부동산 판에서 "화가"란 것은 재개발 요건에 충족되어 보이는 구역들을 마치 그림 그리듯이 초기 재개발 지역을 선동하는 무리라고 한다. 화가들이 예쁘게 그린 재개발 구역들은 실제로 다른 사업들이 추진되기도 하는데 역세권 고밀도 개발로 지정되었거나 가로주택정비사업, 도시재생사업들이 진행 중인 곳도 있다. 그들은 단톡방에서 다른 유형의 사업을 반대하고 재개발 동의서를 찍는 것이 최고라 말한다.

재개발 정비구역이 지정되기 전에 지분쪼개기를 하여 재개발 물건을 받을 조건이 되지도 않는데 사람들을 속이고 파는 경우도 있다. 오늘은 재개발 투기주의 지분쪼개기 및 사기행위에 대한 포스팅입니다.

비밀정보, 재개발을 할 지도 모른다는 소문을 좋아하는 대중들은 엄청난 도시계획을 가지고 있는 고수들이 단톡방에 존재한다고 생각한다. 어쩌다 투기세력들이 우연히 그린 초기 재개발 지역에서 권력자도 이곳만큼은 재개발을 한번 해볼까 마음먹으면 운 좋게 재개발이 될 수 있다. 그러나 우리가 접하는 정보는 가공된 것들이 많은데, 유튜브나 뉴스, 신문기사도 가공된 것이다.

대중들은 특정 정보를 접한 순간 정보를 가공하는 사람들의 논리에 사로잡힌다. 가공된 정보는 단순히 참고용이고 결코 신뢰해서는 안 된다. 기억의 오류나 주관의 개입이 있을 수 있고 지극히 특정한 목적에 좌우되는 자료를 만드는 일도 많다. 대중들은 TV에만 나오면 실력자라고 생각하지만 반은 맞을 수 있고 반은 틀릴 수 있다.

실력이 있어서 캐스팅이 된 사람도 있지만 돈을 주고 출연해서 명성을 얻는 사람들도 많기에 인플루언서도 조작 가능할 수 있다는 것이다. 인플루언서의 명성으로 오르는 매물들은 매수하는 것은 무조건 생각을 더 해봐야한다. 처음에는 선동으로 돈을 벌지만 몰래 폭탄을 터뜨리고 자신은 도망갈 수 있기 때문이다. 그러나 일단 이런 세력질은 법적으로 막을 순 없다.

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정부나 지자체에선 근처 현수막만 거는 것 밖에 없어 살아남기 위해선 스스로 알아야한다. 대중은 가공된 정보에 현혹되어 피 같은 내 돈을 잃게 되는 것이다.

소수의 부자는 누군가에 의해서 가공된 뉴스가 아니라 가공되기 전 순수한 정보(출저가 명확한 정보와 정보의 원문)을 판단의 근거로 삼는다. 이들은 도시계획 원문을 세세하게 분석하고 이슈가 있기 전 거품이 없는 상태의 매물을 선점한다. 특히, 역세권 개발 소식 전에 상업지역이 될 땅을 미리 선점하는 스타벅스는 땅 장사를 잘 하는 곳이다.

오세훈 시장이 취임하고 마치 인플루언서들은 오세훈 시장이 모든 것을 풀어줄 것인것 마냥 이야기를 퍼뜨리고 다녔다. 하지만 오세훈 시장은 신속통합에 의한 민간재개발만 관심 있었을 뿐이지, 도시재생 사업지나 특별경관지구, 역사 보전지역 개발은 관심이 없었다. 그러나 이런 것도 마치 재개발하는 듯이 퍼뜨리고 다니는 사람들이 있었다.

보통 사람들은 도시재생사업지나 역사문화환경보전지역에도 재개발 공모가 가능하지만, 관계부서나 국토부, 문화재청 등과 사전협의를 거치는 것을 모르고 신통지 후보지에 선정되는 것 자체가 토지허가거래제에 포함되는 것을 초기에는 모르던 사람들이 있었다.

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현혹하는 이야기가 많이 흘러나오겠지만 불나방처럼 달려들면 안된다. 특히, 대통령 선거, 서울시장 선거와 같은 중요한 이벤트가 등장하면 출저를 알 수 없는 뇌피셜이나 허위정보가 계속 퍼지게 된다. 마치 테마주에 투자하는 것처럼 부동산 매물을 매수하면 큰 돈을 잃을 수 있기에 "도시계획 원문을 판단하여 권력자의 진심을 꿰뚫어야 한다."

가공한 정보가 아니라 도시계획의 원문을 해석해야 단기간에 수익을 올릴 수 있는 것이 부동산 투자다. 그렇지만 투기행위가 존재한다. 기획부동산의 지분쪼개기가 그 대표적이다.

기획부동산이 개발제한구역 내에 임야 등 개발가능성이 낮은 토지를 헐값에 매수하여 지분을 쪼개어 해당 구역에 땅이 있다면 아파트 1채를 가질 수 있다고 달콤한 말로 속이는 것이다.

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비슷한 지분쪼개기로 재개발 구역 내 도로를 쪼개어 파는 것이다. 개발 지역 내에 지분을 나누어 입주권 등을 다수 확보하는 투기 방식으로 보통 1,000㎡로 하여 쪼개기가 이루어진다. 그 이유는 LH의 대토보상 기준이 1,000㎡ 이상이기 때문이다. 과거 LH직원이 공공사업으로 1,000㎡ 이상 토지가 수용될 경우 토지주에게 아파트 입주권을 주는 제도를 입법예고하였다. 그때 토지분할을 통해 토지보상비와 수억의 시세차익을 챙기게 되었다.

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헷갈릴 수 있는게 있다. 바로 "권리산정기준일"인데, 재개발과 재건축 등의 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 기준일이다. 권리산정기준일 이후 단독주택이나 다가구주택을 허물고 지분을 쪼개면 아파트 입주권을 받을 수 없다. 지분쪼개기 방법으로는 필지분할, 단독 및 다가구주택을 허물고 다세대주택으로 전환, 토지와 건물을 분할하여 소유, 다세대주택을 포함한 공동주택을 전환하는 것이다.

중요한 것은 토지를 소유한 사람들은 반드시 1필지를 가지고, 면적이 90㎡ 이상, 지목 및 현황이 "도로"가 아니어야 하고 사업시행인가 고시일로부터 공사완료까지 반드시 "무주택자"여야하는데, "매수자 + 매도자" 모두 무주택자여야 한다.