온천동은 부산 동래구의 핫한 동네로, 해수동의 "동"을 맡고 있다. 과거 온천이 많은 동네라 하여 온천동이란 이름이 붙었는데, 너무 노후화된 곳이 많아 온천동은 재개발로 다시 태어나려 한다. 부산은 인구가 많이 감소하고 있어 과연 재개발이 성공할 수 있을까 걱정되는 곳이기도 하다. 특히, 초기 재개발이 물려버리면 그 물건과 같이 늙어갈 수 밖에 없다.

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오늘은 부산 동래구 온천6구역 초기 재개발 위험 사업성 분담금 분석입니다.

온천6구역은 아직 "가칭"이란 이름이 붙은 만큼 초기 재개발이기에 조심해야 한다. 작년 11월 추진위원회 사무실이 열리고 이제는 조합설립인가를 위해 동의서를 걷고 있다고 한다. 구역면적이 매우 넓은 것으로 유명한데, 구역면적이 넓으면 아찔하기도 하다. 비대위가 생길 수 있고 종교시설이나 각종 상가들이 절대 조합설립에 동의를 하지 않을 수 있기 때문이다. 온천6구역은 동래구 온천동 1236-10번지 일원에 위치하고 면적은 무려 230,000㎡로 사실상 부산 마지막 대단지라고 평가받는다.

온천6구역은 3호선, 4호선 미남역 더블역세권에 위치하며 동래구 신축인 동래래미안아이파크 건너편에 위치한다. 금강초를 안고 있는 초품아이며 내성중, 여명중, 온천중, 동인고, 사직고 등이 있다. 수많은 학원가를 갖추고 있는 사직동은 학군지로 유명하며 사직동의 학군을 이용할 수 있는 위치이다.

현재 토지등소유자는 2,500명이고 예상 세대수는 4,800세대로 초기 사업지다보니 아직 P는 많이 안 붙었다. 다세대 주택들이나 다가구 주택들이 많아 투자할 만한 곳이 많지만 위험성이 있는 사업지라 함부로 들어가기 어려운 곳이다. 근처에는 최근 분양한 동래에코팰리시아시아드 아파트가 있고 분양권은 34평이 6억대에 거래되고 있다.

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지방이 부동산 빙하기를 맞아 동래구 온천6구역도 잠시 주춤했었다. 23년 추진위원회가 설립되려 했으나 그게 뒤로 미루어졌고 25년 5월이 되서야 추진위원회 설립 개최가 이루어졌다. 정권이 바뀌고 재개발 구역이 어떤 변화를 맞을지는 계속 공부하며 지켜보아야 한다.

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온천6구역의 면적은 230,000㎡(69,696평)이고 아직 최대 용적률이 얼마나 적용되는지 몰라 300%까지 적용된다고 가정했다. 재개발 구역이라 다세대 주택은 거래사례비교법으로, 다가구 주택은 원가법으로 계산한다. 그래서 기존 연면적은 다세대 주택 평균 용적률 180%로 가정했다.

연면적이 300%까지 올라가면, 최대 209,090평까지 상승하고 기존 연면적은 180%로 가정했으므로 125,454평이다. 임대주택은 15%로 가정하면 31,363평이고, 상가는 5천평으로 가정하면 일반분양 면적은 47,273평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정하고 지하층 및 부대복리시설을 고려하여 연면적에 최대 1.5배를 해보았다. 총 공사비는 26,659억이다. 기타사업비는 철거비, 금융비용, 조합운영비, 현금청산비 등이 포함되며 좀 비싸게 잡아 4,000억으로 가정했다. 총 비용은 30,659억이다.

조합원 분양가는 최근 분양한 근처 동래에코팰리스아시아드를 비교하여 계산했다. 36평이 평당 1,700만원 수준이라 공시지가는 평당 2,000만원 수준으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 25,090억이다.

현재 해당 구역의 가장 랜드마크라고 할 수 있는 것이 동래래미안아이파크로 공시지가는 평당 2,280만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 2,700만원 수준으로 계산했고 총 조합원 분양 수익은 33,872억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 4,704억이고 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가 수익은 1,000억이다.

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일반분양가는 이제 부산도 34평이면 10억이 넘어가기에 평당 3,400만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 16,072억이다. 총 수익은 55,648억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.995이다. 아직 초기 재개발이라 용적률이 최대 얼마까지 상승하느냐, 공사비는 얼마로 책정하느냐, 일반분양가나 조합원 분양가는 얼마에 책정하느냐에 따라 비례율이 달라지므로 주의해야 한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,000만원 수준으로 25평 계산하면 7억이고 권리가액은 6억 9,650만원이다.

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조합원 분양가가 34평이 9억 1,800만원이라면 분담금은 2억 2,150만원이다. 비례율이 높으면 높을수록 사업성이 높고 사업은 최대한 빠르게 진행되는 것이 좋기에 사업이 빨리 무난하게 진행된다면 분담금은 줄어든다.