상도동과 사당동은 동작구에 있는 동네로 노량진동과 흑석동이 천지개벽하는 동안 이 동네는 아직 낙후된 동네로 남아있다. 빌라촌이 많고 사당동 자체로는 정비구역이 제한되는 경우도 있기 때문이다. 사당동이나 상도동 모두 동작구에서 넓은 면적을 가지고 있지만 아파트의 수는 매우 적으며 그나마 신축도 상도 푸르지오 클라베뉴 24년식 밖에 없다. 상도4동 근처로 상도14구역과 상도15구역이 신통기획으로 지정됨으로써 상도동이 새롭게 변화를 꿈꾸고 있다.

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오늘은 상도동 상도16구역 신통기획 초기 재개발 문제점은 ?에 대한 포스팅입니다.

​상도동 상도16구역은 극초기 재개발 구역으로 위치는 동작구 상도4동 214번지 일대이다. 구역면적은 117,000㎡(35,454평)이며 토지등소유자는 약 1,700명이라는 엄청나게 넓은 구역이다. 노후도는 아쉽게도 65% 정도라 도정법에 의한 재개발은 어려운데, 재개발 구역으로 지정되기 위해선 반드시 ⓐ 구역면적 1만제곱미터 이상, ⓑ 노후도 2/3 이상이어야 한다. 그리고 나머지 1가지 조건만 만족하면 되는데 호수밀도, 과소필지, 접도율이다.

그러나 최근 노후도 67%에서 60%로 완화하고 공유자 동의조건도 완화시키려는 바람이 불고 있다. 24년 1월 10일 이후 노후도는 60%까지 완화되었으므로 극초기 재개발 구역에 투자한다면 무조건 노후도를 충족시키는 곳에 투자해야 한다. 상도16구역은 아쉽게도 1종일반주거지역이 80%, 2종일반주거지역이 20%이라 용적률 인센티브를 받지 않는 이상 사업성은 나오지 않는다. 문화재 이슈가 있는 곳이기에 용도지역에서 혜택을 받지 못한 곳이라 지구단위계획으로 아예 용도지역 변경이 필요하다.

상도16구역은 7호선 상도역과 숭실대역 역세권이며 주변에 신상도초등학교, 국사봉중학교가 있다. 상도그린공원이 있어 숲세권이고 근처에는 신축인 상도 푸르지오 클라베뉴와 상도역 롯데캐슬, 상도아이파크, 힐스테이트 상도 등 대단지 아파트들이 있어 재개발이 될 확률이 높은 편이다. 상도동 자체가 빈 공간이 많기에 뉴타운 급으로 재개발이 진행 될 예정이고 그 외에도 서부선 경전철 호재, 장승배기 종합행정타운 개발 등이 잡혀있다.

상도16구역은 모아타운 VS 신통기획, 2개의 사업 중 현재는 신통기획으로 굳혀진 곳이다. 모아타운으로 잘 가는 곳은 사업성이 뛰어난 곳이거나 시범단지인데, 본동이나 화곡동은 벌써 착공 중이고 성동구 마장동이나 강동구 둔촌동 같은 경우도 조합설립인가가 된 후 이제 시공사 선정 중이거나 시공사 선정을 마치고 사업시행인가를 진행한다.

상도16구역의 경우 양녕대군 이제묘역이 있어 문화재 심의반경이란 것이 있다. 서울시의 경우 심의반경이 50미터이기에 그나마 나은 편이다. 그런데 문화재 양각규제가 있는데, 문화재 경계선으로부터 양각 27도를 넘어선 높이로 건축물을 지을 수 없다는 것이다. 이런 것 때문에 종로구나 중구에는 용적률을 함부로 올리지 못한다.

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용도지역이 상당히 낮기 때문에 기부채납 20%에 의한 인센티브로 최대한 용적률을 높게 받아 250%로 가정했다. 기존 조합원들의 평균 용적률도 1종이 대부분이라 150%로 가정했다. 구역면적이 35,454평이므로 용적률 최대 250%를 적용한다면, 88,635평이고 조합원 기존 연면적은 53,181평이다. 기부채납 17,727평(여기에 임대주택 약 10,000평으로 가정)을 제외하면 일반분양 면적은 17,727평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했고 지하층 및 부대복리시설, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 11,301억이다. 기타사업비로는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 예비비, 기타비용 등이 포함되며 약 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 12,801억이다.

근처 아파트를 비교해보면, 상도 푸르지오 클라베뉴나 상도 아이파크, 상도더샵 등이 있다. 32평대 이상의 시세는 대부분 11억 이상이라 평당가가 3,000~3,400만원 수준이다. 현재 매물들을 보면, 평당 2,200~2,700만원 수준이고 구역이 노후화되어 감정평가액이 낮다는 것을 고려하여 조합원 총 종전자산은 평당 1,800만원으로 가정해보면 총 종전자산평가액은 9,572억이다.

조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정했고 조합원 분양수익은 14,890억이다. 기부채납으로 지어지는 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,500억이다.

요즘 서울 국민평수 분양가는 10억을 훌쩍 넘기 때문에 근처 아파트들을 비교하여 일반분양 분양가는 평당 3,400만원으로 가정했고 일반분양 수익은 6,027억이다. 총 수익은 22,336억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.99가 나온다. 앞으로 공사비가 증가하거나 총 사업비가 증가한다면 비례율은 다소 더 낮아질 수 있다. 그리고 용적률이 낮기에 조합원 분양가나 일반분양가를 상당히 높게 잡지 않는다면 사업성이 나오지 않는 구역이라 주의할 필요가 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 4억 9,500만원이다. 조합원 분양가 25평짜리가 7억이라면 분담금은 2억 500만원이다.