서울 종로구의 창신9, 10구역이 최근 신통기획에 의해 정비구역 지정되었다. 구역면적이 매우 넓어 제척될 위험이 있는 곳이지만 과거 뉴타운지구로도 선정되었었던 곳이다. 그러나 부동산 침체기에 의해 주민들의 반대로 뉴타운 출구정책으로 인해 13년 정비구역 해제되었다. 이후 도시재생이란 이름으로 벽화를 그리고 전망대를 설치하곤 했지만 역시 그저 그런 정책으로 세금만 낭비했다. 지금은 흉물이 되었고 지역슬럼화가 가속되었다.

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오늘은 저층 노후주거지 창신10구역 신통기획 정비구역지정에 대한 포스팅입니다.

종로구 자체는 과거 대한민국의 중심지로 문화제가 많이 보존되어 있으며 조선시대 왕들이 살았던 곳이다. 창신동은 종로구의 동쪽 끝이며 북쪽으로는 성동구, 남쪽으로는 중구 신당동과 접한다. 서쪽은 종로구 충신동, 이화동과 접한다. 숭인동과 함께 종로구에서 몇 안되는 저층 주거지역이며 대부분이 뉴타운이었다. 물론 해지되어 지금은 노후주거지들로 이루어져 지역슬럼화로 인해 외국인들이 모여 강력범죄도 종종 발생하는 위험한 동네가 되었다.

1동의 경우 서쪽 지역은 동대문역과 동쪽 지역은 동묘역앞과 접한다. 창신초등학교, 네팔음식거리, 백남준기념관, 동대문 시장거리 등이 있다. 본래 개발이 제대로 이루어지지 않은 곳이고 그로 인해 22년 7월에 창신동 23번지와 숭인동 56번지 등이 신통기획으로 선정되고 창신 10, 11, 12구역 또한 정비사업 진행 중이라 재개발이 완료된다면 서울 도심부 주거지의 새로운 바람이 불 수 있다.

창신10구역은 면적이 92,247㎡(27,953평)이고 이 안에 아파트 면적은 68,679㎡(19,902평)이고 종교시설은 2,750㎡(824평), 정비기반시설은 18,741㎡(5,679평) 등으로 토지계획 수립되었다. 이전과 달리 구역계는 종로 진출입을 위해 종로51길변 필지, 잔여부지 편입을 통해 토지이용을 효율화되었다.

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용적률은 최대 243.5%로 수립되고 상한용적률로 인센티브를 받기 위해선 허용용적률 225%에서 토지 및 건축물 기부채납 10%정도가 기여되는데 순부담면적은 약 3,358㎡(1,017평)으로 집계되었다. 대상지의 총 수입은 약 1조 7,269억원이고 종전자산평가액은 약 7,100억, 공사비는 평당 860만원 수준이라 한다. 계획 세대수는 1,875세대, 임대주택은 229세대라 한다.

공사비는 계속 상승할 것으로 가정하여 평당 8800만원으로 가정하였고 연면적은 용적률 243%를 적용하면 67,925평이다. 기존 연면적은 저층 주거지라 평균 용적률 170%로 가정하면 조합원 기존 연면적은 47,520평이다. 일반분양 면적은 임대면적 1,017평을 제외하고 19,388평이다. 용적률 243%를 적용한 연면적에서 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 1.5배를 하여 공사비를 산정하면 총 공사비는 8,966억이다.

기타사업비는 현금청산비, 조합운영비, 철거비, 예비비 등을 포함하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 10,466억이다. 종전자산평가액은 근처 신축인 보문동 보문파크뷰의 평당가에서 80% 수준으로 계산했다. 보문파크뷰는 평당 3,200만원 수준으로 거래되었는데 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 11,880억이다.

창신동 근처에는 신축이 없는데 앞으로 생길 신축은 근처 창경궁롯데캐슬시그니처의 분양가를 비교하며 계산했다. 조합원 분양가는 서울 신축이 귀해지는 이유와 CBD와 가깝기에 3,200만원 수준으로 잡으면 조합원 분양수익은 15,206억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 153억이다. 일반분양 면적은 19,388평이고 평당 3,600만원으로 가정하면 일반분양 수익은 6,979억이다. 총 수익은 22,338억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.9993이 나온다. 거의 1로 나오는 것인데, 만약 부동산 호황기를 맞아 신축이 엄청 귀해진다면 분양가가 상승하여 더욱 비례율이 올라갈 확률이 높다. 종로구나 중구 같은 경우는 신축이 생기기 어려운데, 문화제라는 변수가 있기 때문이다. 그래서 CBD에 인접한 신축 대단지가 생긴다면 분명 경희궁 자이를 따라잡을 것이다. 우리는 제2의 경희궁 자이가 될 만한 곳을 찾아야 하며 그곳은 대단지, 신축 + CBD 역세권임으로 그런 곳을 싸게 사는 것을 노려야 한다.