세류1구역은 권선구에 위치한 재건축 단지로 미영아파트가 바로 세류1구역이다. 세류1구역인 미영아파트는 2030 수원도시 및 주거정비기본계획으로 선정된 곳이다. 위치는 권선구 세류동 1147번지 일대로 세류동 미영아파트 일대이다. 역도 가깝고 직주근접도 가능한 회사들도 많고 편의시설도 가까워 정말 살기 좋은 곳이다. 요새 핫해지는 정비사업 구역이 많은 곳이 팔달구이긴 한데, 권선구도 광교신도시와 함께 핫해지고 있다.

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오늘은 수원 권선구 세류1구역 미영 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

권선구는 수원시의 인구 중 가장 인구가 많은데, 무려 34만명 이상이고 면적도 가장 넓다. 호매실 개발로 인해 인구가 계속 늘고 있어 수원시의 분구에서 1순위로 변해가고 있다고 한다. 물론 부동의 1위는 역시 영통구이고 팔달구는 수원의 구시가지라 현재 재개발, 재건축이 가장 많이 진행되고 있다.

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권선구는 경부선 철도를 기준으로 "생활권"이 확실하게 나뉜다. 특히, 서부지역은 대체로 개발이 안 되어 있는 편이고 논밭이 많은데 이유는 수원 공군기지 인근에 걸려있는 고도제한법이 있기 때문이다. 하지만 금곡동, 호매실동을 중심으로 크게 변하고 있는데 특히, 2기 신도시처럼 비슷해지고 있다는 평이 있다. 권선구 동부의 권선동, 세류동은 아파트가 많이 세워졌지만 점점 노후화가 되고 있어 재건축, 재개발의 기대감이 자동으로 올라가고 있다.

세류1구역인 미영아파트는 16평~32평까지 다양한 평수로 이루어져 있으며 소형평수가 많아 평균 대지지분은 14평으로 그리 높지 않아 적은 대지지분 소유자라면 분담금이 큰 것은 어쩔 수 없다. 1호선 세류역 초역세권이며 남수원초등학교를 안고 있는 초품아이기도 하다. 수인분당선까지 걸어가기에는 멀지만 1정거장만 거치면 수원역이고 매탄동이 가까워 직주근접이 되는 아파트이기도 하다. 아쉬운 것은 역시 오래되어 주차문제가 있고 구축이라 엘리베이터가 없다.

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미영아파트 인근 투자를 생각하는 사람들이 고려해야 할 것은 공군기지 이전이다. 세류역 및 1호선 왼쪽에는 수원10전투비행단이 있다. 15년 타당성 승인되고 종전부지는 스마트폴리스라는 이름으로 개발된다. 공군기지는 어디로 갈 지 아직 안 정해졌지만 평택으로 갈 확률이 높다.

세류1구역의 구역면적은 8,655평이고 용적률이 124%이므로 기존 연면적은 10,733평이고 250% 최대 용적률이 적용된 연면적은 21,637평이다. 임대주택 10%(2,163평)를 고려하면 일반분양 면적은 8,742평이다.

공사비는 평당 800만원으로 부대복리시설, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 최대 연면적에서 1.5배까지 더 적용했다. 총 공사비는 2,597억이다. 기타사업비에는 철거비, 조합운영비, 예비비, 현금청산비 등을 포함하며 300억으로 가정했다. 총 비용은 2,897억이다.

현재 18평이 2억 후반에서 3억 대로 매물이 있다. 평당 1,500~1,800만원대이다. 그래서 평당 1,200만원 수준으로 종전자산평가액을 측정해보면, 총 종전자산평가액은 1,288억이다.

근처 가장 비싼 권선동 수원아이파크를 기준으로 하면 일반분양가가 평당 2,500만원 수준이다. 조합원 분양가는 80% 수준으로 평당 1,700만원으로 계산하면 총 조합원 분양수익은 1,824억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 216억이다.

일반분양가는 평당 2,300만원 수준으로 잡았다. 일반분양 면적이 8,742평이므로 일반분양 수익은 2,011억이다. 총 수익은 4,069억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.91로 비례율이 조금 아쉽다. 역시 주변에 신축 가격이 낮기 때문에 일반분양가나 조합원 분양가가 낮기 때문이다. 근처에 엄청난 신축이 생겨 땅값이 비싸진다면, 일반분양가가 상승할 확률이 매우 높다. 만약 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 2억 7,300만원이고 조합원 분양가(18평)가 3억 600만원이라면 분담금은 3,300만원이다.