대방역에서 도보로 11분 정도로 걸리는 동작구의 재건축 가능성이 있는 아파트가 있다. 이름하여 대방주공2단지로 노량진뉴타운 근처라 노량진뉴타운이 새롭게 탄생하면 분명 근처 주민들이 재건축을 강력하게 추진할 만한 곳이다. 본래, 비싼 아파트가 생기고 커뮤니티 및 인프라가 좋아지면 상대적 박탈감을 느끼는 것이 인간이다. 우리 아파트는 이런데 왜 저쪽만 좋아지지 ? 하고 느끼는 것이다. 아직 대방주공2단지는 재건축 연한이 되었음에도 불구하고 재건축 안전진단이 진행되지 않았다.

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오늘은 노량진뉴타운 호재 대방주공2단지 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

동작구 대방동은 동작구에서 가장 서쪽에 위치하며 여의도와 가장 가까운 동작구이다. 대방역에서 몇 정거장만 거치면 용산으로도 갈 수 있고 반포도 그리 멀지 않다. 대방동은 전형적인 주택가이며 서울 서남권 중심지로 3대 도심인 "사대문, 강남, 여의도"를 1호선(CBD)/7호선(GBD)/간선버스 150번과 360번으로 최대 30~40분 만에 갈 수 있는 교통의 요충지이다.

특히, 여의도는 도보로 접근가능할 정도로 가까우며 신림선이 개통하면서 강남 접근성이 좋은 2호선과 9호선과의 연계도 편리해져 앞으로의 위상이 더욱 높아질 것으로 보인다. 미래가 기대되는 입지로써 상권이 큰 영등포역과 용산역, 고속터미널역, 신림역도 접근이 편하다. 결론적으로 서울 동북부를 제외하면 어디든 접근성이 뛰어난 매우 매력적인 곳이 대방동이다.

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대방주공2단지는 9호선 샛강역까지는 도보로 가기는 어렵다. 사람들은 마을버스를 통해 9호선 라인을 타거나 여의도로 간다. 여의도에 직장을 가진 사람들이라면 배드타운으로 대방동에 거주하는 것도 괜찮다. 여의도는 워낙 비싸기 때문이다. 대방주공2단지는 95년에 준공된 아파트로 임대세대도 보유하며 대게 복도층으로 15층짜리 10개 동으로 이루어져있고 용적률은 183%, 세대수는 798세대이다.

재건축을 위해 "필지분할"에 동참해달라고 한다. 필지란 구획된 논이나 밭, 임야, 대지 등을 세는 단위이다. 토지 구역 경계로 갈라 정한 구토를 등록하는 기본 단위에 하나의 필지당 하나의 지번이 붙는다. 결국 필지분할이란 1필지를 2필지 이상으로 나누는 것이다. 사업성 향상을 위해 대지지분이 낮은 곳을 빼놓고 사업을 하는 것이 유리하기에 아예 대지지분 낮은 곳을 제외하고 분리 재건축을 하기 위해 필지분할한다고 한다.

필지분할을 하는 이유는 토지 사용시 불합리하여 경계를 재조정해야하거나 토지개발을 인, 허가 받기 위해서이다. 대신, 필지분할을 하려면 주민 동의율이 80% 이상이어야 한다. 그래서 필지분할로 재건축하려는 곳은 매~~우 어렵기에 재건축이 현실적으로 어렵다는 평가를 받는다.

공사비는 평당 850만원으로 가정하고 부대복리시설 및 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 6,015억이다. 기타사업비는 금융비용, 예비비, 철거비, 이주비, 현금청산 등을 포함하여 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 7,015억이다.

노량진8구역의 조합원 예상 분양가를 보면 84타입이 9억 5,000만원으로 평당 2,500~3,000만원 수준이다. 다행히 조합원 분양가라 나름 할인해서 나오는 것으로 보이는데, 일반분양가는 최대의 경우 4천만원까지 갈 수도 있다고 본다. 대방주공2단지의 82타입 공시지가는 2,300만원이다. 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하였고 총 종전자산평가액은 7,197억이다.

조합원 분양가는 3,400만원 수준으로 계산하였다. 기존 연면적이 28,789평이므로 조합원 분양수익은 9,788억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,062억이다. 상가는 평당 2,300만원으로 가정하면 상가수익은 460억이다.

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일반분양가는 평당 4,000만원으로 잡았다. 미래의 노량진뉴타운 8구역의 배후지이자 여의도 역세권, 강남 접근성은 물론 용산, CBD와의 접근성도 매우 뛰어나다고 생각했기 때문이다. 34평의 경우 분양가가 13억 6천만원이 된다. 일반분양 수익은 3,731억이다. 총 수익은 15,041억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.11이란 나름 괜찮은 비례율이 나온다. 물론 공사비가 증가하면 할수록 사업비는 증가하고 그에 따른 비례율을 높이기 위해 분양가도 같이 높아질 것으로 보인다. 노량진뉴타운의 배후지로 노량진뉴타운 대신 대방동으로 거주하는 사람들이 많아질 것으로 보인다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 8억 2천만원이라면 권리가액은 9억 1,020만원이다. 조합원 분양가가 11억 5,600만원이라면 분담금은 2억 4,980만원이다.