서울 동북권보다는 "노도강"이란 단어가 많이 알려져있다. 서울 25개 자치구 중 비교적 개발이 가장 덜 된 지역이고 지금도 이러한 이미지로 기억한다. 동북권은 생활권에 따라 동북1권, 2권으로 나뉜다고 하는데, 동북1권에는 중랑구, 동대문구, 광진구, 성동구이다. 동북2권은 노원구, 도봉구, 강북구, 성북구이다. 노도강은 서울에서 가장 일자리가 없으며 서울시생활권계획이 실행되기 전까지 가장 비싼 땅이던 상업지역과 준주거지역이 가장 적었다.

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그러나 현재 서울시생활권계획으로 과거에 비해 많이 변하고 있다. 오늘은 서울시가 찝어준 노도강 창동상계 광역중심지 개발에 대한 포스팅입니다.

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창동상계의 위상이 무섭게 상승하는데, 창동역 인근에 서울 최초의 K-POP 공연장인 "서울아레나"와 49층 랜드마크 건물인 "씨드큐브 창동"을 인허가했다. 2040서울시 계획에서 창동역을 강북의 강남역으로 만들기 위해 여러 역을 유치하기로 발표만 했다.(말만 듣고 투자하면 위험하다.) 창동상계를 더욱 알기 위해선 기억해야할 것이 3가지이다.

첫번째로 평당 2천만원도 안 되던 창동주공, 상계주공 등의 안전진단 통과가 왜 이렇게 잘 되는지 ? 두번째로 평당 1,500만원이던 창동주공, 상계주공이 계속 상승하고 있는데 앞으로의 여력이 얼마나 될 지 ? 마지막으로 창동주공 7개 단지, 상계주공 16개 단지 모두 재건축 사업성이 좋은지 ? 이다

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21년 9월 하계동 극동건영벽산과 상계주공 4단지 등이 재건축을 위한 예비안전진단을 통과했다. 특히, 극동건영벽산은 민간아파트이다. 이제 정권이 바뀌면 재건축이 다시 위축되고 재건축 분담금 때문에 시끄러웠던 곳이 노원구이다. 서민 아파트이고 가격이 저렴하여 외곽인 노원구로 오게되었는데 이곳의 재건축 아파트 분담금이 매우 높았기 때문이다.

노원구는 강남 인구 분산을 위해 아파트 수가 많지만 30년 이상 된 아파트들이 많기에 녹물, 주차 문제 등이 심하다. 그래서 재건축이 필수지만 몇몇 단지들을 제외하곤 아직 지지부진하다. 그래도 상계주공5단지는 신통기획 시범단지이다. 여기서 상계주공5단지를 먼저 시범단지로 잡는 이유는 "상계주공 5단지를 실험 모델"로 삼고 성공적으로 완성된다면 이후 상계와 창동 → 중계 → 하계 순으로 순차적으로 개발하기 위해서이다.

창동상계에 약점이던 일자리를 창출하기 위해 여러 개발을 밀어준다고 한다. 그리고 인구를 늘리기 위해 신축 아파트들을 공급한다고 한다. 그래서 "지구단위계획구역"으로 지정하였다. 지구단위계획구역으로 묶여있다는 것 자체가 곧 정부나 서울시가 침 발라놓은 땅이라는 것이다. 그 예시로 지구단위계획구역으로 묶인 상계주공 5단지와 하계 5단지가 재건축 사업이 진행되고 있다. 그 속에 포함되었던 포레나노원을 보면 역시 지구단위계획 구역에 지정된 곳이 개발이 어떻게든 이루어진다는 것이다.

지구단위계획구역이란 토지이용의 합리화와 기능 증진을 위해 지구단위계획을 수립한 곳이다. 개발이 필요한 곳에 세부적으로 관리하기 위해 지정한 구획정리계획이라고 보면 된다. 개발 압력이 높은 보통의 곳은 용도지역, 용도지구 등의 행위제한만으로 개발 효율성을 최대화할 수 없기에 지구단위계획구역으로 지정해 최대한의 효과를 내려 한다.

중랑천을 기준으로 도봉구 창동역세권과 노원구 노원 역세권으로 나뉜다. 기존에는 노원 역세권이 창동 역세권보다 용도가 좋은 땅이 많았다. 그러나 박원 순 전 서울시장이 강북 지역 거점개발사업을 실행하였다. 그래서 창동역세권의 상업지역이 늘어나고 존재하지 않던 준주거지역이 대규모로 지정되었다. 준공업지역도 용적률이 무려 400%까지 상향되어서 이렇게 땅의 가치가 높아지기에 창동 역세권이 가치가 빛나면서 창동주공이 상계주공의 시세를 따라잡고 있다.

서울 각지에는 공공기관 부지, 유휴부지, 전철 차량기지 등 저이용 부지들이 있다. 창동상계개발지에는 시립창동스포츠센터, 서울시설공단 공영주차장, 4호선 차량기지, 도봉운전면허시험장 부지를 활용하여 8만여개의 일자리를 창출하려 한다. 과거 강서구 마곡지구를 개발한 것과 비슷한 것이다.

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8만개 이상의 일자리는 서울 사람들 뿐만 아니라 경기 북부 주민들을 위한 것이며 덕분에 창동의 인구는 증가할 것으로 보인다. 대규모 일자리 창출은 고용 창출만 있는게 아니라 지역의 땅값을 올려준다. 과거 미사신도시는 아무것도 없었지만 미사신도시로 개발하면서 그 땅을 가진 토지주들은 졸부가 되었다.

주상복합 개발은 일반주거지역에서 할 수 없다. 복합사업을 하려면 상업지역, 준주거지역 이상이 되고 가끔씩 3종에서 일어나기도 한다. 복합기능을 확충하겠다는 것은 아파트나 지을 수 밖에 없는 저렴한 땅인 일반주거지역들을 상업지역, 준주거지역으로 용도 변경을 해준다는 것이다. 고밀도로 개발할 수 있는 땅이 많을수록 땅의 가치가 높다.

창동민자역사 사업을 정상화하기 위해 추진 중이다. 과거 수원, 의정부, 금정, 청량리 등을 가보면 역세권 근처는 모두 복합 개발로 주상복합들이나 백화점 등이 세워졌다. 실제로 환승+쇼핑 형식으로 복합개발하고 모두 GTX의 환승 역세권이라 창동도 GTX 복합환승센터로 개발될 것이다.

창동주공과 상계주공은 1980년대 지어진 택지개발지구 단지들이다. 30년이 넘으면서 재건축 연한에 다다르면서 서울시에서 관리방안을 체계적으로 마련하기 시작했다. 택지개발지구는 원래 마을이 아니던 곳을 택지개발을 통해 주거지를 형성한 곳이다.

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이런 곳은 재건축을 할 때 적극적으로 지원받을 수 있지만 서울시가 원하는 방향대로 설계해야한다. 대신, 규제완화와 다양한 인센티브를 받을 수 있고 여러 행정적 지원인 인허가, 준주거 상향 등을 받을 수 있다.