현재 금융위에서는 지분형 모기지를 추진하고 있다. 표면적으로는 자본이 부족한 사람들에게 공공과 공동 지분의 형태로 집을 살 수 있게 해 주거 안정, 집값 안정화, 가계부채 관리를 하겠다는 정책이다. 하지만 조금만 생각해보면 집값 안정이나 가계 부채 관리랑은 거리가 멀다.

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지분형 모기지

현재 기사 헤드라인을 보면 단돈 1억만 있어도 10억짜리 집을 살 수 있다고 한다. 내돈 1억에 대출 4억, 주금공 지분 5억으로 10억짜리 집을 살 수 있다.

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쉽게 생각하면 주금공과 공동명의로 집을 사는건데 추후 여윳돈이 생기면 지분을 추가로 매입하는 것도 가능하다. 그런데 이게 말이 안 되는 구조인게 집값이 상승하면 주금공과 지분대로 나눠 갖지만 집값이 하락하면 주금공이 손실을 다 떠안는다.

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만약 10억짜리 집을 사서 12억이 된다면 지분이 5:5이므로 내 손에 쥐는 이익은 1억이다. 반대로 집값이 8억으로 떨어지면 나는 손해를 보지 않는다. 한마디로 개꿀인 셈이다. 혜택이 크기에 모든 주택을 대상으로 하진 않을 거고 아마 10억 이하 주택으로 한정할 가능성이 높다.

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내 집이지만 내 집이 아님

지분형 모기지로 집을 구매하면 일부는 주금공 소유이므로 해당 부분에 대해서는 월세를 내야한다. 이율은 시중금리보다 저렴하게 책정한다고는 하지만 어쨌든 주거비가 추가로 드는 셈이다.

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앞의 예시에서 4억 대출을 4% 금리로 받으면 원리금은 190만원이다. 나머지 주금공 지분 5억에 대한 이율이 2%라면 이자는 83만원으로 총 주거비용은 273만원이다. 월 부담액이 상당하다. 지분 공유이기 때문에 매도 과정도 복잡하다. 매도 시 주금공 동의도 필요하고 지분 정산 등 절차가 복잡하다.

사실은 집값 올리는 정책임

표면적으로는 무주택자, 신혼부부, 청년, 저소득자 등 일부 계층에 대해서만 주거 안정 혜택을 준다고 하지만 실질적으로는 집값을 올리는 정책이다.

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1. 시장 참여자 확대

자본금이 적은 사람들이나 무주택자들은 현재 전월세로 거주하고 있다. 그런데 이 사람들에게 손실은 내가 떠안을테니 집은 누가 살래?라고 하면 과연 누가 안 살까. 기존에 전월세로 거주하던 사람들까지 매매 시장 참여자로 끌어들이면서 풀레버리지를 쓰게 하는거다.

2. 10억 이하 주택 끌어올리기

집값이 급격히 떨어지거나 주택시장이 얼어붙길 바라는 정부는 없다. 주택은 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 등 각종 세수가 발생하기 때문에 부동산 침체는 세수 감소로 이어져 정부 입장에서 반길 이유가 없다.

현재 지방은 침체가 이어지고 있고 서울과 수도권의 일부 중~고가 주택만 상승세를 이어가고 있다. 이런 상황에서 그냥 지방 주택을 사라고 하면 안살테니 무주택자를 대상으로 사실상 LTV 90%까지 허용해 지방 및 저가 주택 거래를 활성화시키겠다는거다.

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심지어 절반은 주금공에서 내주니 본인이 감당할 수 있는 최고치로 레버리지를 쓸거다. 그러면 지분형모기지 대상 주택으로 수요가 몰리면서 해당 주택들의 집값이 올라가고 이게 또 다시 10억 초과 주택들의 집값을 밀어올리게 된다.

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투자 comment

이미 2013년, 2020년에도 비슷한 정책이 나왔었다. 하지만 모두 실패했다. 이번 정책도 다르지 않을거라 본다. 월 주거비 부담이 상당한데 수익의 50%밖에 못가져간다면 굳이 할 이유가 있을까? 특히 상승장에서는 더더욱 매력이 떨어진다.

물론 더 싼 집을 지분형 모기지로 사면 월부담은 적겠지만 이런 집은 시세차익이 거의 없을 수 있다. 그럼 굳이 주금공에 월세를 내가면서 지분형 모기지를 할 이유가 없다.

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가계부채를 줄이기 위해서라는데 사실상 오히려 가계부채 증가를 부추기는 정책이 아닌가 싶다. 게다가 주금공이 손실을 우선적으로 떠안는 구조 역시 지속불가능하다. 과연 이번엔 얼마나 실효성이 있을지 싶다.