대림동과 헷갈릴 수 있는 신림동인데, 신림동은 영등포구가 아니라 관악구에 위치한다. 신림동은 단순히 단일구역이라 하기에는 면적이 워낙 넓은데, 관악구의 전체 58%나 차지하고 인구도 50% 이상이 살고 있다. 신림동하면 고시촌, 서울대학교, 신림역 먹자골목, 난향지구, 난곡지구 등 상당히 다른 이미지의 거리가 같이 몰려있다. 관악구 신림동에선 신림현대가 과거 6억원 이하의 아파트가 인기가 많았는데, 이 아파트가 재건축을 한다면 얼마나 사업성이 있는지 확인해보았다.

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오늘은 신림동 신림현대 재건축 사업성 분석 용적률 상향 필수에 대한 포스팅입니다.

신림현대는 93년산으로 이제는 33년차이다. 재건축 연한이 지났지만 용적률이 237%로 상당히 높기 때문에 재건축 진행 소식은 들려오지 않는다. 단지는 크고 조용한 편이며 바로 옆에 신림선 "서울대벤처타운역"이 있다. 도림천이 가까워 산책하기 좋고 관악산 전망이 좋다는 평이 많다. 상가에 마트도 있어 간단히 장보기 좋으며 최근 리모델링 추진위원회가 발족되었다고 한다.

경사가 있는 고지대이고 구축이라 역시 주차가 어렵고 초등학교 가는 길이 좀 위험할 수 있는데, 오토바이들이 많이 지나가는 편이라 한다. 산 근처이기에 벌레가 많고 각 동마다 난방 정도가 일정하지 않고 관리비가 겨울에 많이 나오는 경우가 있다. 여름에는 2주간 온수가 안 나오는 이슈가 있는 곳이다.

신림선 역세권인데, 신림선은 관악구와 동작구를 지나며 상대적으로 교통이 불모지인 관악구에 한줄기 빛이 되었다. 관악산역부터 당곡역까지 교통이 취약한 신림로를 따라가는 선형으로 지어서 신림로 교통체증 완화에 큰 도움이 되었다. 신림동은 인구가 엄청 많은데 도로가 좁고 전철이 부족해 만성적으로 교통정체가 심각했다. 하지만 신림선이 연결되면서 여의도까지 환승 없이 갈 수 있고 2호선 환승도 가능해졌다.

신림현대의 대지면적은 19,173평이고 용적률은 237%로 기존 연면적은 45,440평이다. 용도지역은 3종일반주거지역이므로 용적률 최대 300%까지 적용된다면 용적률은 57,519평까지 상향된다. 여기에 임대주택 10%, 상가 면적 1~2천평을 제외하면 일반분양 면적은 5,327평이 나온다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하였다. 연면적은 부대복리시설 및 커뮤니티, 지하층을 고려하여 1.5배하였다. 연면적 57,529 × 1.5배 = 86,279평이다. 총 공사비는 6,902억이다. 기타사업비는 철거비, 현금청산비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함하여 1,500억으로 잡았다. 총 비용은 8,402억이다.

현재 28평이 7억에 거래되었다. 약 평당 2,500만원이고 공시지가는 평당 1,770만원으로 약 1,800만원이다. 감정평가액은 평당 2,000만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 9,088억이다.

조합원 분양가는 근처 아파트 중 가장 신축인 봉천동 e편한세상을 기준으로 잡았다. 현재 33평이 11억으로 평당 3,300만원 수준이므로 조합원 분양가는 평당 2,800만원 수준으로 잡았다. 조합원 분양 수익은 12,723억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 863억이고 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 3,400만원으로 잡았다. 일반분양 면적이 5,327평이므로 일반분양 수익은 1,811억이다. 총 수익은 15,597억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.8이다. 사업성이 떨어진다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면 권리가액은 5억 6천만원이다. 조합원 분양가가 9억이라면 분담금은 3억 4천만원이다. 신림현대의 사업성이 늘려면 임대주택 의무비율을 낮추거나 분양가를 높이거나 감정평가액을 낮추는 수 밖에 없다. 하지만 감정평가액을 낮춰버리면 어차피 분담금은 증가하기에 거기서 거기라는 것이 나온다. 그렇기에 사업성을 위해선 용적률 상향이 필수이다.