논현동은 대한민국 최고 비싼 곳이라 불리는 강남에 위치한다. 논현동은 강남역~신논현역을 지나 논현역과 신사역으로 이어지는 강남대로를 끼고 있고 논현동 가구거리로도 유명하다. 한국에서 유동인구가 가장 많은 곳이기에 유흥이나 미용실, 렌탈샵, 네일샵, 메이크업샵 등이 발달되어 있다. 원룸촌도 발달되어 있으나 고급진 빌라들도 많이 있고 상권이 발달되어 아파트들이 생각보다 많지는 않다.

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오늘은 강남 논현청학 재건축 조합설립인가 분담금 분석입니다.

논현동의 논현청학은 소규모정비사업인 소규모 재건축 가로주택정비사업으로 재건축 된다. 가로주택정비사업으로 진행된다면, 조합설립인가를 위해선 주민동의율 80%, 토지확보율 2/3이라는 극악의 난이도를 통과해야 하지만, 이곳에 사는 사람들은 오래 전부터 이 아파트를 소유하여 시세차익을 크게 얻었기에 재건축하여 새로운 아파트를 얻는 것이 더 이득이라 조합설립인가가 크게 어렵지 않게 되었다.

논현청학아파트는 A동(상업), B동, C동의 3개동으로 이루어져있으며 1976년에 완공되어 매우 오래된 아파트이다. 49년이나 된 아파트로 이제 새로 지어지지 않는다면, 사람이 살기가 힘들 정도로 노후화된 곳이다. 아직도 내부에 굴뚝이 있는데 중앙난방이기 때문이고 옥상에 빨래줄이 있을 정도로 21세기 강남에서 상상도 못 하는 경관을 보여주는 곳이다. 사실 서울에는 비용이나 반대 등으로 재건축을 하지 못해 중앙난방을 하는 곳이 많은데, 개그맨 김영철이 사는 청담동 현대아파트도 중앙난방이다.

논현청학아파트는 처음에 청담코오롱처럼 (주)히든하우스디앤씨에게 주택을 통매각하려 했으나 무산되었다. 현재는 GS건설에서 "자이엘라"라는 이름으로 재건축하려고 한다. 입지로는 압구정동이 근처에 있고 3호선 압구정역과 수인분당선 압구정로데오역의 역세권이다. 위례과천선 강남지선인 양재-압구정 노선이 국토부에서 공식화하여 이제 위례신사선 + 위례과천선의 더블역세권에 3호선, 수인분당선의 쿼드라역세권이 된다.

논현청학아파트는 상가 지분이 매우 큰 단지라 상가소유주들의 영향력이 매우 크다고 알려져있다. 그래서 사업진행시 수익률을 맞추기가 어려운데, 재건축할 때 상가소유주들의 동의 1/2를 받아야한다. 만약, 상가 소유주들의 반대가 거세지면 재건축 진행이 매우 골치아파진다. 그래도 해당 아파트의 용도구역은 3종이고 "노선상업용지"를 끼고 있어 용적률이 높게 올라간다고 한다.

논현청학의 세대수는 70세대이고 대지면적은 531평이고 용적률 산정 연면적이 1,026평이다. 용적률이 193%이고 3종으로 300%까지 용적률이 산정된다면 1,593평까지 늘어난다. 소규모 재건축이기에 임대주택을 빼고 아파트 일반분양과 조합원 분양만 가정했다.

강남 핵심지이기에 공사비는 평당 1,000만원 수준으로 계산했다. 기존 연면적에서 부대복리시설이나 지하층을 고려하여 연면적 × 1.5배를 했다. 총 공사비는 239억이 나온다. 기타사업비는 조합운영비, 금융비용, 철거비, 이자 등이 포함되며 100억으로 가정했다. 총 비용은 339억이다.

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현재 26평의 시세가 13~15억인데, 평당 5천~5,700만원 수준으로 거래되고 있다. 현재 해당 구역의 공시지가는 10억 8,500만원으로 평당 4천~4,500만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 5,000만원으로 가정하였고 총 종전자산평가액은 513억이다.

21년 완공된 삼성동 래미안라클래시는 34평이 36억인데 평당 1억 이상이다. 조합원 분양가는 7천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 718억이다. 상가 및 임대주택을 제외하고 일반분양으로 증가하는 면적은 567평이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 453억이다. 총 수익은 1,171억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.62라는 엄청난 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 12억이라면 권리가액이 19억 4,400만원이 나온다. 평당 7천으로 가정한 조합원 분양가 25평의 경우 분양가가 17억 5천만원이므로 분담금이 없고 오히려 2억 가까이를 환급받을 수도 있다. 하지만 임대주택이나 상가 동을 고려하지 않았기에 비례율은 지금보다 감소하는 것은 확실하다.