전세라는 제도는 전 세계에서 우리나라에만 있는 가장 독특한 주택 정책이다. 다른 나라는 임차가구의 경우 대부분 월세이다. 우리나라는 10가구 중 6가구는 자가이고 나머지는 전세 또는 월세이다. 전세라는 제도는 집주인에게 목돈을 맡기는 대신 다달이 월세를 낼 필요는 없지만 큰 돈을 맡기게 된다면 내 기회를 잃게 되는 것이다. 외국의 경우 수도라면 월세가 엄청나게 비싸고 서울도 1.5평이 평균 70만원의 월세라고 한다.

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오늘은 위기의 집주인 내 집도 내 맘대로 못 파는 세상이 온다에 대한 포스팅입니다.

집값이 하락할 것이라고 전망하는 무주택자가 많다면 매매시장보다는 전월세시장이 활성화된다. 전세 수요가 늘어나면 전세가격은 올라가고 반대로 집값이 상승할 것이라는 전망이 보이면 전세에서 매매로 전환한다. 우리나라처럼 전세나 반전세 세대가 전체의 40%라면 매매시장과 전월세 시장이 따로 움직일 수 없다.

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코로나 시기 초저금리가 되었을 때 낮은 금리로 원하는 한도만큼 전세대출을 받은 세입자들은 너도나도 전세에 들어갔고 전세가격이 오르는데 집값은 더 상승하니까 갭투자가 흥행했다. 그래서 지방 아파트를 분석하지도 않고 갭투자하다가 현재 물린 사람들이 꽤나 많다. 그 시기엔 뭐만 하면 올랐으므로 아파트 뿐만 아니라 지식산업센터, 오피스텔 등 모든 실물자산에 투자했다.

하지만 갭투자가 성공하려면 2가지 조건이 필요하다. ⓐ 집값이 계속 오를 것이라는 전망이 있어야 한다. ⓑ 세입자가 나갈 때 돌려줘야 하는 보증금을 새로운 세입자를 구해 마련해야한다. 22년도를 겪은 우리는 정답을 안다. 엄청난 금리폭등으로 깡통주택이 넘쳐났고 전세사기로 피눈물 흘린 사람들이 엄청나게 증가했다는 것이다.

최근 민주당에서 엄청나게 어이 없는 법안을 발의했다. "임대계약자가 임차인에게 감정평가액으로 매도"해야하는 법안인데, 시세가 아닌 감정평가액으로 심지어 세입자에게만 매도할 수 있게 한다는 법안이다. 이 말도 안되는 법안이 발의된 배경으로는 임차인의 주거안정을 도모하고 임대사업자의 과도한 시세 반영을 방지하기 위해서라는 것이다.

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하지만 시장이 정해준 시세가 아닌 감정평가액으로, 심지어 임차인에게만 팔 수 있게 만드는 제도라면 누가 매도를 하려고 하겠는가 ? 임대사업자 전부가 재개발이나 재건축되거나 죽을 때까지 월세를 받으며 살겠다고 생각할 것이다. 사유재산권 침해는 물론 시장의 자율성을 제한하는 공산주의도 안 할만한 법안이다. 특히, 지방의 경우 빈집이 늘어나는데, 이런 빈집은 어떻게 해결할 것인지에 대한 해답도 없다.

해당 법안의 주요 내용은 ⓐ 주택임차인에게 우선매수권이 부여된다. 임대사업자가 임대의무기간 종료 후 주택을 매각하려 할 때 해당 주택에 거주 중인 임차인에게만 우선적으로 매입할 권리를 준다. ⓑ 매매가격 산정 방식, 임대사업자와 임차인이 각각 지정한 감정평가법인이 산정한 금액의 산술평균으로 매매가격을 정한다. ⓒ 임차인이 우선매수권을 포기할 경우 공공주택사업자에게 넘어가며 이 경우 세제혜택이 부여된다.

세계에서 가장 비싼 월세를 가진 곳은 홍콩이고 독일이나 프랑스, 미국, 일본 같은 선진국도 각 수도의 월세비는 엄청 비싸다. 그나마 한국은 전세라는 제도가 있어 월세와 전세의 균형이 맞아 월세 폭등이 크게 일어나지 않았다. 하지만 무분별한 갭투자로 역전세로 전세사기가 만연해지자 빌라 포비아가 생겨 빌라에 들어가지 않고 신축 빌라 공급도 완전 감소했다. 그래서 빌라보단 아파트, 전세보단 월세를 선택하는 사람들이 늘고 이에 따라 월세비도 오르게 된 것이다.

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이에 맞추어 정부에서도 전세를 아예 없애버리려고 전세보증보험을 들게 하기 위해선 공시지가의 126%의 룰을 만들어 수많은 임대사업자들을 눈물 짓게 만들었다. 그래서 임대사업자들은 더이상 정부에 속지 않기 위해 임대사업에 참여하지 않고 전세보단 월세를 크게 올려 자신의 비용을 상쇄시키는 방법을 사용한다. 가면 갈수록 무주택자들은 힘들어 지는 세상이 온 것이다.

하지만 전세는 없어지기 어렵다. 왜냐하면, 법을 만드는 정치인들이 "자기 집은 서울"에 있고 "전세는 자기 자치구"에 있기 때문이다.