압구정동은 대한민국 최고의 입지이다. 여기에 압구정현대는 가장 보유세가 높고 재건축 된다면 단연코 넘버원이 되는 곳이다. 1976년도부터 지어진 아파트이지만 아직 재건축이 되지 않은 서울의 할아버지로써 엄청난 역사를 가지고 있다. 과거 현대건설이라는 브랜드값과 강남 아파트 열기를 타고 고소득 중산층들과 상류층들이 몰리면서 7차 단지까지 입주하고 난 후 명품 아파트로 거듭났다.

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오늘은 그 중 압구정현대3차 재건축 조합설립 비례율 분담금에 대한 포스팅입니다.

아무리 골조가 튼튼하고 낡은 집안을 리모델링하도 수도배관을 갈아치울 수 없고 위치가 넘사벽이라 해도 오래된 것은 어쩔 수 없다. 그래서 2000년대부터 재건축을 추진하기 시작했으나 워낙 단지가 넓어 이해관계도 복잡했다. 하지만 오세훈 시장이 집권하고 나서 2020년대부터 다시 재건축 바람이 불기 시작했다.

압구정 현대 뿐만 아니라 미성, 한양까지 재건축을 추진하고 이 중 3구역을 대표로 여러 구역은 조합설립인가까지 완료되었다. 안 그래도 비싼 아파트지만 재건축 여파로 시세는 하늘을 뚫고 우주로 날아가고 있어 서울 입성을 꿈꾸는 사람들에게 좌절감을 실시간으로 주고 있다. 물론 평범한 사람들한테는 그들이 사는 세상이라 관심 없어하기는 한다.

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여러모로 강남의 전성기를 연 압구정동의 상징적인 아파트이며 한국 아파트 문화 형성에 지대한 영향을 끼쳤다. 부촌치고는 오래된 아파트 밖에 없지만 강남의 오래된 아파트들이 다 그렇듯이 내부를 싹 다 고치고 살고 있다. 문제는 엄청난 가격 때문에 압구정현대의 보유세는 매년 5천만원 수준이라 한다. 부자들이 사는 곳이라 교통, 교육, 상권 인프라 모두 최상급이다.

압구정 구현대라 불리는 압구정현대3차가 최고 70층, 5,175세대로 재건축을 추진한다. 당초보다 700세대 이하이고 한강보행교는 공공기여에서 제외했다고 한다. 기존에 서울시가 계획한 신속통합기획안보다 층수를 대폭 높였지만 층수를 관련하여 논란도 일어났다. 압구정현대3차는 현재 조합설립이 완료되었고 기획안도 주민공람이 가능했다.

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맘스카페, 키즈카페 뿐만 아니라 시니어라운지, 펫케어센터가 주민공동시설로 들어서고 연회장과 소공연장, 어린이공연장, 스튜디오, 아트센터, 올데이다이닝, 사우나, 영화관 등 모든 것을 갖춘 최상의 아파트가 된다. 예상 추정분담금은 85타입 소유자가 84타입 신축을 받을 때 1억 9,200만원을 내야하지만 이보다 더 오를 확률이 높다.

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하지만 계획안이 계속 바뀌고 공원 등 공공문지로 속도가 더 늦어질 것으로 보인다. 현재 33평이 무려 53억이라는 실거래가를 기록했는데 주변에 압구정초, 중, 고등학교 모두 갖추고 있고 한강뷰 + 재건축 기회 덕분에 이런 실거래가가 나온 것이다.

​압구정현대3차의 대지면적은 2,882평으로 용도지역은 제2종일반주거지역이지만 용적률 상향으로 300%까지 상향된다고 가정했다. 기존 용적률이 234%이고 대지지분이 12.77평이다. 총 4개동이며 61동~64동이며 33평형이다. 용적률 300%를 적용하면 연면적은 8,646평이고 기존 연면적은 6,743평이다. 임대주택이나 상가를 모두 제외하고 아파트 세대수 증가만 계산했다.

공사비는 하이엔드 프리미엄을 가정하여 평당 1,500만원으로 잡고 주거 및 복지시설, 지하층, 헬기층 등을 고려하여 연면적에 1.6배를 하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 2,075억이다. 기타사업비는 조합운영비, 철거비, 예비비, 현금청산비를 고려하여 500억을 가정하면 총 비용은 2,575억이다.

압구정현대3차의 32평은 약 29억으로 공시지가를 형성하고 있다. 그래서 감정평가액은 여기에 1.2배를 한 34억으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 평당 1억 600만원으로 계산하면 7,151억이 나온다.

조합원 분양가는 1억 2천만원으로 계산했다. 조합원 면적이 6,743평이므로 조합원 분양수익은 8,092억이다. 임대주택이나 상가를 제외했으므로 일반분양 면적은 1,903평이고 평당 1억 5천만원으로 계산하면 일반분양 수익은 2,854억이다. ​총 수익은 9,597억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액이므로 0.98이 나온다. 용적률이 워낙 높다보니 임대주택이나 상가가 없어도 사업성이 조금 떨어진다. 게다가 넘사벽 분양가를 적용했을 때 이런 비례율이 나오는 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 33억이라면 권리가액은 32억 3,400만원이고 조합원 분양가는 39억 6,000만원이라면 분담금은 7억 2,600만원이다.

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하지만 우리나라 최고 비싼 아파트로써 지금은 가정이지만 미래에는 진짜로 저런 분양가가 나올 것이라 본다. 왜냐하면, 이제 구로구 신축조차 84타입이 12억이 나온다.

이제는 서울 신축이 더욱 귀해질 것이라 보는 사람들이 많아지는지, 서둘러 서울 진출을 위해 구로구 신축으로 입주하는 사람들도 증가하고 있다고 한다. 갈수록 비싸지는 공사비와 그에 따라 재건축, 재개발 사업도 힘들어지고 각종 정책의 혼란으로 불확실성만 깊어져가는 한국 부동산이다.