항상 신당동이랑 사당동, 신길동이 헷갈린다. 본투비 서울 사람이 아니라 그런지 이름에 비슷한 단어 하나만 들어가도 헷갈리는데 서울 사람이라도 해당 구 내에만 거주한다면 잘 모를 수도 있다. 왜냐하면, 광역시에 오래 살았지만 나는 우리 구 밖에 잘 모르기 때문이다! ㅋㅋㅋ

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신당동은 서울 중구에 위치하며 서울 중심업무지구인 광화문과 근접하여 직주근접이 된다. 하지만 중구나 종로구 자체가 신축이 드문데 그 이유 중 하나가 문화제이다. 문화제 발굴이 자주 되기 때문에 울며겨자 먹기로 재개발이 중단되기도 한다.

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오늘은 중구 초역세권 신당10구역 재개발 조합설립인가 분담금 증가?에 대한 포스팅입니다.

신당동은 서울 중구에 위치한 행정동으로 사실상 교통의 요지이다. 2호선, 3호선, 5호선, 6호선이 지난다. 1호선 동묘앞 역도 가까우며 2, 4, 5호선 환승역인 동대문역사문화공원 역시 도보로 이동할 수 있다. 교통이 좋은 만큼 버스노선이 아쉬운데, 서울 정중앙이라 그런지 마을버스가 없다. 한국의 대표적인 분식인 떡볶이도 신당동이 원조라고 한다. 20년 들어 힙한 문화가 들어서면서 을지로와 신당동이 카페나 맛집이 많이 생겨 힙지로나 힙당동이라 불린다.

신당10구역은 236-100번지 일대로 면적이 무려 63,894㎡로 앞으로 지하 4층~지상 35층 아파트 17개동의 1,423세대 및 부대복리시설로 세워진다. 재개발 조합설립인가가 완료되었고 시공사 입찰로 현대건설, GS건설 등 5개의 건설사가 응했다고 한다. 신당10구역은 신통기획으로 지정되고 21년 권리산정기준일이 21년이다. 구역 내 열악한 주택들이 많고 신축 빌라들도 거의 지어지지 않아 조합원 수도 790명 밖에 안되어 사업성도 좋다.

총 14,458평의 획지는 크게 3개로 나누어져 주택 등으로 지어진다. 이 중 대부분을 차지하는 획지는 획지1은 12,763평이고 획지2는 1,604평, 획지3 구역은 285평이다. 용적률은 3종일반주거지역으로 가질 수 있는 최고 용적률 300%이고 아파트는 총 1,423세대, 이 중 임대주택은 316세대, 상가 면적은 2,922평으로 계획되어있다. 아파트 및 상가를 합산한 면적은 약 43,100평이고 공사비를 산정하기 위한 연면적은 약 7만평이라 한다.

신당10구역의 경우 총 토지면적은 19,327평이며 용도지역이 혼합되어 있는 곳으로 2종, 3종, 일반주거지역 모두 섞여있다. 그에 따라 종전자산평가액은 달라지는 편이다. 도로는 평당 800~1,000만원 수준이며 단독주택은 평당 2,500만원~3,000만원, 다세대주택은 평당 4,200만원~5,000만원 수준이다.

총 면적 중 아파트 면적은 14,458평이고 총 300%까지 적용되고 여기에 연면적 1.5배를 하여 지하층 및 부대복리시설을 고려하였다. 연면적은 65,061평이고 공사비는 평당 850만원 수준으로 계산하면 총 공사비는 5,530억이고 도로 및 주차장 등 다른 면적 4,869평까지 고려하면 거의 6천억이다. 기타사업비로 조합운영비, 금융비용, 현금청산비, 예비비 등을 포함하면 약 2,000억으로 가정하면 총 비용은 8,000억이다.

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종전자산평가액은 평당 2,700만원 수준으로 잡았다. 기존 조합원 면적이 19,327평이고 기존 연면적의 용적률을 평균적인 용적률 180%로 가정한다면 기존 연면적은 34,788평이고 총 종전자산평가액은 약 9,392억이다.

조합원 분양가는 3,700만원(신당동 준신축 대단지 평당 5천만원 수준)으로 잡았다. 기존 조합원의 연면적을 34,788평으로 가정했으므로 조합원 분양수익은 12,871억이다. 상가면적이 2,922평이고 평당 3,000만원으로 잡으면 상가수익은 876억이고 임대주택 면적은 약 1,500평이므로 평당 1,500만원 수준으로 잡으면 225억이다.

일반분양가는 4,200만원으로 가정했는데, 요즈음 분양가가 올라 34평이면 거의 15~16억 수준이기 때문이다. 4,200만원으로 가정하면 34평 분양가는 14억 2,800만원이다. 중구에는 신축이 매우 부족하므로 현재 중구 대장은 경희궁 자이로 시세는 20억을 훌쩍 넘는다. 일반분양 면적은 8,586평이므로 일반분양 수익은 3,606억이다. 총 수익은 17,578억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02로 사업성은 나름 갖추는 것이다. 1보다 떨어지지는 않으니 말이다. 하지만 종전자산평가액 총액이 얼마가 되느냐에 따라 비례율은 달라지므로 앞으로 더 높아질 확률이 매우 크다. 게다가 공사비도 오르겠지만 그에 따라 일반분양가도 높아질 것이다. 하지만 분양가 상한제가 적용된다면, 그에 따른 수익성은 감소할 것이다.

만약, 나의 종전자산평가액이 8억이라면 권리가액은 8억 1,600만원이고 조합원 분양가가 9억 2,500만원(25평)이라면 분담금은 1억 900만원이다. 신당10구역의 경우 위치가 사기적이다. 2, 6호선 신당역과 2, 5, 6호선 동대문역사문화공원역 사이에 위치하여 교통으로는 나무랄데가 없다. 하지만 북쪽으로는 퇴계로 인근의 상업지역, 동쪽으로는 떡볶이 골목에 인접한다. 이들 상권이 반대를 한다면 사업은 지연될 수 밖에 없다.