북아현뉴타운은 서대문구 북아현동에서 추진 중인 재개발 구역인데, 최근 대법원 소송이 크게 화제가 되고 있다. 북아현 뉴타운은 뉴타운 사업 지정 후 부동산 대침체 발생으로 한동안 사업이 지지부진했다. 그래서 북아현뉴타운은 잘게 쪼개지고 구역 내 충정로나 냉천구역은 따로 재개발을 진행하여 돈의문 센트레빌로 탄생하기도 했다.

​

북아현뉴타운은 무려 8천 세대 이상의 초대단지로 만약, 이렇게 재개발로 아파트 단지로 탄생한다면 부동산 불장이 또 한번 올 것이라는 평이 많은데, 최근 대지지분이 큰 다가구 주택 사람들에게 이슈가 되었다. 오늘은 북아현뉴타운 1+1 입주권 이슈 재개발 사업이 변한다에 대한 포스팅입니다.

​

북아현뉴타운 2구역은 지하 3층~지상 29층의 28개동, 2,320세대로 삼성물산과 DL이앤씨에서 시공을 맡고 사업 규모가 2조원에 달한다. 아현동 성당과의 문제에서 일조권 분쟁을 끝내기 위해 성당 신축 비용 180억원을 지급하기로 합의를 했다. 하지만 또 다른 문제가 생겼다.

​

북아현뉴타운 3구역은 조합이 비상대책위원회를 상대로 제기한 선거 절차 중지 가처분 신청을 인용하여 비대위 리스크를 없앴다. 북아현뉴타운 3구역은 27만㎡의 면적에 지하 6층~지상 32층 47개동, 총 4,800세대의 대단지를 조성하며 총 사업비만 3조 6천억원이며 시공사는 롯데건설, GS건설의 컨소시엄이다. 이제 사업시행인가를 앞두고 있다.

최근 부동산 재개발 시장에서 주목할 만한 판결이 나왔다. 본래 대지지분이 큰 사람들에게는 1+1 입주권이 주어진다. 단, 주택전용면적이나 종전자산평가액이 일정 기준을 넘겨야 한다. 정비사업에선 원래 "1세대엔 1주택"이 원칙이다. 그러나 정비법에 따르면 가격의 범위나 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다.

비례율이 미반영된 상태에서 종전자산평가액이 입주권 2개를 초과하거나 공급받을 2개 주택 면적의 합이 건축물대장상에서 주택연면적의 범위 내에 있으면 2개의 아파트를 받을 수 있다. 대신, 1주택은 작은 평수인 60㎡ 이하로 줘야한다. 그리고 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시 다음날부터 3년이 지나기 전까지 매도할 수 없게 되어있다.

​

북아현뉴타운 2구역에서 넓은 대지지분을 가진 조합원에게는 아파트 2채를 주기로 했었다. 그런데 중간에 약속을 뒤집는 일이 발생해 소송이 벌어졌다. 법원이 예상과 달리 조합의 손을 들어줬다.

조합이 본래는 다른 재개발 구역처럼 처음에 1+1 입주권을 주기로 약속했다. 그리고 이 입주권은 원래 조합원 분양가로 공급해야한다. 하지만 사업성이 떨어지는 이유가 발생하여 1채는 조합원 분양가로 주고 나머지 1채는 일반분양가의 90%로 준다고 말을 바꿨다. 조합원 분양가가 워낙 낮기에 1+1을 다 조합원 분양가로 준다면 총 수익이 감소하기 때문이다.

​

당연히 1+1 분양권을 받는 사람들은 반발하여 민원폭탄을 넣었고 서대문구청에선 조합의 재량대로 하는 것이라도 다른 재개발 구역처럼 해야한다고 말했다. 하지만 서대문구청에서 말한대로 했다간 북아현 2구역의 사업성에 큰 타격을 준다.

조합에선 총회를 열어 의견을 물었다. 1+1을 모두 조합원 분양가로 받는 것과 1+1 취소하고 1채만 대형평수로 받는 것이었다. 당연히 대부분의 사람들은 1채만 받으니 대형평수 1채로 받는 의견이 더 많았다. 다수를 위해 소수를 희생한 일인 것이다. 법원에선 1+1 공급은 관리처분계획에 대한 조합원 총회에서 결정할 일이고 조합 정관에 1+1을 공급하겠다는 내용도 없고 1+1 조합원들이 대형평수를 선택할 기회도 주었으니 문제는 없다고 말했다.

​

문제는 이런 대형지분을 가진 사람들이 없다면 절대 재개발이 진행되지 않는다. 재개발 사업에선 조합을 설립할 때, 토지등소유자 3/4 이상의 동의와 토지면적 1/2가 필요하다. 소형 주택을 들고 있는 사람들의 대지면적으로는 절대 조합설립조건을 달성할 수 없다.

재개발은 대형지분을 가진 사람들을 끌여들어야 성공하는 것이다. 그런데 이런 사람들을 일방적으로 희생시킨다면 누가 재개발을 하겠는가 ? 이렇게 북아현 2구역처럼 1+1 분양을 취소해 사업성을 올리려는 곳이 있을 수 있다. 그러면 또 소송전에 들어가 사업이 지연된다. 하지만 북아현뉴타운 2구역은 워낙 구역면적도 넓고 사람들이 많다. 토지등소유자가 적고 구역면적이 적다면 공사비가 적게 들고 보상비도 적다. 그리고 조합원들은 이런 꼼수를 막기 위해 조합 "정관"에 1+1 공급에 대한 명확한 명시를 해야할 것이다.