종로 사직동 사직2구역은 과거 박원순 시장 시절 때 문화제 발굴 문제로 정비구역이 해지되고 도시재생을 한답시고 노후화가 계속 진행된 달동네이다. 한양성곽 "문화제 보호"를 이유로 사업이 10년 이상 표류되었는데, 작년부터 서울시, 조합이 사전협의를 마치고 정비계획을 세우기 시작했다. 결국 도시재생이란 사업이 세금만 날린 뻘짓이었고 10년 전에 남은 벽화는 그냥 동물원이 되었다. 그냥 노후주택만 남아 달동네가 되어 썩어가는 결과가 되어 결국 불필요한 규제를 걷어내고 개발을 시작한다.

오늘은 종로 사직동 사직2구역 재개발 시공사 선정완료 문화제 문제는 ?에 대한 포스팅입니다.

종로구 사직2구역

서울 종로구 사직2구역은 사직동 311-10번지 일대로 34,619㎡ 부지에 지하 6층~지상 13층 규모로 약 574세대의 아파트를 지으려고 한다. 허용 용적률이 낮기에 높이 아파트를 짓지 못하는게 아쉽다. 일반분양 세대수는 220세대이고 약 38%가 일반분양 세대수이다. 시공사는 "래미안"이며 아직 이름이 확정되지는 않았지만 래미안 광화문이란 이름이 붙는다고 한다.


바로 옆에 중구 대장인 "경희궁 자이"가 있기에 신축이 지어진다면, 로또는 따놓은 당상이다. 사직로와 통일로를 이용해 자차로 광화문, 시청, 서울역으로의 이동이 편리하며 시청역에서 1, 2호선도 이용가능하기에 서울시 중심업무지구와 직주근접이 가능한 엄청난 입지이다. 근처에는 매동초, 배화여중, 대신중 등이 있지만 학군이 그리 좋은 편은 아니라서 목동 학원가를 이용하는 편이라 한다. 강북삼성병원과 서울적십자병원이 1km안에 있는 병세권이며 인프라도 좋다.

종로구 사직2구역이 제일 처음 정비구역으로 지정된 것은 무려 09년도이다. 조합설립인가는 2010년되고 2012년 사업시행인가까지 되었다. 그런데 16년 서울시 조례개정으로 사직2구역이 역사문화적 가치 보존구역으로 지정되고 17년 정비구역 해제되고 조합설립인가가 취소되었다. 이에 조합은 소송을 제기하고 최종 승소하여 19년도에 다시 정비구역으로 재지정되었다. 조합은 그 사이에 법령이 바뀐 것에 따라 새로운 정비계획안을 보완하였다.

22년에는 삼성물산이 시공사가 되었고 24년에는 정비계획안 변경을 통해 용적률이 기존 176%에서 216%로 40% 상향되었고 향후 목표로 26년 관리처분인가를 거쳐 27년 이주 및 철거, 28년 착공, 32년 준공을 목표로 한다. 무려 15년 만에 정비계획이 싹 바뀐 것으로 이렇게 한번 재개발에 물리게 되면 재수없으면 10년은 그냥 지나가는 경우가 있다.

사업성 분석


사직2구역의 면적은 34,619㎡(10,490평)이고 기존 용적률은 150%로 넉넉하게 가정해보았다. 이미 시공사가 선정된 상태라 감정평가액은 얼추 나온 것으로 알고 있다. 기부채납은 10%로 가정하였고 용적률 216%를 적용한 연면적은 22,658평이고 기부채납 2,200평, 기존 연면적 15,735평을 제외한 일반분양 면적은 4,723평이다.


총 비용

공사비는 평당 850만원으로 가정하였고 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 2,889억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비 등을 고려하여 700억을 가정하면 총 비용은 3,589억이다.

현재 근처 대장으로는 왕십리동이 있는데 성동구와 바로 붙어있는 동네로 성동구의 영향도 받는다. 왕십리 텐즈힐의 33평 시세가 17억이므로 평당 5,500~6,000만원 수준이다. 그래서 종전자산평가액은 평당가 2,800만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 4,405억이다.

총 수익

조합원 분양가도 평당 3,600만원으로 가정했는데, 이제는 서울 조합원 분양가도 34평이면 기본 10억 이상이다. 조합원 분양수익은 5,665억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 330억이다.

일반분양가는 평당 4,200만원으로 가정하면 34평 시세는 14억 2,800만원이다. 일반분양 수익은 1,984억이다. 총 수익은 7,979억이다. 사직2구역은 종로구 마지막 신축이 될 수도 있는 재개발 구역으로 경희궁 자이를 뒤이어 종로구를 이끌어갈 단지가 될 만하다. 세대수가 아쉽지만 충분히 완판가능성은 높고 경희궁 자이만큼 키맞추기로 상승할 가능성이 높다.

비례율

비례율은 {[총 수익- 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.997이 나온다. 조금 아쉬울 수 있지만 비례율이 거의 1이므로 나쁘지는 않다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억 5,000만원이라면 권리가액은 4억 4,865만원이다. 조합원 분양가 25평이 9억이라면 분담금은 4억 5,135만원이다.

층수가 신축아파트임에도 불구하고 높지 않은데, 서울시 문화제인 경희궁이 바로 앞에 있기에 건축물 높이제한을 받기 때문이다. 그래서 높이 제한을 받아서 역사문화공원을 조성하는 안을 서울시와 협의하고 있다. 삼성물산이 사직동을 좋아하는지 여담으로 부산 사직 재개발 구역도 래미안으로 선정되었다.