공급부족으로 부동산 시세가 오를 수도 있지만 작년, 재작년의 폭락은 역시 미국발 금리인상이었다. 금리인상도 역시 부동산 시세에 엄청난 영향을 미친다는 것을 우리는 몸소 느낀 것이다. 공급부족을 힘차게 외친 사람들은 조금 머쓱해질 수 있다. 앞으로 부동산 시장을 움직이는 변수로는 금리도 절대 무시하지 못한다는 것을 알게 되었다.

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지난 20년간 대한민국 부동산 시장은 롤러코스터였다. 급등기가 있었고 예상치 못하게 장기 하락장도 있었다. 정부는 절대 집값이 떨어지지 않도록 사람들이 집을 살 수 있도록 "지분형 모기지"라는 정책도 내세워 어떻게든 수요를 늘리려고 한다. 이것을 보면 부동산이란게 서민들의 가장 기본적인 의식주이자 기본적인 투자처라는 것을 알 수 있다.

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오늘은 한국부동산의 미래, 5가지 요소에 달려있다에 대한 포스팅입니다.

집값 상승기 중 초중반기에 해당하는 17~19년도에는 공급이 부족하지 않다고 정부가 발표했다. 하지만 20년 이후 집값이 가파르게 올랐다. 늘어나는 주택수요에 비해 공급은 부족하고 규제만 때려서 그렇다고 많은 사람들이 평가했다. 분양가격을 시세 대비 20% 내로 묶어버린 분양가상한제도 민간 건설업체에게 무거운 짐이었다. 그래서 3기 신도시 공급 등 서울이 아닌 다른 외곽에 또 다른 신도시를 짓는다고 발표했다.

하지만 22년도, 급격한 금리상승으로 인해 집값은 완전 폭락했다. 기준금리가 단기간 가파르게 오르자 은행 대출금리도 같이 뛰고 주택담보대출 금리가 최고 연 7%까지 올라 영끌한 사람들은 버티지 못하고 매도할 수 밖에 없었다. 이런 하락기 때 급매를 노린 사람들은 지금 돌이켜보면 큰 돈을 번 것이다.

집값 급등기에는 수요억제에 초점이 맞추어져 부동산 세금, 재건축과 재개발 규제, 대출 규제, 투기과열지구 설정 등 온갖 규제정책이 난발했다. 그래서 똘똘한 한 채가 대세로 떠오르고 핵심지 위주로 집값은 꺾이지 않았다. 세금정책도 의도치 않은 결과를 낳았다.

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다주택자에게 양도세와 종부세가 중과되자 다주택자들은 매도 대신 증여 혹은 버티기를 시전했다. 그래서 매물이 잠기고 공급이 부족해졌다. 또한, 1인 가구가 증가함에 따라 인구는 줄어들지만 세대수가 줄어들지 않아 1인 소형 평수가 각광받기 시작했다.

금리는 과거 크게 집값에 영향을 안 줄 것이라 평가되었지만 22년도를 지나고 그건 오산이라고 밝혀졌다. 이자 부담이 낮을수록 사람들은 대출을 크게 하고 현금을 들고 있기보다는 무조건 주식이든 부동산에 투자를 한다. 금리가 오르면 이자 부담이 증가하면서 집을 사려는 수요가 줄어든다.

기준금리가 오르면 이에 연동한 대출금리도 뛴다. 이에 심리도 바뀌면서 매도자 우위시장에서 매수자 우위로 돌아간다. 그리고 매매거래량이 급감하고 매물은 쌓이지만 매수자는 줄어들게 된다. 급격하게 올랐던 금리도 25년 다시 되돌아보면 인플레이션이 잡히고 다시 금리를 내리기 시작한다는 것을 알게된다. 그래도 "금리인하=투자 타이밍"이란 성급한 판단 보다는 한창 매물이 많이 생기고 급매물이 많이 있다면 금리가 높아도 그 때 줍는 것이 현명하다.

주택공급량은 집값을 결정한 주요 변수이다. 과거 세종시는 20년 전국 집값 상승률 1위를 기록했다. 하지만 21년 하락으로 전환한 후 전국에서 가장 많이 떨어진 곳이다. 행정수도 이전 이슈가 지금도 있는 세종은 다시 급등할 것이라는 기대감이 있다. 행정수도를 세종으로 옮긴다고 하지만 주요 고위직들이 절대 꺼리기 때문에 아마 옮기기는 어려울 것이다.

