비아파트 시장을 되살리기 위해 오피스텔이나 빌라 등의 비아파트에 단기 최대 6년의 등록임대를 6월부터 도입하려 한다. 전세사기로 인해 피로 얼룩진 빌라 시장, 오피스텔 시장을 살리려는 의도이다. 이미 빌라시장은 폭망해서 신규 빌라 인허가가 굉장히 줄어들었고 아파트 또한 인허가가 엄청나게 감소하여 향후 공급부족이 예상되는 바이다.

오늘은 단기소형임대주택사업자 활용 다주택자 중과세 피하기에 대한 포스팅입니다.

적용기준은 건설형 공시가격 6억 이하, 주택면적 149㎡ 이하, 매입형 공시지가 수도권 4억원 이하, 비수도권 2억원 이하여야 한다. 단기등록임대사업자에 등록한다면 얻을 수 있는 혜택이 3가지이다. ⓐ 주택수 배제, ⓑ 양도소득세 중과배제, ⓒ 종합부동산세 중과배제의 혜택이다. 그런데 아파트는 해당되지 않으므로 주의해야 한다.

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그런데 전문가들은 현 주택 시장 상황을 볼 때 단기등록임대 정책이 즉각적으로 효과를 내기는 어렵다고 한다. 정부입장에선 시장을 살리겠다고 지금 비아파트는 전세사기 여파로 전세보단 월세로 들어가는 것을 선호한다. 중장기적으로 시장에 긍정효과를 낼 것이라는 말도 나오는데 단기등록임대 부활로 임대사업자들이 증가한다면 역세권 신축 비아파트의 수요가 증가할 수 있다고 보고 이로 인해 비아파트 인허가 및 착공증가로 이어져 전세사기로 위축된 비아파트 시장이 살아날 수 있다고도 말한다.

하지만 민주당에선 전세로 최대 10년 동안 살게 하겠다고 말하는데, 이렇게 된다면 전세는 종말하고 임차인을 구할 때도 "면접"을 볼 것이고 월세 폭등, 집값 폭등이 예상되는 바이다.

새롭게 부활된 6년짜리 단기임대주택 등록은 자동말소대상이 아니기에 임대주택 등록여부를 매우 신중하게 선택해야 한다. 단기임대주택을 등록함으로써 얻는 것은 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 거주주택 비과세, 양도소득세 중과 배제이다. 대신, 주요 의무사항이 있는데 바로 ⓐ 계약신고, ⓑ 보증보험 가입, ⓒ 임대의무기간 준수, ⓓ 임대료 증액 5% 제한이다.

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개인이 주택을 3채 이상 가지고 있더라도 과세표준이 12억원 이하라면 기본세율이 적용된다. 그런데 저렴한 집들을 가지고 있다면 굳이 등록할 필요가 없다. 또한, 실거주 의무 2년을 하지 않고 비과세가 가능한데, 과거 조정기간 때 매수하였다면 단기임대주택을 등록함으로써 혜택을 받을 수 있다. 만약, 내가 오피스텔이나 빌라 등을 들고 있다고 가정하고 거주주택 아파트를 팔아 비과세를 받고 싶다고 한다.

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근데 오피스텔이나 빌라는 요새 팔리지 않는다. 대신, 단기임대등록을 한다면 주택수에서 배제되어 등록 다음 날에 거주주택인 아파트를 팔아도 비과세가 적용된다.

새롭게 제정된 법이 있는데 바로 "조세특례제한법"이다. 어떤 세제 혜택을 특례 주는 것들을 묶어서 세제혜택을 주는 법이다. 이에 해당하는 것이 "인구감소지역주택 취득자 혜택"이다. 2가지 혜택을 주는 것이 양도소득세와 종합부동산세에 대한 것이다. 26년까지 인구감소지역에 매수해야하는데, 대신 기존에 갖고 있는 주택이랑 같은 지역에 적용되면 안 된다. 그리고 주택공시가격이 4억원 이하여야 한다.

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매수할 경우 1주택자가 인구감소지역 주택 취득시, 종합부동산세 혜택(1주택과 과세방식 적용), 양도세 중과배제이다.

임대주택에 대한 세제혜택을 받으려면 세무서나 지방자치단체에 등록해야 한다. 대신, 상생임대주택은 등록할 필요가 없다. 상생임대주택은 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 주택으로 임차인은 임대료 증액제한을 통해 주거안정을 보장받을 수 있다. 임대인은 양도소득세 혜택을 받는다.

요건으로는 직전임대차계약 요건, 상생임대차계약 요건을 충족해야 한다. 직전임대차계약 요건은 기존 임대차 계약이 종료하고 "나와 새롭게 임차인이 체결한 계약"을 말한다. 그 이후에 체결된 것이 상생임대차계약이다. 상생임대차계약은 임대차계약 작성 기간이 법에 명시되어 있는데 21.12.20~26.12.31까지이다. 그 동안 임대료 상승은 5%로 제한된다.

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상생임대주택을 통해 "거주요건 배제"가 적용되어 내가 살지 않아도 비과세를 받을 수 있다. 취득일 현재 조정대상지역이었다면 실거주 2년 + 보유 2년이라서 비과세가 어렵다. 그런데 상생임대주택 혜택을 받는다면 비거주 혜택을 통해 양도세 비과세가 가능하다.

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상생임대주택의 장점으로 거주주택 비과세 혜택도 있는데 다른 임대주택이 있어도 내가 살고 있다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있다.