드디어 목동 신시가지 아파트 중 최초로 조합설립인가가 난 아파트가 생겼다. 그 이름하여 목동 6단지이다. 그동안 양천구 목동은 재건축을 한다는 소문만 무성했지 실제로 진행은 더디기만 했다. 토허제로 지정된 곳이기도 하고 워낙 아파트를 잘 지어서 아파트를 재건축할 필요가 있는 아파트인가 하는 이야기도 많이 나왔다. 그래도 목동6단지가 재건축 조합설립인가가 되면서 드디어 신시가지 아파트의 신축 초문을 열었다.

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오늘은 목동6단지 조합설립인가 올림픽파크포레온 이상의 사업성 ?에 대한 포스팅입니다.

서울 양천구 목동6단지가 목동 신시가지 14개 단지 중 최초로 추진위를 뛰어넘고 바로 조합설립인가가 되었다. 구는 목동6단지 재건축 조합설립인가를 했다고 밝혔다. 이렇게 목동신시가지 중 가장 속도가 빠른 단지는 목동6단지가 되었고 최초 조합장 선출 및 정비사업전문관리업체로 창성씨앤디로 선정되었다. 목동 6단지가 최초로 조합설립인가가 될 수 있었던 것은 조합 직접설립 공공지원이 한몫했다고 한다.

구는 주민들의 참여와 협조를 바탕으로 조합설립 과정에서 추진위원회 구성 단계를 생략하고 주민협의회 구성, 추정분담금 산정, 정관 및 선거관리 규정 작성, 조합설립동의서 징구, 창립총회 등 전 과정을 효율적으로 이끌어냈다. 보통 직접설립되는 조합은 내부에서 정말 많은 마찰이 생기는데, 이를 극복할 수 있는 방법으로 신탁방식이 떠오르긴 한다. 다만, 수수료가 많이 붙는다는 문제점이 있다.

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목동6단지의 기존 용적률은 139%로 매우 쾌적하며, 용적률은 무려 300%까지 적용받아 엄청난 사업성을 가진다. 현재 세대수는 1,386세대인데 신축으로 탄생한다면 2,173세대의 40층의 고층 아파트로 변모한다. 또한, 연면적 7,000제곱미터 규모의 목동6단지 복합청사도 확보하여 주민들의 삶의 질 향상은 물론 행정적 서비스와 효율성도 제고한다.

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목동6단지는 향후 시공사 선정(시공사도 최고급 프리미엄 브랜드로 예상) 및 건축과 교통, 환경영향평가 등 통합심의를 거쳐 사업시행인가계획을 발표할 것이다. 그리고 목동6단지 조합설립인가로 인해 다른 신시가지 단지들에게도 좋은 영향력을 끼칠 것이라 보고 있다.

목동6단지는 1986년 준공되었고 1,368세대, 총 15개 동, 최고 20층의 아파트로 오래된 아파트라 지역난방 방식이다. 65㎡~179㎡ 타입의 다양한 평수로 이루어져있다. 최근 실거래가가 무려 18억인 아파트이고 단지 내에 서울 경인초를 안고 있는 초품아이며 양정중, 양정고 역시 도보로 가능하다. 이대목동 병원 + 안양천의 병세권에다 자연녹지도 풍부하다. 게다가 목동이라는 학군지 특성이 있어 아이들이 줄어드는 현실에서도 인기가 많을 것이다.

목동6단지의 기존 용적률이 139%이고 대지면적이 28,627평이다. 그래서 기존 연면적은 39,791평이고 용적률 299%가 적용된 연면적은 85,594평까지 올라간다. 임대주택 면적은 15%(12,839평), 상가는 5천평을 가정하면 일반분양 면적은 27,964평이나 된다.

프리미엄 브랜드를 고려하여 공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 여기에 부대복리시설, 커뮤니티, 각종 인프라를 고려하여 1.5배를 했다. 연면적은 1.5배 × 1,000만원 × 85,894평은 12,884억이다. 기타사업비는 조합운영비, 금융비용, 현금청산비용, 기타 예비비 등을 포함하여 4,000억으로 가정했다. 총 비용은 16,884억이다.

현재 공시지가는 평당 2,466만원 수준이다. 거래되는 평당가는 19평이 18억이므로 거의 평당 1억이다. 평당 종전자산 감정평가액은 공시지가의 1.7배 수준으로 하여 4,000만원으로 가정해보면, 총 종전자산평가액은 15,916억이다.

조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 가정했다. 이제는 구로구 신축 84타입이 12억이 넘는다. 그래서 목동이라는 지리적 이점을 반영하여 조합원 분양가를 4,500만원 수준으로 계산했다. 총 조합원 분양수익은 17,905억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,925억이다. 상가는 평당 2,700만원 수준으로 계산하면 상가 수익은 1,350억이다.

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일반분양가는 평당 5,400만원(조합원 분양가의 1.2배 수준)으로 가정했다. 일반분양 수익은 15,101억이다. 총 수익은 36,281억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.21이라는 어마무시한 사업성이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억 6,000만원이라면 권리가액은 9억 1,960만원이다. 조합원 분양가가 평당 4,500만원으로 잡으면 34평은 15억 3,000만원이고 분담금은 6억 1,040만원이다.

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과거 목동6단지는 목동신시가지 아파트 중 가장 단지가 작은 아파트였다. 중, 소형 아파트가 대부분이고 목동 내에서도 상대적으로 용적률도 높다고 한다. 하지만 용적률이 높아도 이 정도 사업성이 나오는 것을 보면 다른 아파트들이 더욱 빠르게 사업을 추진할 수 있는 본보기로 작용할 것으로 보인다.