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대규모 주택공급 계획인 3기 신도시 공급 발표가 있었다. 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 과천이 해당 신도시 공급지역인데, 이 구역들은 수도권 외곽에 위치해 입지조건으로는 아쉽다. 그래서 당시에 비선호지역 공급 확대보다 도심 내 주택확보가 더 공급부족 해결에 큰 역할을 한다고 정부에선 강남권 재건축 규제 완화카드를 꺼냈다.

국토교통부는 인허가, 착공, 분양 통계를 주기적으로 발표한다. 25년 이후 빌라 시장은 물론 아파트 인허가 물량이 엄청나게 급감했다. 인허가, 착공, 분양 물량이 감소하면 새 아파트 희소성으로 집값은 상승한다. 24년 이후 공급 부족 쇼크를 의식하여 1기 신도시 재건축, 모아타운, 신통기획 등 주택공급 방안을 발표했지만 핵심지 빼곤 사업이 지지부진하여 공급부족을 피할 수 없다.

부동산 정책은 결국 "수요대책이냐, 공급대책"이냐로 요약된다. 집값 급등기에는 2-번이 넘는 부동산 대책을 내놓았고 세제, 대출, 공급의 강약을 조절했다. 집값 상승기에는 보유세, 양도세, 취득세, 종부세 등을 징벌적인 수준으로 높여 매수를 막았다. 반대로 집값이 하락하고 부동산 경기가 어려울 때는 LTV나 DSR을 완화해서 대출을 확대하려 하고 최근 말하는 지분형 모기지론으로 집값을 떨어지지 않게 하려고 한다.

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주택공급도 한몫하는데 집값 급등기에는 대규모 공급으로 1기~3기 신도시 대책을 발표하고 1기 신도시 재건축도 한몫하였다. 하지만 24년부터 신축이 귀해지고 빌라시장의 피비린내 나는 전세사기로 인해 빌라 공급도 부족해져 다세대, 다가구 공급도 부족해져 월세가 급등하였다.

인구가 부동산 시장에 미치는 영향으로는 일본의 사례가 자주 언급된다. 일본의 부동산 경기는 1980년대 이후 장기 침체를 벗어나지 못하고 있다. 일자리나 교육 인프라가 부족한 곳은 인구가 유출되어 집값이 하락하고 인구가 꾸준히 유입되는 곳은 상승한다. 우리나라도 합계 출산율 0.72명이고 최근 결혼율이나 신생아가 늘었는데, 아마 마지막 반등이라 보는 사람들이 많다.

인구와 주택 수요가 정비례하지 않는 것을 알고 있는가 ? 절대적 인구는 늘지 않았어도 주민등록상 등록된 가구는 늘었다. 이는 젊은 세대 혹은 노인 등 1인 가구가 증가한 것이라 보면 된다.

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정부가 1주택자 중심으로 부동산 정책을 펼치므로 다주택자들의 입지는 줄어들고 먹고 살기 힘들어져 1인 가구로 사는 것이 더 행복하다고 말하는 사람들도 많다. 1인가구가 앞으로 더 증가할 수록 중소형 면적을 공급하는 건설사들도 늘고 있어 청약에도 새로운 바람이 불고 있다.

교통이 발달할 수록 서울의 가치는 더 상승한다. GTX는 결국 서울의 중심부를 잇기 위한 노선이고 수도권에 있는 사람들은 최대한 서울로 가서 나의 시간을 아끼려 한다. 22년 대통령 선거에서도 주민들의 관심은 온통 GTX였다. GTX는 A가 거의 완공이 되었고 C는 공사 중이다. B는 언제 공사할 지 미지수이고 나머지 노선은 아예 타당성 통과도 되지 않았다.

수도권은 GTX로 부동산 시장이 들썩였다면 동남권과 부산은 가덕도 신공항 사업이 최대 이슈였다. 가덕도 신공항은 정부가 추진하고 있는 공항 건설 사업으로 사업비만 14조라 한다. 신공항 사업이 경제성이 있느냐 환경 문제는 어떻게 할 거냐 등의 논란이 있었지만 29년 말까지 가덕도 신공항을 개항하려고 정부는 밀어부쳤다. 그래서 동남권 부동산 시장은 신공항 건설이 호재로 작용했다. 하지만 사용하는 이용객이 적다면 다시 빠지는 것은 시간문제다.