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안녕하세요. 건우빠빠입니다.
오늘은 아파트 입주물량 함정에 빠지지 말자는 주제로 오늘의 포스팅을 진행해보려고 합니다.
대부분의 부동산 투자나 공부를 하시는 분들은 아파트 공급물량을 확인하기 위해서 여러가지 부동산 어플이나 사이트를 참조하실 겁니다.
그런데 여기에 함정이 있다는건 다들 알고 계시나요?
무슨 함정이라고요?
결과부터 보여드릴게요.
샘플로 서울 서초구의 공급물량에 대해 각 어플 또는 사이트에서 가져와봤습니다.
먼저 위 자료는 아실(아파트 실거래가)에서 가져온 자료입니다.
2023년 이후 공급되는 물량에 대한 내용인데요.
보시면 아실은 서울 서초구의 향후 입주물량은 3,470세대가 있을 예정이라고 나옵니다.
다음은 호갱노노에서 가져온 서울 서초구의 향후 공급 물량입니다.
호갱노노에서는 향후 입주물량은 5,803세대로 나오네요.
위 자료는 부동산지인에서 가져온 자료입니다.
역시나 서울 서초구의 향후 입주물량을 가져왔는데요.
총 3,470세대로 아실과 같은 물량이 나옵니다.
다시한번 공급 물량만 정리해보면
아실과 부동산지인은 3,470세대
호갱노노는 5,803세대
차이 총 2,333세대 입니다.
서울 서초구의 수요가 2,091세대 인데요.
물량의 차이가 곧 한해 수요를 빼먹은 것으로 나오네요.
심각한 공급 데이터의 함정입니다.
왜?
왜 이런일이 발생하는 것일까요?
이유는 아래와 같습니다.
대부분의 입주물량 통계에서 선분양 물량만 집계하기 때문인데요.
후분양 물량도 분명 그 지역의 입주물량인데 지금 대부분의 사이트나 어플에서는 후분양 물량은 잡질 않고 있습니다.
여기서 잠깐 선분양과 후분양에 대해 잠깐 설명드리자면...
선분양
선분양이란
주택이 지어지기 전에 입주할 사람들을 모집하여 입주할 사람들에게 계약금, 중도금을 받아 주택을 짓는 방식입니다.
현재 대부분의 주택들이 이런 선분양 방식을 채택하여 진행하고 있습니다.
선분양을 하는 이유는 분양시 초기 자금이 덜 들어가기 때문인데요.
입주자와 시공사 모두에게 자금적으로 장점이 많은 제도입니다.
후분양
후분양이란
주택 건설공사가 일정 수준 진행된 뒤 입주할 사람들이 지어진 집을 직접 확인하고 분양을 받는 제도입니다.
후분양의 가장 큰 장점은 이미 지어진 아파트를 보고 결정을 하는 것이기 때문에 하자 부분 등을 볼 수 있고, 무엇보다 분양가의 투명성을 제고할 수 있다는 장점이 있습니다.
다시 본 내용으로 돌아와서 많은 사이트나 어플에서 이러한 내용을 간과하고 입주의 선행지표로 선분양물량만 집계하여 혼란을 야기하고 있는데요.
그럼 이러한 데이터의 오류에 대해 제대로 된 입주물량을 확인할 수 있는 방법은 없을까요?
해결방법은 바로 아파트 착공물량을 확인하는 방법입니다.
조금 귀찮기는 하지만 국토부나 각 지자체의 사이트에서 아파트 착공물량 데이터를 직접 찾아서 확인하는 방법이 유일하게 정확한 입주물량을 알 수 있는 방법입니다.
그런데 너무 귀찮죠!
언제 일일이 각 사이트를 들어가서 확인하고 있을까요!
그래서 결국 위와같은 아실, 호갱노노, 부동산지인 등을 우리가 보고 있는건 아닐까요?
제일 좋은 방법은 위와같은 방법이지만 다른 방법이 있습니다.
바로 아실, 호갱노노, 부동산지인 등에서 나오는 입주물량을 다 비교해보는 겁니다.
거기서 해당지역을 검색하여 가장 많이 나오는 물량을 입주물량으로 보시고 대응을 하는 겁니다.
어쩌겠어요?
분석할 시간여유가 많으신 분들은 직접 체크해보면 되지만, 저같은 직장인 투자자들은 시간이 그렇게 여유롭게 많지는 않거든요.
잘못된 자료라고 알고 있지만 최대한 많은 물량이 나오는 자료를 가지고 대응을 해야죠!
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