토허제가 풀리고 35일 간 오버슈팅된 아파트들이 매우 많다. 특히, 송파구로 엘스, 리센츠, 파크리오와 같은 과거의 대단지들과 헬리오시티, 잠실주공 등이 있다. 이렇게 눌려있던 가격이 폭등하자 옆의 단지들도 덩달아 오르며 단 1달 간에 직장인 월급 10년 이상을 모아도 안 될 금액들이 올랐다. 하지만 이를 불평해서는 안 된다. 평범한 직장인들이 어떻게 강남을 가겠는가, 원래부터 강남3구는 비쌌고 여기에 못 들어가고 가격만 오른다고 비난하는 것이 이상하다.

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35일 간의 폭등에 오히려 토허제 구역을 더 늘리게 됨으로 서울시 시장은 사과를 하고 마무리되었다. 하지만 이젠 강남 3구 뿐만 아니라 성동구, 마포구까지 토허제 지정을 검토한다고 한다. 토허제 해지가 올린 공이 어마무시한 사태를 만들어 낸 것이다. 오늘은 성동구 옥수동 극동그린 리모델링 추진 재건축 사업성 분석입니다.

옥수동은 금호역과 옥수역을 중심으로 하여 중대형 구축 및 준신축 아파트로 이루어져있다. 옥수동 자체가 뒷구정동이라 불리는 만큼 한강뷰에 입지도 좋아 가격이 비싼 편이다. 최근 옥수파크힐스아파트 25평이 17억 5,000만원에 거래되어 신고가를 써내려 옥수동의 입지가 얼마나 좋은지 증명했다. 옥수동은 성수동, 용산 한남동, 중구, 강남이 동서남북으로 접해있어 GBD, CBD로 이동하기 편하다.

과거엔 사실 옥수동은 구릉과 언덕이 많아 서울의 대표적인 달동네였다. 가파르고 구불구불한 골목길에 허름한 노후주거지로 이루어져있었는데 지금은 아파트 밭인 옥수동을 보면 정말 입지 좋은 곳은 언젠가는 개발될 수 있다고 증명했다.

옥수 극동그린도 사실 수직증축에 대한 리모델링 추진하고 있고 1,032세대까지 신축하여 132세대를 신축 분양한다고 한다. 만약, 재건축이 된다면 얼마나 사업성을 가지고 분담금을 낼 지 한번 분석해보았다.

극동그린은 1997년 입주한 아파트로 아직 재건축 연한 30년이 안되는 아파트로 총 583세대에, 용적률이 무려 291%라 용적률 300%까지도 절대 사업성이 안 나와 400%까지 나와야 재건축이 가능하다. 그래서 리모델링 수직증축을 추진하고 있는 것이다. 투자가치로는 매력적이지 않을 수 있지만 매봉산이 연결되어 숲세권, 홈플러스 등이 가까운 좋은 상권, 한강뷰에 한남동, 성수동이 보이는 곳이다. 단점은 역시 옥수동에서도 유명한 경사와 주차문제이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 지하 및 부대복리시설을 고려하여 400%의 연면적에 1.5배를 더 곱했다. 총 공사비는 32,058평 × 900만원으로 2,885억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용 등으로 800억을 가정했다. 총 비용은 3,685억이다.

현재 평당 3,900~4,300만원 수준이다. 공시지가는 34평이 9억 3,400만원으로 2,700만원~3,000만원이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 3,500만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 3,600만원 × 16,738평이므로 6,025억이다.

근처 옥수동 대장 옥수파크힐스는 평당 6,300만원 이상이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정했다. 조합원 면적이 16,738평이므로 조합원 분양 수익은 7,029억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 94억이고 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 90억이다.

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일반분양 면적이 5,343평이고 평당 5,300만원으로 가정하면 34평 일반분양가는 18억 200만원이다. 일반분양 수익은 2,832억이다. 총 수익은 10,045억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05로 준수하다. 만약, 종상향만 된다면 옥수동은 일반분양에선 무조건 큰 수익을 얻을 수 있기에 재건축만 된다면 완판은 확정이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 12억이라면 비례율을 적용한 권리가액은 12억 6천만원이다. 조합원 분양가가 15억이라면 분담금은 2억 4천만원이 나온다.