마포의 공덕동은 아현동과 마찬가지로 서울 내 중심업무지구와 가깝기 때문에 핵심입지로 꼽히고 공덕아현뉴타운은 프리미엄이 매우 붙은 만큼 정말 핫한 곳이다. 그렇기에 공덕동에 투자하려면 이미 프리미엄이 많이 붙었기에 비례율과 분담금 계산을 열심히 공부해야 한다. 마포는 마용성이라 불릴 만큼 서울 핵심 입지로 여의도와 서울중심업무지구와 가까운 곳이다. 아쉬운 것은 강남과 거리가 멀다는 것인데 마포 자체의 상권도 풍부해 이런 단점은 금방 상쇄될 것이다. 다만, 교육환경이 부족해 학업을 위해 대부분 목동으로 간다.

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오늘은 공덕8구역 신속통합기획 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

공덕8구역은 마포구 공덕동 11-24번지 일대에 위치한 재개발 구역이다. 총 84,389제곱미터(25,528평)의 면적에 총 1,564세대로 탄생하며 지하 3층~지상 26층의 15개 동의 규모이다. 5호선 애오개역 역세권이며 청파초, 소의초, 공덕초 등 초등학교와도 인접하며 서울역 상권을 이용하기 편하다. 하지만 아쉽게도 용적률은 최대 250%까지 적용된다고 한다.

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21년 신통기획 후보지로 선정되고 토지허가거래제도에 의해 투자자는 유입되기 어려운 곳이다. 24년 12월 정비구역 지정고시된 후 25년 조합설립을 위한 준비를 하고 있고 현재 추진위 활동을 하고 있다고 한다. 기존에는 용적률이 190%까지 밖에 안되었지만 소형주택 추가확보 및 공공보행통로, 공개공지의 인센티브를 획득하여 최대 250%까지 상향되었다고 한다.

대신, 임대주택 10% 이상의 의무비율을 지켜야한다. 공덕8구역의 예정 최대 세대수는 1,564세대로 조합원 물량 770세대, 일반분양 488세대, 임대 306세대를 구성한다. 지난 23년 서울시에선 보행네트워크 체계구축을 계획하였고 청파2구역, 공덕8구역, 공덕7구역, 마포자이힐스테이트를 연결하여 공덕8구역 일대가 미니 뉴타운급으로 묶였다.

그리고 비례율을 산출하기 위해 평당 공사비 750만원, 평당 일반분양가는 4천만원이 활용되었다. 하지만 공사비는 이보다 오를 확률이 매우 높다. 추정 비례율은 109.54%이다.

공덕8구역의 아파트가 지어질 면적은 19,759평이고 25,528평에서 제외한 나머지 면적은 도로 등 공공을 위해 쓰인다. 여기에 10% 정도가 임대주택으로 공급되므로 임대주택 면적은 1,976평이며 250%가 적용된 최대 연면적은 49,398평까지 상향된다. 이곳은 재개발 구역이므로 기존 용적률을 모르므로 평균적인 용적률 180%를 잡으면 기존 조합원 연면적은 35,566평이고 일반분양 면적은 11,856평이다.

바로 옆의 신축 아파트인 마포자이힐스테이트 라첼스의 33평 시세가 23억인데 평당가는 거의 7천만원이다. 공시지가는 작년에는 5,400만원으로 공덕8구역 재개발 구역 종전자산평가액을 계산하기 위한 감정평가액은 평당 3,600만원으로 잡았다. 총 종전자산평가액은 12,804억이다.

조합원 분양가는 기존에는 3천만원 수준이지만 4,000만원으로 잡고 계산했다. 마포 공덕동의 힘은 서울 신축이 귀해지면 귀해질 수록 가치가 높아지기 때문인데, 근처 아파트들은 평당 7천만원이 넘는 모습을 보여준다. 조합원 분양 수익은 14,226억이다. 임대주택 면적이 1,976평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 296억이다.

일반분양가는 평당 5천만원으로 잡고 계산해보았다. 바로 옆 신축 마포자이힐스테이트라첼스가 평당 5,400만원으로 강북에서 손 꼽히는 분양가임에도 불구하고 완판된 것을 고려했다. 일반분양 수익은 5,928억이다. 총 수익은 20,450억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05정도의 비례율이 나온다. 공사비 상승한 만큼 일반분양가를 높게 잡으면 비례율이 충분히 괜찮게 나오는데, 이는 공덕동이란 입지의 힘이다. 신축 아파트가 공급된다면 아파트 완판은 물론이기 때문에 신축이 귀해지는 서울에서 마포의 급지는 앞으로도 최상위권일 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 8억이라면 권리가액은 8억 4,000만원이고 조합원 분양가가 12억 8천만원이라면 분담금은 4억 4천만원이다.