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안녕하세요. 이룸이입니다.
여의도에서 재건축 이야기가 한창 뜨겁지만, 그중에서도 상대적으로 조용하게, 그러나 단단하게 준비 중인 단지가 하나 있습니다.
바로 화랑아파트인데요.
이곳은 여의도에서 유일하게 소규모 재건축을 추진 중인 단지로, 다른 단지들과는 조금 다른 길을 걷고 있었습니다.
실제로 현장을 둘러보니 준비가 꽤 체계적다는 인상을 받았습니다.
오늘은 여의도 화랑 아파트 입지 분석과 현장분위기 정리해보도록 하겠습니다
입지
화랑아파트는 여의도 한강변 쪽, 여의도초등학교와 여의도여자고등학교 사이에 자리잡고 있다.
도보 1분 거리에 초등학교가 있고, 바로 옆에는 여고, 조금만 걸으면 중학교와 고등학교까지 모두 가까워 교육 여건이 뛰어나다는 평가를 받는다.
이 정도면 ‘초품아’ 단지라고 불러도 무리는 아니다.
한강공원과의 거리도 가까워 아침에 산책이나 자전거 타기에 적합하고,
여의도역, 샛강역, 여의나루역까지 도보 이동이 가능해 교통 접근성도 준수한 편이다.
단지
ㆍ세대수: 160세대
ㆍ준공: 1977년 12월 (약 49년차)
ㆍ총 3개 동, 계단식 구조
ㆍ용도지역: 제3종 일반주거지역 → 준주거지역 종상향 검토 중
시세
ㆍ전용 35평 기준 매매가 약 26.5억 (지분 약 16.2평)
ㆍ최근 실거래가: 2025년 9층 기준 22억 2,500만원
최근 거래 추이를 살펴보면, 소폭 조정 후 다시 반등하는 흐름이 관찰된다.
대지지분, 층수에 따라 가격 차이가 뚜렷하며, 재건축 기대감이 점차 반영되고 있는 모습이다.
현장분위기
단지는 계단식 구조로 되어 있으며, 총 3개 동 모두 남향 위주로 배치되어 있다.
단지 내 커뮤니티 공간은 거의 없지만, 외곽에 위치한 한강공원이나 학교 운동장이 주민들의 생활 커뮤니티 역할을 대신하고 있는 분위기다.
지상주차 방식이지만 평일 낮에도 주차공간이 여유 있었고, 여의도 내에서는 주차 스트레스가 적은 몇 안 되는 단지로 보인다.
재건축 추진 현황
화랑아파트는 여의도 내 유일하게 소규모 재건축을 추진 중인 단지다.
2024년 6월 기준으로 조합방식이 확정되었고, 정비업체와 설계사무소까지 지정이 완료된 상태다.
예상 건축계획에 따르면 최고 46층, 타워형 2개동으로 모든 세대가 한강 조망이 가능하도록 설계 중이다.
ㆍ기준 용적률: 230%
ㆍ상한 용적률: 399.9%
ㆍ예상 세대수: 243세대 (임대 20세대 포함)
펜트하우스와 사우나, 스크린골프 등 커뮤니티 시설도 포함되어 ‘작지만 고급스러운’ 단지를 목표로 하고 있다.
추가적인 정비 이슈
ㆍ준주거지역 종상향 가능성
ㆍ한강 조망 가능한 타워형 설계 (일조권 통과 전례 있음)
ㆍ여의도 대교아파트 통합심의 통과 → 화랑아파트에 긍정적 영향
ㆍ소규모 재건축 특성상 사업 속도가 빠름
ㆍ서울시와 공공시설 기부채납 협의 중
이처럼 여러 사안이 동시다발적으로 논의되고 있어, 향후 사업 추진 속도는 빠를 것으로 예상된다.
단지는 조용하고 정돈된 느낌이었다.
외벽 도색 상태가 양호하고 청소 상태도 깔끔했으며, 주민 연령대는 비교적 높은 편이었다.
하지만 재건축에 대한 기대감은 곳곳에서 감지되었고, 주변 중개업소들 또한 긍정적인 전망을 내놓고 있었다.
주관적 생각으로 대단지는 내부 갈등으로 진도가 잘 안 나가는데, 화랑처럼 소규모 단지는 빠르게 진행될 가능성이 높을듯 했다.
장점 정리
ㆍ여의도 내 유일한 소규모 재건축 단지
ㆍ초중고 모두 도보 통학 가능 (초품아 입지)
ㆍ한강공원까지 도보 3분
ㆍ소규모 단지지만 주차 여건 양호
ㆍ계단식 구조 → 층간소음 적음
ㆍ조합방식으로 재건축 추진 중
단점 정리
ㆍ세대 수가 적어 일반분양 수익성 한계
ㆍ학교 인근 위치로 인한 일조권 우려
ㆍ중층 이상 일부 세대는 원효대교 소음 가능성
ㆍ준주거 종상향 확정 전까지 사업 계획 불확실성 존재
마치며
오늘은 여의도 화랑 아파트의 입지와 재건축 추진 상황, 그리고 현장 분위기까지 정리해보았습니다.
소규모 단지임에도 불구하고 비교적 빠르게 재건축 절차를 밟아가고 있다는 점, 그리고 입지나 한강 조망이라는 요소에서 잠재 가치를 평가해볼 수 있었습니다.
실거주 목적이거나 중장기적인 시세 상승을 기대하는 수요층이라면 충분히 고려해볼 수 있는 단지라 생각됩니다.
이상, 이룸이의 여의도 화랑 아파트 임장 후기였습니다
