✅ 용산정비창 프로젝트란?

용산정비창 프로젝트는 서울 용산구 한강로3가 일대의 옛 철도 차량 정비창 부지를 국제업무지구로 탈바꿈시키는 대규모 도시개발 사업입니다. 이 프로젝트는 주거, 업무, 상업, 문화시설이 어우러진 복합개발을 통해 서울의 새로운 중심지로 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다. 2025년 착공을 시작으로 2030년까지 완공을 목표로 진행 중

• 위치 및 규모: 서울 용산구 한강로3가 일대 49만5천㎡ 부지

• 주요 개발 내용:

• 주거시설: 총 13,000호 (정비창 내부 6,000호, 주변 지역 7,000호)

• 업무시설: 세계적 기업의 아시아·태평양 본부 유치 목표

• 문화시설: 공연장, 전시관, 도서관 등 복합문화공간 조성

• 녹지공간: 8만㎡ 규모의 공중정원 '그린스퀘어' 조성

• 초고층 건물: 100층 높이 안팎의 건물 계획

• 사업 기간: 2025년 착공, 2030년 완공 예정

• 총 사업비: 약 31조 원

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🚉 교통 및 인프라 개선

• 교통망 확충: 총 3조5,780억 원을 투입하여 도로 및 철도 시설 기능 강화

• 역세권 개발: 용산역과 신용산역을 중심으로 한 '펜타 역세권' 조성

• 지하 연결 통로: 용산역과 단지를 직접 연결하는 지하 통로 및 상업공간 설계

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🏗️ 시공사 및 개발 전략

• HDC현대산업개발:

• 프로젝트명: 'THE LINE 330'

• 전략: 용산역과의 지하 연결을 통한 교통 허브 구축, 상업시설 분양 수익 증대 및 조합원 분담금 절감 기대

• 특징: 용산아이파크몰, 용산 철도병원 부지 개발 등과 연계한 'HDC용산타운' 조성 계획

• 포스코이앤씨:

• 전략: 초고층 랜드마크 조성을 통한 글로벌 복합상권 구축

• 특징: 글로벌 설계사 유엔스튜디오와 협업하여 맞춤형 특화 디자인 제시

• hdc현대산업개발은 용산정비창전면1구역을 용산역과 연결된 '교통의 허브'로 개발할 계획

• 용산역일대에서 주요 개발사업을 시행하는 것이 권한이 있는 HDC는 조합원들의 주거 가치상승을 위한 유일한 시공사로서의 장점

• 비주거시설면적 비율이 절반을 넘어, 타운매니지먼트전략을 통해 판매 가치를 높일 필요성이 있음

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2. 🚧 HDC의 용산정비창 복합개발 계획

• hdc현대산업개발은 용산정비창 전면1구역의 지하 공간을 용산역과 연결하여 '통합 상권'을 구축할 계획

• 입찰제안서에는 용산역과 연결되는 지하통로 및 상업공간 설계를 통해 약 5,843평의 건축연면적을 추가 확보

• 업계에서는 지하공간이 용적률에 포함되지 않아 상가 분양수입 증대 및 조합원 분담금절감이 가능할 것으로 전망

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3. 🚉 용산정비창과 지하철 연결의 필요성

• 용산정비창전면1구역은 도보 15분 이내에 지하철인 용산역과 신 용산역을 이용할 수 있지만, 단지와의 직접적인 연결은 고려되지 않음

• 재건축이 진행 중인 압구정3구역은 압구정역 1번 출입구를 이설하고 지하철 연결통로를 구축하는 작업을 진행 중

• 지하철역 연결을 통해 아파트의 미래가치를 극대화할 계획이 담겨 있음.

