아현동 699일대는 현재 아현1구역이란 이름으로 재개발이 되고 있다. 아현1구역은 사실 영화 "기생충"의 배경이 되는 재개발 구역으로 1980년대 후반 판잣집들이 주로 이루어져 있다가 빌라로 바뀐 것이다. 빌라촌이 되어 빌라밀집지역이지만 지하실까지 분양을 해 다세대주택 밭이기도 하다. 아현동 699번지 일대는 다세대주택과 다가구주택으로 채워진지 30년이 지나고 공공재개발이 추진되고 있다.

오늘은 아현1구역 공공재개발 시작 사업성 분담금 분석입니다.

마포구에는 뉴타운으로 태어나는 몇몇 군데가 있는데 바로 공덕동, 아현동 일대에서 추진되는 공덕아현뉴타운이다. 공식적인 아현뉴타운은 03년 2기 뉴타운사업지구로 지정되고 넓게는 공덕동, 아현동, 신공덕동, 염리동 일대에서 재개발, 재건축 등으로 새롭게 지어지고 있다.

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현재 새롭게 탄생한 아파트로는 공덕자이, 마포센트럴아이파크, 서울역센트럴자이, 서울역한라비발디 등이 있다. 이미 아현동, 공덕동 일대는 5호선 개통과 함께 여러 지역에서 재개발이 폭풍처럼 이루어지고 있다. 근처에는 북아현뉴타운이라는 사업도 진행 중이다.

이로 인해서 전체 소유주 740명이 분양자격을 얻지 못하고 현금청산자가 되었다. 구는 그들을 구제하기 위해 최소 규모의 공동주택 14㎡을 도입하고 예비 공공시행자인 SH, 공공재개발 준비위원회 등과 지속해서 협의했다. 결과적으로 581명을 구제할 수 있었다. 그리고 공공재개발 방식으로 진행하면서 임대 등 공동주택을 조금 더 짓는 대신, 용적률이 283%로 상향되고 3,100세대까지 지을 수 있게 되었다.

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공공재개발은 장기간 사업이 지체된 낙후구역에 한국토지공사나 서울주택도시공사 등 공공시행사가 참여하는 방식이다. 민간에서 주도하는 재개발보다 주민동의율 조건이 낮고 용적률을 법적 상한의 120%까지 높일 수 있다는 장점이 있다. 도시계획 수권소위를 통해 인허가 절차가 빠르게 이루어지며 사업비와 이주비도 공공시행사의 정책자금에서 저금리로 융자받을 수 있다.

아현1구역은 105,609㎡(32,002평)의 총 대지면적을 가지며 이 중 80%인 25,602평이 아파트와 상가로 지어진다. 나머지 6,399평은 도로 및 기반시설이 된다. 용적률이 284%가 적용되어 연면적은 120,559평까지 올라가고 공급면적은 73,000평이 된다.​

아현1구역은 73,000평의 공급면적에서 65,200평이 아파트로 3,115세대가 태어난다. 이 중에 공유주택 문제로 현금청산자가 될 가능성이 높은 곳이 200세대 정도이다. 상가는 약 7,800평이고 주택공급면적 중 임대주택 면적은 11,074평이다. 하지만 아현1구역은 특이하게 공유지분자를 살리기 위해 14평의 평수를 신설하였고 서울시의 용적률 완화 정책(300%)까지 더해지면 최대 아파트 공급면적이 75,000평까지 증가할 수 있고 연면적은 약 13만평이다.

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그렇게 임대주택 면적은 11,250평까지 늘어나고 상가는 8,000평까지 증가한다고 가정했다. 그렇다면 아파트 공급면적은 68,000평이다.

연면적은 총 130,000평까지 상향된다고 가정하고 공사비 평균 900만원으로 계산하면 총 공사비는 11,700억이다. 기타사업비는 금융비용, 조합운영비, 현금청산비, 예비비 등이 포함되고 여기에 SH와 같은 공공시행사가 지원을 받는다고 가정하여 약 4천억으로 가정하였다. 총 비용은 15,700억이다.

이곳의 토지등소유자는 총 2,700명 정도이지만 공유지분자 문제로 현금청산자가 160명 정도로 아파트 입주권을 받을 수 있는 사람은 2,500명 정도이다. 이곳의 종전자산평가액을 가정하기 위해 평균 용적률을 180%로 계산해보았다. 기존 총 25,729평에 용적률 180%를 적용하면 46,366평이다.

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전용면적이 11평이 6억 5천 정도이기에 평균적으로 평당 5~6천만원에 거래되고 있다. 그래서 감정평가액은 평당 3,800만원 정도로 가정하면 총 종전자산평가액은 17,619억이다.

기존 조합원 분양면적이 46,366평이라 가정했고 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 19,473억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,688억이다. 상가는 평당 3,200만원으로 가정하면 상가수익은 2,560억이다.

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일반분양 면적은 21,634평으로(68,000 - 46,366) 평당 5천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 10,817억이다. 총 수익은 34,538억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 나쁘지 않은 사업성인데, 이는 분양가를 높게 잡았기 때문이다. 나의 종전자산평가액이 4억 5천만원이라면 권리가액은 4억 7,700만원이다. 조합원 분양가가 6억 3천만원이라면 분담금은 1억 7,300만원이다. 만약, 조합원 감정평가액 총액이 더 증가한다면 비례율은 감소할 수 있기에 조심해야 한다. 아현1구역은 사실상 마포구 내 마지막 공공재개발 구역으로 경사가 심하고 언덕이 많아 좋은 입지에 비해 개발이 늦었다.

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하지만 서울시의 규제완화와 사람들이 공부를 많이 하여 투자자들이 많이 몰렸다. 그렇지만 마포 아현1구역은 "토지허가거래구역"이다. 토지허가거래구역이라는 주의점을 충분히 익히고 진입해야 현금청산당하지 않는다.