 고등학교 동창 출신이 잠실주공5단지 건축에 적극 관여하게 되어 설계 변경으로 수년간 지연되었다. 21년 다시 오세훈 시장이 돌아오고 신통기획으로 추진하면서 또 계획이 바뀌는 모습을 보여주었는데, 새로운 정권이 들어서면 또 어떤 규제에 막힐지 모르는 아파트가 바로 "잠실주공5단지"이다. 그리고 올해 안에 사업시행인가를 목표로 하고 있는데, 소셜믹스 등의 문제로 지연되고 있다.

잠실주공5단지는 13년 조합설립인가 이후 건축심의를 받기 위해 기존 정비계획을 여러 번 변경했다. 이에 따라 조합설립인가가 이루어진지 10년이 넘었지만 계속 경미하게 바뀌고 있다. 토지허가거래제도에도 불구하고 국민평수가 40억이 넘었고 사업비가 무려 5조 가까이라 1인당 분담금이 1억 이상이라 한다. 평당 공사비의 경우 최고층수 70층을 가정하면 추가적으로 지연시간이나 비용이 더 발생할 것으로 보인다.

잠실주공5단지는 현재 지하 4층~지상 최고 70층까지의 6,491세대의 신축으로 추진하고 있고 현재 용적률은 138%이고 용적률 최대 323%까지 상향된다. 해당 구역은 3종주거지역과 준주거지역이 혼재된 곳이라 용적률이 이렇게 높게 형성될 수 있다.

잠실주공5단지의 대지면적은 총 108,245평이고 이 중 아파트는 89,796평만큼 지어진다. 공동주택의 경우 3종일반주거지역인 주택용지 59,601평과 준주거지역으로 이루어진 복합용지로 태어난다. 그 안에는 학교, 공공청사, 공원 등이 포함되고 종교시설은 미지수이다.

기존 연면적은 123,918평이고 용적률 323%가 적용된 연면적은 290,041평이다. 임대주택은 15%(용적률 상향에 따른 임대주택 분양수 증가)로 가정하고 상가는 10%로 가정하면 각각 43,506평, 29,004평이다. 일반분양 면적은 93,613평이 나온다.

공사비는 최상급 하이엔드를 고려하여 평당 1,200만원을 가정했고 최고 층수 70층의 랜드마크를 고려하여 연면적에 2배하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 69,609억이다. 평당 공사비는 추가적인 지연기간이나 공사비 증가를 가정하여 높게 잡았다. 기타사업비는 상가영업보상비, 이주비대출, 조합운영비, 금융비용, 정비기반시설 등을 고려하여 약 20,000억으로 가정했다. 그렇다면 총 비용은 89,609억이다.

현재 잠실주공5단지의 82타입 공시지가가 23억이므로 평당가가 64,250,000원이 나온다. 35평의 현재 실거래는 41억으로 40억을 뛰어넘고 평당가가 1억 1,700만원 정도가 나온다. 감정평가액은 평당 6,700만원으로 가정했다. 조합원 총 종전자산평가액은 83,025억이다.

조합원 분양가는 평당 7천만원으로 가정했는데, 이는 잠실주공5단지에 사는 사람들은 그 높은 종부세도 낼 만한 소유자이고 하이엔드라는 것을 고려하고 앞으로 생길 수 없는 최고 입지의 신축 아파트라 평당가를 높게 잡았다. 평당 8천으로 잡고 계산하면 조합원 분양 수익은 86,742억이다. 임대주택도 하이엔드를 가정하여 높게 평당 2천만원 수준으로 잡고 계산하면 임대주택 수익은 8,701억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하여 계산하면 상가 수익은 14,502억이다.

​

일반분양가는 다시는 없을 희소성을 가진 최고의 아파트라 평당 1억원으로 가정했다. 분양가가 평당 1억 이상이 실제로 이루어진 것은 포제스 한강이 처음이다. 1억으로 일반 분양을 가정하면 93,613억이다. 총 수익은 203,558억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 약 1.3정도가 나온다. 일반분양하는 세대수가 많고 높은 분양가이기에 엄청난 비례율이 나온 것이다. 하지만 공사비 상승과 여러 정치적 변수, 아파트 세대수 감소 등에 따른 이유가 나온다면, 비례율은 감소할 것으로 예상된다. 기존 용적률이 138%인데, 최대 323%까지 상향할 수 있는 사기적인 혜택이 만약, 통과되지 않는다면 골치 아프게 될 것이다. 그렇기에 잠실주공5단지가 택할 선택은 최대한 빠르게 진행하는 것 밖에 없다. 과연 올해 안에 사업시행인가를 받을 수 있을지가 앞으로 서울 재건축, 재개발 시장의 큰 폭탄을 낳는 곳이다.