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4. 🌇 용산정비창 개발의 연계성과 전략

• hdc현대산업개발은 연결이라는 일관된 개발 컨셉으로 용산정비창전면1구역 수주를 준비

• 서울시는 용산역광장과 주변의 연계성 확보를 권장하며, 특별계획구역의 통합개발시 지하공간의 연계개발을 강조

• hdc현대산업개발은 용산아이파크몰외에도 다양한 지하공간 개발과 철도병원 부지 개발 사업을 시행

• 용산역과의 연결은 주거가치 상승 뿐만 아니라 비주거시설의 성공적인 분양에 중요한 영향을 미침침

• HDC는 상권의 형성을 위해 교통수단과의 연결을 필수적으로 고려하고 있으며, 이를 통해 다양한 소비층을 확보

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5. 🏢 지하철과 연결된 건물의 상업적 영향

• 지하철과 직접 연결된 건물은 유동인구를 생성하는 것이 아니라 이를 흡수하는 구조로, 상권에서의 경쟁력을 높이는 데 기여

• 이러한 구조는 임대수익률과 공실률에 명료한 차이점을 나타내며, 이는 상권의 경쟁력을 평가하는 중요한 지표

• 이와 함께 도시 연결성과 상권 통합 역량이 중요한 사업장에서는 실질적인 경쟁력을 가진 시공사를 선택해야 함을 강조

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1. 서울 도심 내 최고 수준의 입지와 교통망

• 용산정비창 전면1구역은 1호선 용산역, 4호선 신용산역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권에 위치하며, 수도권광역급행철도(GTX)-B노선, 신분당선 연장 등 미래 교통망 확장도 예정

• 이로 인해 ‘펜타역세권’이라는 독보적 교통 연계성을 확보

• 인근에는 아이파크몰, 롯데몰 등 대형 상업시설과 용산국제업무지구, 용산공원 등 대규모 개발 프로젝트가 밀집해 있어, 서울 내에서도 입지적 희소성과 상징성이 매우 큼

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2. 민간 주도 방식에 따른 사업 속도와 유연성

• 서울시 및 LH 등 공공주도 방식이 아닌, 민간 조합 주도로 추진되고 있어 인허가 및 사업 진행이 빠르고 독립적

• 이로 인해 타 지역 공공주도 복합개발 대비 사업 추진 속도가 빠르며, 시장 변화에 유연하게 대응할 수 있음

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3. 복합개발의 진화된 모델

• 단순 주거 위주의 재개발이 아니라, 주거·상업·업무·문화시설이 유기적으로 결합된 미래형 복합도시를 지향

• 이는 뉴욕 허드슨야드, 도쿄 롯폰기힐스 등 글로벌 복합개발 성공사례와 유사한 전략으로, 단일 용도 과밀화로 실패한 타 지역 사례와 차별화

• 특히, 용산역과의 지하 직접 연결 및 지하공간 효율화로 추가 건축연면적(약 5,843평)을 확보해 상업시설 수익성을 극대화하고, 조합원 분담금을 줄이는 구조적 강점

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4. 장기적 지역 가치 상승과 연계성

• 용산국제업무지구, 전자상가 정비, 용산공원 등 대형 개발과의 직접적 연계로, 단기 분양 성공을 넘어 5~10년 장기적으로 지역 가치 상승이 기대됩니다. 이는 단기 수익에 집중하는 타 지역 일부 복합개발과 달리, 장기적 자산가치와 상권 활성화에 초점을 맞춘 전략

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5. 조합원 실익 극대화와 파격적 사업 조건

• HDC현대산업개발 등 시공사들은 평당 공사비 인하, 지하공간 활용 극대화, 상업시설 확대 등 실질적인 조합원 이익 증대를 위한 파격적 조건을 제시하고 있습니다. 이는 조합원 분담금 절감과 분양가치 상승으로 이어져, 타 지역 대비 실질적 사업성에서 우위를 보임

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비교 요약

결론적으로, 용산정비창 전면1구역 복합개발은 입지, 교통, 복합성, 사업 속도, 장기 가치, 조합원 실익 등 모든 측면에서 타 지역 복합개발 프로젝트에 비해 명확한 경쟁 우위를 갖고 있습니다.