부산의 사직동은 동래구의 학군지로 학원가가 많기로 유명한 곳이다. 그리고 사직야구장이라는 부산 대표 경기장도 있다. 사직2구역이란 이름으로 서울 경희궁 자이 근처에서 재개발이 이루어지는데, 여러 암초를 만났다고 한다. 하지만 부산 사직동의 사직2구역은 재개발 시공사도 선정하고 현재 절찬리에 진행 중이라 한다.

오늘은 부산 동래구 사직2구역 재개발 삼성래미안 선정 사업성 분담금 분석입니다.

사직동은 동래구 서쪽에 위치한 동네로, 바로 옆에는 수안동, 명륜동이 붙어있다. 사직동은 대게 언덕이 높은 곳이 많지만 야구장 주변에는 특이하게 평지이다. 부산 사직동에서 재개발하는 구역으로는 사직2구역과 사직4구역이 있고 과거 사직동 재개발로 태어난 사직 롯데캐슬더클래식이 있다.

사직2구역의 입지는 평지에다 1호선 + 4호선, 동해선, 동래역, 준역세권으로 부산에서 보기 힘든 평지를 가진 곳이다. 바로 옆에는 부산교대도 있고 거학초, 여명중, 쌍용더플래티넘사직아시아드, 사직 롯데캐슬더클래식 같은 준신축 아파트가 있다. 조금만 더 걸어가면 온천천도 있어 산책하기도 좋으며 사직동이 학원가로 유명한데 사직동 학원가도 그리 멀지 않다.

사직2구역은 현재 조합설립인가 완료 후 시공사 선정까지 완료되었다. 사직2구역의 규모는 927세대로 시공사는 무려 삼성물산이며 래미안 사직 엘라티오라는 이름으로 탄생한다. 커뮤니티 시설에는 골프연습장 뿐만 아니라 필라테스실, 피트니스 센터 등이 들어서고 프라이빗 샤워실, 카페, 어린이집, 시네마룸, 뮤직스튜디오 등이 생긴다는데 이래서 신축, 신축하는 것 같다.

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사직2구역은 부산시의 첫 지구별 계획형 재개발로 사직2구역 이후 이어지는 사직4구역, 사직5구역과 함께 지구별 계획형 재개발을 적용할 예정이다. 그 이유는 구역별 무질서한 개발로 도로의 폭이 좁아 연결성이 부족하여 지구별로 계획적으로 지어 사직 2, 4, 5구역의 도로의 폭을 넓히려한다. 사직2구역의 용적률은 274%가 적용되며 구역면적은 47,747㎡이고 지하 2층~지상 36층 높이의 아파트 규모이다.

사직2구역의 사업면적은 47,747㎡(14,468평)으로 이 구역면적 전부가 아파트로 지어지지는 않겠지만, 가상으로 계산을 할 때는 약 12,000평을 아파트로 지어진다고 가정했다. 재개발 구역이기에 감정평가액을 산정하기는 재건축보다 어려운데, 다가구주택은 원가법을 적용해야 하고 다세대주택은 보통 거래사례비교법을 활용한다. 구역 평균 용적률은 180%로 가정하면 기존 연면적은 26,042평이고 용적률 272%까지 상향되면 39,352평까지 늘어난다.

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여기에 임대주택 10%를 적용하면 약 2,400평이 임대주택이므로 일반분양 면적은 8,640평이 된다.

​삼성물산은 공사 시공 능력이 1, 2위를 다투는 최고의 브랜드이다. 그만큼 공사비도 비싼 편인데, 삼성물산의 래미안에선 현재 사업비를 4,500억 규모로 예상하고 있다. 하지만 물가가 오르는 만큼 사업비는 무조건 증가할 것이다. 공사비는 평균 800만원으로 잡았고 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다.

총 공사비는 39,352 × 1.5배 = 4,722억이다. 여기에 기타사업비로 금융비용, 철거비, 조합운영비, 예비비 등을 포함하여 500억을 가정하면 총 비용은 5,222억이다.

부산 사직동 사직롯데캐슬 더클래식의 공시지가를 살펴보면, 로얄동과 로얄층에 따라 다르겠지만 거의 평당 1,600~2,000만원 수준이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 1,800만원 수준으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 3,880억이다.

조합원 분양가는 2,700만원으로 가정했다. 현재 33평이 10억대에 거래되는데 이 가격대의 70% 수준으로 잡았다. 조합원 분양수익은 5,832억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 360억이다.

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일반분양은 평당 3,400만원 수준으로 계산했는데 부산의 몇 없는 래미안 브랜드에다 신축 + 공급부족을 가정하여 조금 높게 잡았다. 33평의 경우 일반분양가가 11억 2,200만원이다. 일반분양 면적이 8,640평이므로 일반분양 수익은 2,937억이다. 총 수익은 9,129억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.006이 나온다. 아슬아슬하게 비례율이 1이 넘는 것인데, 공사비 상승 및 사업비 상승을 고려하여 계산했기에 좀 낮을 수 있다. 하지만 일반분양가나 조합원 분양가가 예측했던 것보다 더 많이 나온다면 사업성은 더 좋아질 수 있다. 그리고 종전자산평가액이 낮으면 낮을수록 비례율은 더 높아진다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 나의 권리가액은 4억 240만원이다. 조합원 분양가가 6억 7,500만원이라면 분담금은 2억 7,260만원이다.