청파2구역은 얼마 전 정비구역으로 지정된 신통기획이다. 마포와 용산 사이에 있어 재개발이 되기만 한다면 엄청난 상승은 예상되어 있다. 하지만 구역도 넓다보니 사람들 간의 암투는 예정되어 있는 곳이다. 반대가 많은 곳은 구역이 해지되거나 재조정될 수 있는 위험이 있다. 해당 구역의 입지는 상당하므로 사업성이 좋을 수 있으나 분담금 문제로 고민하는 사람들이 많을 수 있다.

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오늘은 용산 청파2구역 재개발 정비구역 지정 구역제척 위험성 있나 ?에 대한 포스팅입니다.

24년 용산구 청파2구역이 결국 재개발 정비구역으로 지정고시되었다. 시는 청파2구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 후 정비구역 지정했다. 위치는 청파동1가 89-18번지 일대로 면적은 82,558㎡이고 용적률 250%를 적용하여 지하 2층~지상 25층의 20개동의 1,905세대 아파트로 탄생한다.

청파2구역은 본래 용산구에다 서울역 근처의 노른자 땅이지만 매우 노후화되어 화려한 서울의 이면을 보여주는 동네였다. 1호선 서울역과 남영역, 4호선 숙대입구역 역세권이며 청파초, 신광초, 소의초 등 학군도 괜찮다. 서울역 뿐만 아니라 마포 공덕동도 가까워 CBD, YBD의 중심업무지구 접근성도 좋다. 하지만 용산이라 투기과열지구라 LTV50%에 조합설립인가 이후 재개발, 재건축 입주권 매매는 불가능하다.

추정 비례율은 101%인데, 총수입 추정액이 1조 7,801억이고 총지출 추정액이 8,604억이다. 종전자산평가액은 약 9,090억으로 평가되었다. 일반분양가는 1평당 4,400만원 수준이고 일반분양가가 오르면 오를수록 비례율을 증가한다. 그리고 바로 옆의 공덕A구역과 동서축 선형공원으로 연계할 예정이라 한다.

하지만 구역이 너무 넓다는 문제가 있는데, 이렇게 넓은 구역에는 별의별 사람들이 살고 그 속에서 엄청난 찬반 문제가 생길 수 있다. 그러다 보면 구역이 잘리는 일이 허다한데, 그래서 이렇게 정비구역으로 지정되고 조합설립되기 전의 초기 재개발 구역은 끝트머리보단 가운데 구역을 사는게 좋고 추진위원회에 잘 물어보고 강성 반대파가 없는 구역을 노린다.

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25년 5월 7일 기준 직접조합설립을 위해 공공지원 정비사업전문관리 용역을 공고하였다. 이번 용역 업무에는 토지등소유자 명부작성 및 관리, 조합직접설립계획 수립, 진행단계별 홍보 및 주민설명회 개최, 주민협의체 구성, 추정분담금 산출 관련 업무 및 지원, 조합정관 작성 및 조합설립동의서 징구, 접수, 정리에 관한 업무에 대하여 담고 있다.

토지이용계획상에서 기부채납 비율이 21.6%이며 정비구역 면적은 82,558㎡(25,017평)이며 정비기반 시설은 5,394평이므로 아파트 면적은 19,623평이고 여기에 임대주택 세대는 494세대로 약 3,723평이다. 기존 연면적을 180%로 가정하면 기존 조합원 연면적은 35,321평이고 용적률 250%를 적용한 연면적은 49,057평이고 임대주택을 제외하면 39,749평이다.

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여기는 단독주택이나 평수 넓은 다가구주택보다 다세대주택이 많은 곳이라 일반분양 면적이 5.1% 정도 밖에 안되며 평형 구성도 전용39, 49, 59 등 평수가 작은 것이 대부분이다. 조합원 분양면적과 임대주택 면적을 제외한 일반분양 면적은 4,429평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 부대복리시설, 커뮤니티, 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 공사비를 계산하면 7,505억이다. 여기에 기타사업비로 현금청산비, 조합운영비, 철거비, 예비비 등을 포함하여 1,500억을 가정하면 총 비용은 9,005억이다.

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근처 신축으로는 마포 공덕동의 마포자이힐스테이트라첼스가 있다. 이 아파트의 분양가는 평당 5천만원 수준이며 공시지가만 해도 4천만원 수준이다. 조합원 감정평가액을 위한 평당가는 3,200만원(4천만원 × 0.8) 수준으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 11,303억이다.

근처 마포에서 분양한 마포자이힐스테이트라첼스의 분양가는 5,150만원이기에 일반분양가는 그보다 더 위로 잡아 5,300만원으로 계산했다.

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조합원 분양가는 4,700만원으로 계산했고 조합원 분양수익은 16,600억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,396억이다. 일반분양가는 5,300만원으로 가정했고 일반분양 수익은 2,348억이다. 총 수익은 20,344억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.003이다. 일반분양 면적이 적은 것이 비례율이 좀 낮게 나오는 원인이 되었다. 조합원 총 종전자산평가액을 조금 높게 잡기도 했는데, 조합원 종전자산평가액은 감정평가에 따라 얼마든지 바뀔 수 있다. 하지만 공사비와 같은 사업비는 지체되면 지체될수록 계속 올라가기에 총 비용은 더 증가할 확률이 높다. 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 4억 120만원이고 조합원 분양가가 8억 4,600만원이라면 분담금은 4억 4,480만원이 나온다.

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그러므로 사업을 빠르게 진행하는 것이 분담금을 낮출 수 있지만 워낙 넓은 구역이기에 조율하기가 어려울 것이다. 재개발/재건축이란것이 수많은 사람들의 의견싸움이고 이 싸움이 다 끝나야 그제서야 완공되는 것인데, 그 안의 이해관계가 얽혀있는게 많으면 사업은 어쩔 수 없이 지체된다.