우리의 은마아파트가 재건축을 하기 위한 기지개를 키기 시작했다. 무려 42년 이상이 된 서울의 재건축 아파트의 상징이자 재건축이 가능할지 불가능할지도 모르기에 항상 사람들의 입에 오르는 아파트이다. 오죽하면 아이유가 원로가수가 되어 재건축 축하공연을 한다고 조롱하는 아파트이기도 하다. 은마아파트는 강남8학군에 속하며 명문고인 휘문고, 단대부고, 중동고, 경기여자고, 숙명여고 등이 근처에 있어 전세로 들어오는 사람들이 많았다.

하지만 그 은마아파트가 드디어 49층의 6천세대까지 증가한다. 재건축을 추진한지 무려 29년이 지난 후 정비계획안을 변경하여 5,962세대에 공공임대 891세대, 공공 분양 122세대로 탄생한다. 오늘은 서울 재건축 상징 은마아파트 재건축 정비계획 통과 분담금 증가?에 대한 포스팅입니다.

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사람들의 갈등이 얼마나 무시무시한지 보여주는 아파트가 바로 대치동 은마아파트이다. 은마아파트의 재건축이 30년 가까이 지연된 이유는 내부 갈등과 공공재건축 참여 거부, 세금, 안전진단 불합격 등이 있다. 은마는 무려 3번이나 안전진단에 불합격했고 02년부터 시작한 안전진단이 2010년이 되어서야 조건부 D등급을 맞고 조합설립이 23년에 결성되었다.

하지만 안전진단 통과, 조합설립이 되어도 순탄치 못했다. 은마아파트는 용적률이 높아 연면적을 더 높이지 않는 한 사업성이 떨어진다. 그래서 49층까지 용적률을 상향시키고 싶었으나 서울시에서 35층룰로 인해 무산시켰다. 또한, 부산의 대우마리나처럼 상가 쪼개기 문제가 골치를 썩힌 곳이다.

재건축으로 조합설립을 하기 위해서는 "ⓐ 전체 토지등소유자의 3/4 이상의 동의, ⓑ 전체 토지면적의 1/2 이상의 동의, ⓒ 각 동별(상가 포함) 절반 이상의 동의가 필요하다. 그리고 조합설립인가를 받은 이후 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않으면 사업이 취소될 수도 있으니 주의해야 한다.

재건축에서 상가소유자가 아파트 분양권을 받으려면 "권리차액"이 중요하다. 권리차액이란 "상가조합원 분양가 - 조합원 분양가"가 조합이 정한 요건을 충족할 경우 아파트를 받을 수 있는 것이다. 즉, "권리차액"이 신축아파트의 "최소분양가"에 "산정비율"을 곱한 금액보다 클 때 아파트를 받을 수 있다. 그래서 "산정비율"이 낮으면 낮을수록 좋다.

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산정비율이란 상가를 소유한 상가 조합원들이 아파트를 받을 수 있는지 정할 수 있는 수치이다. "산정비율 × 최소 분양가 < 권리차액"이어야 아파트를 받을 수 있다.

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은마아파트의 상가가 재건축에 반대하는 이유는 상권이 좋아서이다. 재건축하면 몇 년 동안 장사를 하지 못하므로 충분한 보상 없이는 재건축에 동의할 수가 없었을 것이다. 그런데 상가 면적은 제외하고 아파트 면적만 재건축하는 지분 분리도 가능하지만 상가 점유 토지가 상가 점유 지분보다 많아서 은마아파트는 불가능했다.

은마아파트는 23년 5월 조합설립인가가 되었다. 은마아파트의 상가동 재건축 동의율이 50%를 넘어서 전체 조합원 75%, 한 동 조합원 동의율 50%를 채워서 은마가 드디어 조합설립인가된 것이다. 서울시의 정비계획 결정 및 정비구역 지정안에 따르면 일반 분양가는 1평당 7,700만원까지 나왔다.

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25년 신속통합기획으로 진행하고 용적률은 320%, 최고 49층, 5,962세대로 재건축되며 GTX-C와 겹치는 단지 구간에는 공원을 대신 배치한다. 기존 용적률이 204%이며 대지면적은 72,336평이라 기존 연면적이 무려 147,565평이다. 용적률 320%까지 증가하면 연면적은 231,475평까지 상향된다.

여기에 임대주택 10%를 가정하면 임대주택 면적은 23,148평이고 상가면적은 3,000평으로 가정했다. 일반분양 면적은 57,762평이 나온다.

하이엔드 프리미엄 아파트로 지어질 것으로 가정하여, 평당 1천만원의 공사비로 가정했다. 연면적은 지하 및 부대복리시설을 가정하여 1.5배하였다. 공사비는 34,721억이다. 기타사업비는 금융비, 현금청산비, 철거비, 예비비, 조합운영비를 고려하여 5천억으로 가정하였다. 총 비용은 39,721억이다.

현재 은마의 공동주택가격을 보면 84타입이 18억이다. 거의 평당 5,200~5,800만원 수준이다. 감정평가액은 평당 6,400만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 94,441억이다.

조합원 분양가는 평당 6,800만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 100,344억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,472억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 1,500억이다.

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일반분양 면적이 57,762평이라 하고 인플레이션을 고려하여 평당 7,800만원으로 가정하면 일반분양 수익은 45,054억이다. 총 수익은 150,370억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 만약, 감정평가액이 30억이라면 권리가액은 35억 1,000만원이다. 조합원 분양가가 21억 7,600만원이라면 오히려 13억 3,400만원을 환급받을 수 있다. 분양가가 엄청나게 올라간 만큼 비례율이 매우 높아 사업성이 매우 크다.