송파구는 잠실 엘스, 리센츠, 잠실주공, 장미, 잠실르엘, 레이크팰리스 등의 고급 아파트가 있으며 아직 개발 중인 마천거여뉴타운, 문정, 가락, 오금동 등이 있다. 송파구가 다시 토지허가거래제로 묶이면서 기존의 잠실, 신천동 일대보다 마천, 거여, 문정, 오금 등이 엄청난 타격을 맞았다.

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아직 기존의 가격을 완전히 회복하지 못한 상태인데, 토지허가거래제도라는 악랄한 법에 묶이기 때문이다. 사회주의 체제라 볼 수 있는 토지허가거래제는 투기를 막기 위해서라지만 소유주들의 자기재산처분권을 뺏는 행위이다. 그리고 이 토허제 때문에 문제가 되는 것이 올림픽선수촌아파트이다.

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오늘은 올림픽선수촌아파트 재건축 안전진단통과 미래 분담금 분석입니다.

올림픽선수촌아파트는 방이동 올림픽공원 바로 옆에 있는 초대단지 아파트로 대지면적만 무려 16만 평 이상의 대한민국 대표 아파트이자 과거 송파구 고급 아파트였다. 이제는 37년산이기에 새롭게 태어날 준비를 하고 있고 안전진단 통과 후 정비구역 지정 단계를 거치고 있다. 23년 신통기획 자문 방식으로 재건축을 추진하고 있으며 재건축 규모도 최초 계획보다 늘리고 임대주택 규모도 늘리는데, 무려 8,500세대나 되고 임대주택은 300세대로 가정하고 있다.

옆에 있는 단군 이래 최대 단지인 올림픽파크포레온에 비하면 세대수는 부족하지만, 용적률 260%까지 상향되고 기존 용적률이 137% 밖에 안되어 사업성이 뛰어나 대형평수를 가진 사람들이라면 분담금이 적게 낼 수 있는 매우 유망한 재건축 단지이다. 올림픽파크포레온은 12,000세대이긴 하지만 용적률이 높아 닭장이란 불명예를 안고 있지만 올림픽선수촌은 둔촌주공보다 대지면적이 넓어 쾌적하다.

올림픽선수촌아파트는 총 122개동, 5,540세대, 부지면적 200,665평, 풍부한 녹지, 파격적인 부채꼴 형태 배치의 특이한 아파트이다. 고급화 및 녹지 확충 전략을 이어가며 감이천, 방이천과 단지 맞은편과 뒷편에 각각 자리한 올림픽공원, 방이습지를 살려 자연친화적 단지를 만들려고 한다. 그리고 5호선, 9호선의 A급 노선들이 지나는 요충지고 방이동 학원가도 있어 매우 입지가 좋다. 그래도 아쉬운 것은 한강뷰가 아니라는 것이다.

올림픽선수촌아파트는 중앙상가, 하천, 공원 등 도합 200,665평으로 이루어지고 이 대단지 아파트에 도로, 공원, 단지 내 상가, 유치원 등이 생길 것으로 보인다. 하지만 재건축 과정에서 하천이나 상가 등은 현재 모습으로 그대로 존치될 것으로 보인다. 그러나 올림픽선수촌 부지가 성남시 수진동처럼 고도제한의 영향을 일부 받고 있고 이로 인해 용적률 300%까지는 어렵다고 보고 있다.

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구역면적 200,665평 중에서 기부채납 부지 15%로 가정하면, 30,099평이고 존치구역인 중앙상가와 하천 등의 부지는 17,224평이다. 기부채납의 경우 공원, 도로, 공공시설, 공공보행통로, 임대주택 등으로 지어지지만 올림픽선수촌의 경우 단지 북쪽에 비오톱지역 등이 있고 이를 제외해도 아파트 면적은 153,342평이다. 기존 용적률이 137%이므로 기존 연면적은 274,911평이고 용적률은 260%까지 가정하면 연면적은 521,729평이다.

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일반분양 면적은 기부채납 및 존치구역, 기존 연면적을 제외한 면적이기에 123,778평이다.

공사비는 강남3구의 상징적인 송파구의 초대단지 재건축이라 좋은 마감재를 사용한다고 가정하고 1평당 1,000만원으로 가정했다. 용적률 260%를 적용한 연면적에 부대복리시설 및 지하를 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 782,593평에 평당 1,000만원으로 계산하면 총 공사비는 78,259억이다. 기타사업비는 아직 극초기단계이기에 예상하기 어렵지만 예비비 및 금융비용, 정비기반 조성비, 조합운영비를 고려하여 14,000억으로 가정했다. 총 비용은 92,259억이다.

현재 올림픽선수촌아파트의 34평이 25억에 거래되었는데 평당 6,800~7,300만원 수준이다. 22년 18억대까지 떨어진 것이 다시 가격을 회복하고 전고점을 뚫고 나가기 시작했다.

공시지가를 살펴보면 32평이 12억 5천만원 수준인데, 이는 평당 3,900만원 수준이고 평균 공시지가는 약 4,500만원이다. 그래서 종전 자산평가액인 평당 5,400만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 14,845억이다.

가장 근처 분양했던 초 대단지는 올림픽파크포레온이고 84타입이 13억 수준이고 59타입이 9억이었다. 이는 평당 4천만원 수준인데 조합원 분양가는 앞으로 인플레이션으로 분양가가 상승한다고 가정하고 잠실권의 신축 아파트가 5,400만원 수준이라 평당 6,000만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양 수익은 164,947억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 4,515억이고 상가는 평당 3,000만원 수준으로 계산하면 상가 및 기존 존치구역 유지비용은 5,167억이다.

잠실권의 분양가가 32평이 21억이 넘는 수준이라 분양가 상승에 따른 일반분양가는 평당 7,000만원 수준으로 계산하였다. 일반분양 수익은 86,645억이고 총 수익은 261,274억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.13이다. 이는 용적률이 기존에 137%라 상승할 수 있는 연면적이 증가하기에 사업성이 높다. 일반분양가나 조합원 분양가도 꽤나 높게 잡았는데, 지금은 아니지만 미래의 분양가가 저정도까지 올라갈까봐 상당히 무서워진다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 25억이라면 권리가액은 28억 2,500만원이고 조합원 분양가가 20억 400만원이라면 8억 2,100만원을 환급받을 수 있다. 하지만 매우 넓은 단지이기에 그만큼 조합원수가 많아 진통이 클 것으로 보인다. 일단, 조합설립부터 난관일 것이고 각종 조합장 이슈 등도 예상되는데, 이는 대단지 재건축 구역에 모두 해당되는 것이고 이를 어떻게 헤쳐나갈지가 관건이다.