원천동은 영통구에 있는 동네로 인동선 지하철, BRT를 가지고 있다. 광교가 발달하면 할수록 원천동의 가치는 더욱 빛난다. 광교호수공원을 안고 있어 광교의 직간접적인 수혜를 받는다. 현재 근처 원천주공(영통3구역)은 재건축을 진행 중이고 안전진단까지 통과했다고 한다.

오늘은 수원 원천주공 영통3구역 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

원천주공은 1987년에 준공된 총 8개동의 1,320세대의 아파트이다. 배정되는 초등학교로는 근처의 효성초등학교이고 바로 옆에 아주대학교 병원이 있는 병세권, 호수공원도 12분 만에 갈 수 있는 곳이다. 아쉽게도 근처에 역이 없지만 BRT가 잘 발달되어 있어 버스를 통해 이동할 수 있다. 그래도 향후 인덕원-동탄선이 지나가게 된다면 도보로 200미터 만에 갈 수 있는 초역세권이 될 가능성이 있는 아파트이다.

수원공항터미널을 이용하여 김포/인천공항으로 직통 연결하고 수원월드컵경기장역이 생겨 신분당선과 인덕원-동탄선의 더블역세권이 가능한 곳이다. 이를 통해 수원에서 강남까지 더 빠르게 이동할 수 있어 엄청난 가능성을 가지는 곳이다. 경기도청 및 백화점 광교 생활권으로 홈플러스, 롯데마트, 이마트도 근처에 있어 상권이 좋다.

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다만, 오래된 아파트라 내부 리모델링을 하지 않으면 실거주가 어렵다는 평도 있고 방음도 어렵고 주차문제도 있다. 복도식이고 용적률이 188%라 다소 높지만 3종일반주거지역으로 용적률이 300%까지 상향된다면 사업성이 꽤나 괜찮을 것으로 보인다.

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현재 정비구역 입안동의서 동의율이 최종적으로 68.7%로 확정되었기에 소유주 2/3인 66.7% 이상이 찬성하여 재건축이 진행할 수 있게 되었다. 이제 정비구역이 지정된 것 뿐이고 앞으로 조합설립인가가 남았다. 조합설립인가가 되기 위해선 토지등소유자의 2/3 동의와 각 동별 1/2 이상의 동의가 필요하다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하고 부대복리시설 및 커뮤니티, 지하층을 가정하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 4,800억이다. 기타사업비는 철거비, 금융비용, 예비비, 조합운영비 등이 포함되고 1천억으로 가정하면 총 비용은 5,800억이다.

현재 25평 아파트가 5억에 거래되고 있다. 25평의 공시지가는 3억이다. 25평은 평당 2,500만원에 거래되고 공시지가로는 1,200만원이라 감정평가액은 평당 2,000만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 5,012억이다.

영통 1구역 재건축의 조합원 분양가를 보면, 59타입이 5억이라 평당 2,500만원이고 84타입은 7억으로 평당 2,700만원 정도이다. 앞으로 인플레이션으로 인해 공사비 및 인건비 상승으로 분양가가 오른다고 가정하여 평당 2,900만원 정도로 가정했다. 조합원 분양 수익은 7,268억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 599억이고 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 3,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 3,476억이다. 총 수익은 11,543억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.14이다. 상당히 높은 비례율인데, 용적률이 300%까지 상향한다고 가정하고 분양가를 높게 잡은 덕이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억이면 권리가액은 5억 7,000만원이다. 조합원 분양가가 7억 2,500만원이면 분담금은 1억 5,500만원이다.