수영1구역은 부산의 핫플레이스 중 하나이다. 부산은 해운대, 수영구, 동래구가 가장 인기 있는 곳이고 수영구의 수영1구역은 조합설립인가 이후 GS건설이 시공사로 선정되고 일진행이 순조롭게 착착 진행 중이다. 작년에 두 차례에 걸쳐 진행된 수영1구역의 시공사 선정 입찰에는 GS건설만 단독 응찰하여 GS건설로 선정되었다. GS건설은 조합과의 계약에 따라 지하 3층~지상 최고 42층, 8개동으로 태어난다.

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오늘은 수영1구역 재개발 사업성 최상 사업시행인가 임박에 대한 포스팅입니다.

수영1구역은 부산시 수영구 수영동 484-1번지 일대로 구역면적이 84,501㎡, 아파트가 지어질 대지면적은 65,985㎡이다. 용적률 257% 이상, 건폐율 30% 이하로 총 1,520세대로 태어난다. 수영1구역은 24년 조합설립인가가 되고 올해 1월 시공사 선정 후 사업시행인가를 받기 위해 정비산업을 진행하고 있다.

수영1구역의 입지는 수영강이 바로 보이는 곳이며 부산 지하철 3호선 민락역, 2호선/3호선 환승역인 수영역을 끼고 있는 더블역세권이다. 또한, 벡스코역을 통해 동부산권, 울산 등 부산외에도 이동하기도 편하다. 내년에는 만덕~센텀간 대심도 고속화도로 개통이 예정되어 있어 교통인프라는 더욱 좋아질 것으로 보인다. 망미초를 안고 있는 초품아이기도 하며 인근에 수영초, 토현중, 광안중, 부산남일고, 덕문여고 등 학군도 우수하다.

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수영강뷰가 가능하며, 수영구의 과거 유명했던 수변공원이 도보로 이용할 수 있다. 남천동도 가까워 남천동 학원가나 광안리해수욕장도 자차로 금방 갈 수 있다. 코스트코, 이마트트레이더스, 수영팔도시장, 센텀시티상권이 근처에 있어 편의성이 매우 좋은 곳이라 프리미엄이 많이 붙어있다.

해당 구역에서 아파트가 지어질 면적은 65,985㎡(19,995평)이고 공사비는 평당 732만원 수준이며 수영1구역의 조합원 수는 960명이다.

현재 수영1구역 재개발 구역 매물은 평당 3천만원 수준으로 프리미엄이 형성되어있다. 해당 구역에는 성당이란 종교시설이 있어 어떤 변수가 있을지 모르니 조심해야하며, 다가구 및 다세대주택으로 이루어져 있어 종전자산평가액을 계산할 때는 원가법으로 계산해야 한다. 하지만 일일이 다가구주택과 다세대주택의 감정평가액을 구해 계산하는 것은 어려우니 평균 용적률을 170%로 잡으면 기존 연면적은 33,992평이다.

​공사비는 732만원에서 조금 올라 800만원으로 가정하였다. 부대복리시설 및 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 연면적 19,995평 × 1.5배 = 29,993평이고 공사비를 곱하면 총 공사비는 2,400억이다. 기타사업비는 금융비용, 예비비, 철거비, 조합운영비 등이 포함되고 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 3,400억이다.

전용면적 5평의 현재 공시지가는 8,700만원으로 평당 1,800만원 수준이다. 감정평가액은 평당 2,300만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 7,818억이다.

조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 잡았다. 기존 연면적이 33,992평이므로 조합원 분양수익은 8,499억이다. 임대주택은 10%로 잡으면 1,995평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 299억이다. 상가면적은 1천평으로 가정하고 평당 2천만원으로 가정하면 200억이다.

최근 분양한 광안동의 디파인은 평당 3천만원 수준이다. 프리미엄 브랜드라는 것을 고려하면 비싸지만 평균 경쟁률은 준수하다. 일반분양 면적은 14,400평이나 되고 평당 3,400만원으로 가정하면 일반분양 수익은 4,896억이다. 총 수익은 13,894억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.3이다. 이는 종전자산평가액이 낮은 덕인데, 기존 연면적을 계산하기가 어렵기에 평균으로 170%로 용적률을 잡았기 때문이다. 하지만 일반분양가가 높아지는 만큼 분양수익이 높아 수익성이 좋고 사업성이 매우 괜찮다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 3.9억이다. 조합원 분양가가 7억이라면 분담금은 3억 1천만원이다.