양천구는 목동과 신정동이 유명하며 이 목동은 서울 3대 학군 중 하나로 매우 비싼 동네이다. 하지만 대부분 오래된 아파트 밖에 없어 신축이 매우 귀하다. 목동의 학군을 이용하기 위해 여의도, 서울 강서구, 동작구 등에 사는 사람들이 목동에 온다. 하지만 너무 오래된 아파트들 뿐이라 이제 재건축을 시작하는 목동 신시가지 아파트들이 증가하고 있다. 최근 목동 1~3단지가 최고 49층, 총 1만 세대 규모로 재건축이 시작된다.

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오늘은 목동1단지 아파트 재건축 정비계획 사업성 분담금 분석입니다.

목동신시가지 아파트는 목동, 신정동 일대에 신시가지 개발 계획에 의해 건설된 대규모 아파트 단지로 그 세대 수가 어마무시하다. 1985년 11월부터 88년 10월까지 1~14단지가 모두 입주했고 이 중 6단지는 재건축이 가장 빠른 단계로 진행 중이다. 하지만 목동 신시가지 아파트는 21년 토지허가거래구역으로 지정된 이후 아직도 토지허가거래구역으로 실거주가 필수인 아파트이다.

목동 신시가지 아파트는 1단지부터 14단지까지 이루어져 있으며 한 단지내에 10~30개 동으로 이루어져 있어 거의 목동은 이 신시가지 아파트들로 이루어져있다고 보면 된다. 약 300개 동 이상의 엄청난 물량을 가지고 있고 단지를 다 합친다면 10만 명 이상이 살고 있다고 보면 된다. 그래서 이 목동 신시가지 아파트가 대한민국 인구 밀도 1위인 곳이다.

목동아파트는 저층의 아파트, 고층의 아파트 등 다양하며 넓고 쾌적하여 용적률이 낮고 대지지분도 넓은 편이다. 그래서 재건축의 프리미엄이 크게 붙어있는 편인데, 사실 너무 넓고 쾌적하여 재건축 의지가 적었던 곳이기도 하다. 그렇지만 구축이라 층간소음이 심하고 녹물 등 문제가 발생하는 경우도 있다고 한다.

목동1단지 아파트는 1985년에 준공하여 40년 된 아파트로 매우 오래되었다. 길 하나를 두고 6단지와 마주보고 있고 저층 20개 동, 고층 14개 동으로 총 34개의 동으로 이루어져있다. 단지 안에 수영유치원과 월촌초등학교가 있어 초품아이기도 하다. 특이한 점은 다른 단지와 달리 120동, 126동, 132동 3개 동을 58층 복층 아파트이다. 거주자의 반이 전세로 사는데 이는 학군을 위해 사는 것으로 보인다.

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세대수는 1,882세대이고 용적률이 123%나 되어 매우 쾌적하고 평균 대지지분도 22.6평이나 된다. 아쉬운 것은 1단지 안에 열병합 발전소가 있지만 그래도 난방비 할인 및 YMCA 할인 혜택이 있다. 목동1단지 아파트는 월촌초와 월촌중학교에 배정된다. 학군으로도 유명한 월촌초를 안고 있기에 인기가 많다고 한다.

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현재 목동1단지는 안전진단이 통과되었고 정비계획안이 나왔다. 정비계획안에서는 1단지는 기존 1,882세대에서 3,500세대 이상으로 바뀐다. 단지 주변에 시민 누구나 이용할 수 있는 개방형 녹지인 "목동 그린웨이"를 조성하여 안양천과 연결한다. 목동1단지는 신탁사와 함께 재건축하는 한국에서 얼마 안되는 아파트로 예비신탁사로는 한국토지신탁이 가장 유력한 것으로 알려져 있다.

용적률은 약 280%까지 상향된다고 보고 평균 공사비보다 조금 높은 1,000만원으로 가정하였다. 연면적에 부대복리시설 및 지하, 커뮤니티를 고려하여 연면적 × 1.5배를 했다. 총 공사비는 20,734억이다. 기타사업비는 철거비, 현금청산, 예비비, 조합운영비 등이 포함되고 약 6천억으로 가정했다. 총 비용은 26,734억이 된다.

현재 목동 시가지 1단지의 35평 시세는 23.7억이나 된다. 평당 6,300~6,700만원 수준인 것이다. 토지허가거래구역임에도 불구하고 재건축 호재와 더불어 아파트 선호 분위기가 퍼지면서 목동에 대한 수요가 늘려 신고가를 계속해서 갱신해나가고 있는 목동 아파트이다.

공시지가는 35평이 13억 7,800만원 정도이므로 약 평당 4천만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평당 5천만원으로 잡아 계산하면 총 종전자산평가액은 30,360억이다.

조합원 분양가는 평당 5,800만원(34평 18억)으로 가정했다. 조합원 분양수익은 35,218억이 나온다. 현재 목동 쪽에는 신축이 없지만 아직 재건축 시작도 안 한 곳이지만 향후 인플레이션을 고려하고 미래의 서울 신축 및 최고 학군의 가치는 계속 상승할 것으로 보이기에 높은 분양가를 가정했다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 2,073억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 1,500억이다. 일반분양 분양가는 평당 6,100만원으로 가정하면 일반분양 수익은 35,796억이다. 총 수익은 74,587억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 무려 1.57이나 나온다. 역시 용적률이 낮고 평균 대지지분이 넓으니 엄청난 사업성을 보인다. 분양가를 오히려 현재 거래되는 시세보다 낮게 잡더라도 높은 비례율이 나왔다. 만약, 나의 종전자산평가액이 15억이라면 권리가액은 23억 5,500만원이고 조합원 분양가가 18억이라면 5억 5,500만원 환급받을 수 있다.

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하지만 용적률을 280%로 잡았기 때문에 높은 용적률 상향 때문에 사업성이 올라갔지만, 용적률이 어느 정도로 상향될 지는 아직 미지수이다.