수성구 범어동하면 경동초, 정화중, 경신중, 경신고, 정화여고, 대구여고 등 강남권과 맞붙어도 꿇리지 않는 엄청난 교육열과 학군을 보유한 동네이다. 그래서 인기가 높은 만큼 범어동, 만촌동 일대는 높은 가격을 형성하고 있다. 그 중 재건축 핵심사업지로 각광받던 을지맨션은 24년 일몰제로 인해 정비구역 해제의 위기를 맞았던 곳이다.

오늘은 대구 수성구 범어동 을지맨션 재건축 정비구역 해제 사업성 분석입니다.

21년 시공사를 현대HDC로 선정되었지만 도정법에 따르면 조합설립인가를 받은 이후 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못하면 정비구역 해제할 수 있다고 밝혔다. 그래서 21년 3월 조합설립인가가 된 을지맨션은 24년 3월까지 원래는 사업시행인가를 받았어야 했다. 그래도 정비구역 해제기한은 조합원 1/3 이상이 동의하는 2년 범위에서 연장이 가능하다.

을지맨션 조합에 따르면 동의율 66.78%가 해제기한 연장을 요청했고 수성구청도 정비사업에 추진할 원활한 동의율을 가지고 있기에 정비구역 해제는 너무 아쉽다고 대구시에 전달하여 힘을 보탰다. 그 결과 대구시에선 2년 연장이 타당하다고 하여 해제기한을 26년 3월까지 연장하게 되었다.

을지맨션은 산세권에다 수성구 학군을 이용할 수 있는 입지이다. 근처에는 재건축 추진 중인 아파트가 많은데, 장원맨션, 범어목련, 경남타운이 대표적이다. 을지맨션의 대지면적은 1,740평이라 대지면적이 작지만 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%까지 상향된다.

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기존 용적률이 176%이고 사업안에 따르면 용적률 263%가 적용된다고 한다. 세대수가 작다보니 213세대에서 234세대로 조금 밖에 증가하고 대형평수 위주라 아마 조합원들은 대형평수로 받을 확률이 높다. 이번에는 정비계획안과 달리 용적률 300%를 적용하여 분석해보았다. 기존 연면적은 3,010평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 5,220평이다. 임대주택 10% 가정하면 522평이고 일반분양 면적은 1,688평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 여기에 지하층과 커뮤니티, 놀이터, 각종 부대복리시설을 고려하여 연면적의 1.5배 하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 800만원 × 1.5 × 5,220평으로 626억이다. 기타사업비는 조합운영비, 철거비, 현금청산, 예비비 등을 포함하고 넉넉하게 잡아 150억으로 가정했다. 구역 면적이 적기 때문이다. 총 비용은 776억이다.

현재 공시지가는 평당 1,400만원이다. 하지만 근처 신축을 보면 최고 15억이고 거의 9억 이상이다. 그만큼 수성구 범어동의 인기는 가격으로 보여주는 것이고 수성구 범어동, 만촌동 일대는 구축도 6억 이상이다. 평당 3,400만원~4,500만원 수준인데, 조합원들의 종전자산평가액은 평당 2,200(공시지가 1.6배)만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 662억이다.

조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정했다. 이제는 조합원 분양가는 그냥 9억이 넘어가기 때문인데, 조합원 분양수익은 843억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 78억이다.

소규모 재건축이라 일반분양 면적이 얼마 안 되는 1,688평이다. 그래서 희소성으로 일반분양가는 평당 3,400만원으로 조금 높게 가정했다. 그렇다면 일반분양 수익은 574억이다. 총 수익은 1,495억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.08로 상당히 괜찮은 비례율이 나온다. 일반분양가를 조금 높게 잡긴 했어도 대구 수성구 학군지라는 희소성으로 완판이 예상된다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억 2,600만원이라면 권리가액은 7억 8,408만원이고 조합원 분양가가 9억 2,400만원이라면 분담금은 1억 3,992만원이 나온다.

30평이 7억 7,500만원으로 평당 2,500만원으로 형성되어 있어 공시지가에 비해 이미 재건축 프리미엄이 형성되어 있다고 볼 수 있다.