노량진뉴타운은 현재 한남뉴타운 다음으로 들썩이는 서울의 핫한 재개발 구역이다. 처음 뉴타운으로 지정된 때에는 길음 뉴타운, 은평 뉴타운, 왕십리 뉴타운 3개 시범지구 다음으로 지정된 뉴타운이다. 하지만 08년도 금융위기로 인하여 사업시행에 대해 추진위원회 간의 용적률과 기부채납에 의해 내분이 일어났다. 현재는 전구역이 시간차를 두고 사업이 진행되고 있다.

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오늘은 노량진뉴타운 대장주 1구역 시공사 선정 사업성 분석입니다.

노량진뉴타운은 총 8개의 구역으로 이루어져있고 총 합쳐 신축 9천세대나 쏟아지는 곳이다. 입지도 엄청난데, 위로는 용산, 서쪽으로는 여의도, 동쪽으로는 반포가 있고 1호선, 9호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 있는 트리플 역세권이다. 노량진 학원가, 노량진초, 영화초, 장승중, 영등포중, 영등포고, 숭의여고, 중앙대, 숭실대가 있어 학군도 좋다.

서부선 경전철사업이 건설되는 호재도 있는데, 새절역부터 서울대입구역을 잇는 경전철이 노량진역과 장승배기역을 경유하여 교통이 더욱 편리해진다. 또한, 노량진과 여의도를 잇는 육교도 설치하여 GBD와 YBD의 업무지구의 직주근접 효과도 상승한다. 장승배기역 일대로는 종합행정타운이 건설되고 수산시장도 대규모로 개발되어 해양 수산 테마파크와 워터파크, 복합쇼핑몰 등이 들어선다. 이외에도 노량진역 노후역사 고밀도개발사업, 노들섬과 이어지는 공중보행교 백년다리 건설도 줄지어 예약되어있다.

그래서 이런 이점을 가지기에 노량진뉴타운의 프리미엄이 무려 10억까지 상승했다고 한다. 이런 노량진뉴타운 중에서 가장 입지가 좋을 것으로 예상되는 곳이 노량진뉴타운 1구역과 3구역이라 한다. 노량진뉴타운 1구역은 시공사가 포스코이앤씨로 선정되어 관리처분인가를 기다리고 있고 3구역은 감정평가를 마무리하고 조합원 분양신청이 끝나고 이주 및 철거를 준비하고 있다.

노량진뉴타운 1구역은 면적이 132,187㎡(40,056평)이고 예정된 가구수가 2,992세대, 시공사는 포스코이앤씨이고 현재 사업시행인가 완료 상태이다. 1구역은 1호선, 9호선 더블역세권에 고층에서는 한강까지 보이며 가장 면적이 넓은 곳이다. 면적이 넓은 만큼 속도가 느렸으나 핵심 입지인 만큼 사람들의 관심이 높아 이제 조금씩 속도를 내고 있다. 지하 4층~지상 33층 아파트로 2,992세대, 상가, 부대복리시설이 들어서며 총 공사비는 1조 927억원이라 하는데 더욱 상승할 확률이 높다.

노량진뉴타운 1구역에서 "1+1" 분양이 예상되는 다가구주택에선 급매임에도 불구하고 예상 감정평가액이 10억인데, 13억을 주고 매수를 했다고 밝혔다. 현시점에서 9억원 선으로 예상되는 추가 분담금을 고려하면 22억을 주고 매수한 것이다. 비례율이 얼마냐에 따라 나의 분담금이 달라지므로 사업성이 높으려면 비례율이 중요하다.

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노량진뉴타운 1구역은 "오티에르"라는 하이엔드 브랜드가 적용되기에 공사비는 평당 882만원 수준이라 한다. 하지만 이보다 조금 더 오른다고 가정하여 1,000만원으로 한번 추측해보았다. 노량진뉴타운 1구역의 최대 용적률을 268%까지 상승한다면 연면적은 471,973㎡(143,022평)까지 상승한다. 기존 연면적은 50,500평이고 일반분양을 위한 연면적은 상가 6,700평과 임대주택 21,453평을 제외하면약 2만평이라 한다.

현재 사업시행인가 완료되었으므로 향후 관리처분인가, 조합원 감정평가, 조합원 분양신청, 이주, 철거, 착공, 준공 등의 단계로 진행된다. 대략적으로 관리처분인가까지 2년, 착공까지 4~5년, 입주까지 7~8년 걸린다고 가정하면 10년 이상이 남았다.

공사비는 평당 900만원으로 가정하였다. 연면적이 143,022평이고 여기에 부분적인 설계변경이 적용되고 주차장 확대, 지상층 커뮤니티, 부대시설 등을 데크층으로 이동시켜 분양면적을 바꾸는 등을 고려하였다. 총 공사비는 12,872억원이 나오는데, 기존보다 공사비가 오르는 것은 시대 상황에 따라 어쩔 수 없다. 사업비는 사업시행인가안을 보면 약 4천억이지만 이주금 대출이나 금융이자 등을 고려하여 5천억까지 상승한다고 가정했다. 총 비용은 17,872억이다.

종전자산평가액은 과거 사업시행인가 총회에서 산정된 금액을 보면 10,153억으로 나왔다. 감정평가액으로 단독주택은 평당 2,700만원에 다세대주택은 평당 4,800만원 수준이라 한다. 물가 상승을 고려하여 총종전자산평가액은 11,000억원으로 가정하였다.

조합원 분양가는 평당 3,200만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양수익을 책정하기 위한 기존 연면적이 50,500평이므로 조합원 분양수익은 16,160억이다. 상가는 평당 2,500만원 수준으로 계산하면 상가수익은 1,675억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 3,218억이다.

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일반분양 면적은 역 2만평이고 평당 4,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 9,000억이다. 총 수익은 30,053억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.1이 나온다. 나쁘지 않은 비례율로 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액은 13억 2천만원이고 조합원 분양가가 34평이 13억 2천만원이라면 분담금은 0이다. 하지만 재건축, 재개발을 할 때 속도가 가장 중요하다. 특히, 재개발은 변수가 많은데 종교나 비대위 활성화 등의 문제가 있다. 그래도 노량진1구역은 이러한 변수가 비교적 약해 사업이 원만하게 진행될 확률이 높다고 한다.