서울과 달리 지방은 아직 완전한 상승장이 아니라 하락장이다. 원래 부동산 투자는 하락장에 사서 상승장에 파는 것으로 무릎에서 사고 어깨에서 팔아한다. 머리 위에서 팔거나 발에서 줍는 것은 매우 어려우므로 이는 꼭 안 지켜도 된다. 그리고 당장 1~2년 내에 시세가 오를 것이라 기대도 하지 않아야 한다. 지금과 같은 하락장에서는 재개발, 재건축의 매물 가격은 더 크게 하락한다. 이유는 일반 아파트에 비해 실사용 가치가 현저히 떨어지고 사업 진행상의 리스크가 작용하기 때문이다.

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오늘은 재개발 재건축 매물 하락장에 살아남기에 대한 포스팅입니다.

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재개발, 재건축 투자를 하는 초보 투자자들은 한번 큰 돈을 벌어보면 재개발, 재건축 투자에 더욱 열의를 갖게 된다. 하지만 잘 모르고 덜컥 매수했다가 새 아파트를 받지 못할 위험에 처할 수도 있고 사업시행인가 전에 산 매물들의 경우 갑자기 구역이 해지되는 엄청난 일이 발생할 수 있다. 그러면 마음고생이 엄청 심할 수 있다. 물론 일찍 시작하면 할 수록 큰 돈을 벌 확률이 높지만 그 전에 구역이 해지되거나 제척된다면 내 투자금을 모두 회수하지 못할 일이 발생할 수도 있으니 조심해야 한다.

그리고 조합설립인가 이후 매물을 매수할 때도 조합원 다물권자 이슈도 조심해야 한다. 조합원 중 다물권자의 물건을 산다면 그 사람의 "지분"만 사는 것으로 온전한 입주권을 받을 수 없다. 이럴 경우 조합에 전화하거나 방문하여 매수하고자 하는 물건의 조합원 다물권자 여부 및 조합원 지위 승계 여부를 반드시 들어야 한다.

재개발, 재건축 투자는 수익을 내기까지 오래 걸리고 한번 사면 팔기가 어렵다는 고정관념이 있을 수 있다. 물론 투기과열지구의 재개발 물건은 관리처분인가 이후 매수, 매도할 수 없다. 그러나 현재 서울 강남3구와 용산구를 제외하면 투기과열지구에서 모두 해제되어 재개발, 재건축 구역의 빌라나 주택은 아파트와 똑같이 언제든지 매수, 매도할 수 있다. 단, 재개발, 재건축 입주권의 경우 공시지가 1억 이하라도 취득세는 중과된다.

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재개발, 재건축 물건도 일반 아파트나 주택처럼 2년 뒤 매도해도 되고 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 4년 뒤에 팔면 된다. 다만, 입지가 좋은 곳의 재개발, 재건축 물건을 매수했다면 좀 더 오래 보유하는 것이 좋다. 시세차익과 수익률은 준공 이후 최고치가 될 것이다.

​재개발, 재건축 절차에서 한 단계씩 절차를 거칠 때마다 시세가 단계적으로 상승한다. 규모 있고 좋은 입지의 물건일수록 상승 폭은 굉장히 커진다. 만약, 조합설립 이후에 물건을 매수했다면, 시공사 선정 이후 매도를 고려할 수 있다. 특히, "1군 건설사"가 선정되었다면 시세가 크게 뛸 수 있다. 투자 기간을 좀 더 길게 잡는다면, 사업시행인가 이후 매도해도 좋다. 사업시행인가가 된다면 거의 구역 해지 걱정은 안 해도 되기 때문이다.

사실 매수할 때 가장 좋은 타이밍은 "감정평가 단계에서 발생하는 실망매물"을 매수하는 것이다. 감정평가액이 생각보다 적게 나왔다는 이유로 실망한 조합원들이 시장에 내놓은 실망매물이다. 이런 실망매물이 동시다발적으로 시장에 나오면 가격이 더 떨어질 수 있기 때문에 감평 단계를 주의깊게 봐야한다. 그런데 매수자 입장에선 감정평가액이 낮은 물건은 초기 투자자금이 적게 든다는 장점이 있다.

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또한, 이런 물건은 준공 후 입주시까지 효자다. 절차가 진행될수록 프리미엄이 점차 높게 붙고 초기 투자금이 부담스러워지는데, 이때 매수자 입장에선 감정평가액이 낮아 초기 투자금이 적기에 환영이다. 심지어 똑같이 34평의 아파트를 신청한 물건 중에서도 감정평가액이 적은 물건의 프리미엄이 훨씬 높게 붙는 이상한 현상도 발생하기도 한다.

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참고로 감정평가액이 낮은 물건을 매수해서 작은 평수를 받는다면 큰 장점은 없다. 추후 프리미엄도 작게 붙기 때문이다. 다만, 지방은 일반분양분이 워낙 많아 감정평가액이 낮은 물건이라도 34평의 새 아파트를 받을 확률이 매우 높다.

관리처분인가는 이제 재개발, 재건축의 분담금이 확실히 정해지고 입주권을 받는 시기이다. 재개발의 경우 관리처분인가가 난 뒤에는 실질적으로 거래가 되지 않는데, 이유는 관리처분인가가 되면 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 그래서 관리처분인가 직전에 마지막으로 거래할 수 있는 물건이 시장에 나오기도 한다. 매우 안전한 물건이지만 프리미엄은 꽤나 많이 붙어 있어 돈이 많은 사람들이라면 추천할 만한 물건이다.