부산의 사직4구역은 아직까진 추진위원회 구성 밖에 안되어 불완전한 이름이 붙은 재개발 구역이다. 근처 사직2구역은 시공사도 선정되고 진행이 착착 되고 있지만 사직4구역은 아직 진입하기엔 위험할 수 있다. 물론 소액투자자들이라면 할 만하지만 언제 구역이 해지되거나 구역제척이 될 수 있어 위험할 수 있다. 그래서 자본금이 많거나 시간이 없는 사람들이라면 초기 재개발보다는 사업시행인가 이후를 노린다.

오늘은 부산 사직4구역 정비구역 지정 추진위원회 구성완료 사업성 분석입니다.

사직동 자체가 학군지로 유명하며 교대부초, 여고초, 미남초, 거학초 등의 우수학군이 모여있고 사직동 학원가가 있다. 부산에선 좌동, 우동, 중동이나 온천동 등 평지를 찾아보기 힘들고 사직동 자체도 오르막길이 많다. 하지만 해당 구역은 평지라는 장점이 있고 온천천 시민공원, 사직운동장 등 웰빙 라이프를 즐길 수 있는 것들이 많다.

롯데백화점, 동래시장, 메가마트, 이마트 등 상권을 포함하여 현재 인프라도 괜찮지만 26년 완공예정인 만덕-센텀 지하고속도로가 개통 예정이다. 이게 개통된다면 해운대까지 거리가 더 가까워지는데, 본래는 수영구를 지나 다리를 건너야할 것을 패스할 수 있다.

현재 구역면적이 29,117평이고 여기에 임대주택 등 기부채납 15%(4,367평)를 가정하면 아파트 면적은 24,750평이다. 용적률은 2종일반주거지역이므로 최대 250%를 가정하면 연면적은 61,875평까지 상향된다. 조합원 기존 연면적은 재개발 구역이라 평균적인 180%로 가정하면 37,125평이 나온다.

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공사비는 평당 850만원으로 계산하였고 지하층 및 부대복리시설 등을 고려하여 연면적 1.5배를 하면 공사비는 7,889억이다. 여기에 기타사업비로 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 이주비, 금융비용 등을 포함하여 2,000억을 가정하면 총 비용은 9,889억이다.

해당 구역은 전용면적 8평이 거의 2억이라 약 2,000~2,400만원 수준으로 거래되고 있다. 조합원 종전자산평가액은 평당 1,800만원 수준이라 함으로 조합원 총종전자산평가액은 6,683억이다.

조합원 분양가는 2,400만원으로 가정했다. 일반분양가의 80% 수준이고 조합원 분양면적이 37,125평이므로 조합원 분양수익은 8,910억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 655억이다.

일반분양가는 근처 대장인 사직롯데캐슬더클래식(17년도 완공, 평당가 3,200만원 수준)을 비교하여 평당 3,000만원으로 가정하였다. 일반분양 면적이 24,750평이므로 일반분양 수익은 7,425억이다. 총 수익은 16,990억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 나쁘지 않은 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 2억 4,000만원(18평 분양가정)이라면 권리가액은 2억 5,440만원이다. 조합원 분양가가 4억 3,200만원이라면 분담금은 1억 7,660만원이다.

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하지만 초기 재개발이기에 조합설립 이전에는 위험할 수 있다. 만약, 성공적으로 재개발된다면 대박이겠지만 실패하면 뼈아픈 투자가 될 수 있다. 그래서 해당 구역을 임장하고 반대파들이 많은지 물어보고 부동산 경기를 고려하여 투자해야 한다.