목동은 원래 1~7단지까지만 행정구역상 목동이며 나머지는 신월동, 신정동이라 한다. 학원가는 주로 1단지에서 6단지 사이에 형성되었다고 한다. 목동의 한신청구는 목동 재건축 아파트 주변에 있어 학군을 보고 오는 학부모들이 많다고 한다. 그리고 목동 아파트를 자가로 하고 한신청구에 전세에 사는 사람도 꽤 있다고 한다. 목동 한신청구는 토허제가 아닌 곳이라 현재 시세가 계속 오르고 있다.

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오늘은 목동 한신청구 재건축 VS 리모델링 사업성 비례율 분석입니다.

목동 한신청구아파트는 총 15개동으로 1,512세대, 9호선 신목동역 초초역세권으로 목동의 학원가와 가까워 아이들 공부에 최적화된 곳이다. 최근에는 리모델링이 진행 중이며 유흥가도 없고 공부하기도 좋은 환경에 안양천이 가로지르는 쾌적한 자연환경도 가진다. 학업성취도도 좋은 목원초등학교를 안고 있는 초품아에다 중학교, 고등학교 학군도 좋다. 지하철과 버스를 이용하기 편리한 곳인데 9호선은 말할 것도 없고 5호선 오목교역도 그리 멀지 않고 버스교통망도 촘촘하다.

목동 학원가는 서울 3대 학군 중 NO.2이며 대한민국 전체에서 최고의 학군지로 전국 100위권 일반고만 5개 이상이고 여학생들도 선택권이 높은 곳이다. 목동 학군은 1단지~6단지가 목동라인이고 목동 7단지와 목운중 부근 주상복합, 목동 8단지~14단지 신정동 라인이다. 그 중 1~6단지 쪽이 바로 대표적인 목동 학원가인 "파리공원 부근 학원가"이다.

한신청구는 지어진지 오래된 아파트라 과거엔 녹물 이슈도 있었지만 현재는 수도관을 싹 교체했고 열병합발전소가 바로 옆에 붙어있어 먼지가 많이 날린다는 이야기도 있다. 역시 오래된 아파트라 주차문제는 역시 존재하고 재건축을 하기엔 사업성이 떨어져 리모델링파와 재건축파의 의견이 좁혀지지 않는다고 한다. 그러던 와중에 바로 옆 목동신시가지 아파트는 재건축 호재로 쭉쭉 오르고 있다.

공사비는 850만원으로 가정하고 지하층 및 부대복리시설, 커뮤니티를 고려하여 1.5배를 하였다. 총 공사비는 1.5 × 58,770평 × 850만원으로 7,931억이다. 여기에 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 금융비용, 현금청산비 등을 고려하여 1천억으로 가정했다. 총 비용은 8,931억이다.

현재 한신청구의 공시지가는 2,250만원이고 현재 31평 실거래가가 16.7억이라 평당가는 5,300만원 수준이다. 종전자산평가액은 2,250만원의 1.5배 정도로 3,350만원으로 가정하였고 기존 조합원들의 총 종전자산평가액은 15,094억이다.

조합원 분양가는 좀 비싸게 잡아 평당 4,000만원으로 가정하였고 조합원 분양수익은 18,022억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 881억이다. 일반분양가는 평당 5,000만원(33평 16억 5천만원)으로 가정하면 일반분양 수익은 3,918억이다. 총 수익은 22,821억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.92가 나온다. 용적률을 최대로 올리고 일반분양가 및 조합원 분양가를 올려도 기존 용적률이 높다보니 사업성이 떨어지는 편이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액이 11억 400만원이다. 조합원 분양가가 13억 6천만원이라면 분담금은 2억 5,400만원이 나온다.

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아직 리모델링 VS 재건축의 의견이 좁혀지지 않는 이유는 뭐니뭐니해도 사업성 때문인데 재건축 활성화를 위한 인센티브를 받지 않는 한 재건축보다는 리모델링파가 이길 확률이 높은 단지이다. 서울시와의 의견 조율이 필요하며, 사업을 최대한 빠르게 해야 질질 끌며 생기는 비용이 새지 않기에 신속한 판단이 필요한 곳이다.