여의도 삼부아파트 입지와 사업성

  • 입지​

- 한강과 인접해 조용하고 아늑한 환경

- 여의나루역 도보 4분 거리의 역세권

- 공원, 쇼핑센터, 레스토랑 등 편의시설 인접

- 더현대서울, IFC몰 지척

- 우수한 학군 (서울여의도초 도보 7분, 여의도중 도보 6분, 여의도고 도보 3분)

  • 사업성​

- 높은 대지지분으로 인한 우수한 사업성

- 현행 용적률 164%에서 대폭 상향 예상​

- 재건축 후 최고 60층, 약 2,100가구 규모의 대단지로 탈바꿈 계획

- 모든 조합원이 분담금 없이 환급금을 받을 것으로 예상

- 제3종일반주거지역(약 80%)과 일반상업지역(약 20%) 혼재로 종상향 가능성

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여의도 삼부아파트 재건축 진행상황

  • 주민 간 갈등: 조합 설립 단계에서 주민 간 갈등으로 인해 사업이 지연되었던 상황

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  • 재건축위원회: 삼부아파트 재건축위원회(재추위)는 조합 설립을 위한 주민 동의율 기준(70%)을 확보

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  • 창립총회 목표: 5월 말 창립총회 개최를 목표로 본격적인 절차에 착수한 상태

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  • 조합 설립 절차와 목표​

- 조합 설립 동의율: 재추위는 조합 설립을 위한 주민 동의율 기준을 70%로 설정

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  • 총회 개최 준비: 5월 말에 조합 설립 창립총회를 개최하기 위해 선거관리위원회를 구성

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  • 대의원 후보 등록: 현재 대의원 후보 등록 등의 절차를 진행 중

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  • 사업성여부: 삼부아파트는 높은 대지지분으로 인해 좋은 사업성과를 기대

주민 간 갈등(제자리 재건축, 독립정산제)

  • 주민 간 갈등과 용도지역 문제​

- 용도지역의 차이: 삼부아파트 내에서 용도지역이 달라 일부 주민들이 '제자리 재건축'과 '독립 정산제'를 주장

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- 주민 갈등의 원인: 같은 단지 내에서도 용도지역이 달라 주민 간 갈등이 발생

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제자리재건축이 논란인 이유

  • 용도지역 차이: 같은 단지 내에서 용도지역이 다름. 6·7·8·9·10·11동(30-2번지)은 제3종 일반주거지역이고, 1·2·3·5동(30-3번지)은 제3종 일반주거지역과 일반상업지역이 혼재

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  • 상업지역 권리 주장: 30-3번지 내 일부 주민들이 상업지역의 권리를 보장받기 위해 '제자리 재건축'과 '독립 정산제'를 강력히 주장

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  • 사업성 차이: 상업지역은 주거지역보다 용적률이 높아 재건축 시 사업성이 더 좋음

상업지역 용적률은 최대 600%까지 가능한 반면, 주거지역은 300% 수준

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  • 역사적 배경: 1970년대 여의도 개발 당시 삼부토건이 공사비 대신 받은 땅이 분할되어 현재까지 이어진 상황

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  • 통합 재건축 vs 독립 정산: 재건축추진위원회는 단지 전체의 통합 재건축을 추진하고 있지만, 일부 주민들은 독립 정산제를 요구

독립정산제 뜻(정의)

독립정산제는 재개발 및 재건축 정비사업에서 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 제도

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  • 목적: 아파트와 상가 조합원 간의 이해관계 차이로 인한 갈등을 줄이기 위해 도입

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  • 정산 방식: 각 단지별로 수익(분양)과 비용(지출)을 따로 정산

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  • 적용 기간: 조합설립 시점부터 청산완료 시까지 적용

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  • 법적 지위: 대법원은 독립정산제를 현재 사용되는 제도로 인정했지만, 법적 제도로는 인정하지 않음

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  • 구성: 아파트 주민은 '조합'으로, 상가는 '상가협의체'라는 임의단체로 구성

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독립정산제는 재건축 단지 내 상가와 아파트의 위치나 가치 차이로 인한 수익률 격차를 해소하기 위한 방안으로 사용되고 있음

재건축 사업의 사업성과 형평성

  • 형평성 문제: 재추위 측은 사업성과 형평성을 고려했을 때 제자리 재건축과 독립 정산이 현실적으로 어렵다고 판단

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  • 이익 격차: 허용 용적률 차이로 인한 이익 격차가 크지 않다는 점을 강조

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  • 한강 조망권 가치: 한강 조망권을 갖춘 30-2번지 일대 동은 재건축 시 30-3번지보다 높은 가치가 예상

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  • 통합 방식의 장점: 통합 방식의 형평성과 미래 가치를 고려할 때 주민 전체의 이익에 부합한다고 주장

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조합 설립 기준 완화와 기대감

- 법 개정: 5월부터 개정된 도시 및 주거환경정비법이 적용되어 조합원의 동의율 기준이 75%에서 70%로 완화

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- 현재 동의율: 삼부아파트는 현재 조합설립에 필요한 조합원들의 동의를 70% 이상 확보한 상태

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- 설명회 개최: 1월에는 주민들에게 사업 추진 계획과 방향을 설명하는 설명회를 개최

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- 재건축 기대감: 주민들은 조합 설립 기준 완화로 인해 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있음

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재건축 후 아파트 규모 변화

- 아파트 규모 변화: 현재 최고 15층, 866가구 규모의 아파트가 향후 최고 60층 높이, 약 2100가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정

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- 사업성 평가: 현행 용적률이 164%에 불구하고 대지지분이 높아 사업성이 우수하다는 평가

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- 분양 물량 예상: 분양할 수 있는 일반물량은 약 680가구 정도로 예상

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- 환급금 예상: 재개발 이후 모든 조합원이 분담금을 내는 대신 오히려 환급금을 돌려받을 것으로 예상