<미국 3월 주택가격 10년 전 대비 최대폭 하락>

미국 3월 주택가격이 큰 폭의 하락세를 보였습니다. 

10년전인 2012년 이후 전년 동기 대비 최대폭 하락을 기록한 것입니다. 

특히 펜데믹 이후 과열되었던 도시를 중심으로 하락률이 높으며 매물 감소폭도 급등하고 있습니다. 

또한 부동산 플랫폼 레드핀 조사 결과에 따르면 올해 3월 거래가 된 주택 7개 중 1개 (13.5%)는 매수자가 구입 한 가격보다 낮은 가격에 판매가 되고 있다고 합니다. 

[REDFIN - 3월 판매 투자자 손실] 

대부분의 투자자들은 아직까지는 이익을 보고 있으나 그 이익이 줄어들었으며, 또한 집을 사고 나서 수리비, 대출 이자나 각종 세금 등을 감안했을 때는 수익이 났다라고 확신할 수는 없습니다. 

미국의 평균 30년 고정 모기지 금리는 6.39%로 상당히 높은 고금리로 인하여 주택 구매 수요가 둔화되고 판매 가격 하락으로 이어지고 있는 추세입니다. 

또한 임대료 시장도 3월에 연간으로 하락세 전환이 되었습니다. 

3월 미국 임대료 중간값은 전년대비 0.4% 하락하여 3년만에 처음으로 하락을 맞이하였으며 이러한 추세는 대도시에서 더 큰 폭의 하락을 보이고 있습니다. 

아래 케이스-쉴러 미국 주택가격지수 (연간) 자료에 따르면 미국은 현재 12개월째 주택 가격이 빠지고 있는 것(올해 4월 추정)으로 보여지며, 올해 3월 임대료도 하락하고 있는 모습이 나오고 있는 것입니다.  

[Trading Economics, Case-Shiller 주택가격지수 (연간)]

이렇게 주택 가격이 하락을 하고, 임대 시장도 안좋아 지면 바로 문제가 될 부분은 모기지 채권 부실화 입니다. 

모기지 신청건수가 올 초에 20년만에 최저를 기록한 상황이고, 집값 하락을 맞이하여 이미 작년 말 기준 미국 집값 총액이 2조 3천억 달러가 줄어들었습니다. 

총액이 작년 말 기준으로 약 3000조원 넘게 줄어든 것인데, 고점 대비 4.9%가 하락한 수치이며, 이는 2008년 서브프라임 사태 때 5.8%의 하락률을 기록한 것과 1% 차이도 나지 않고 있습니다.

올해 하락폭이 점점 커지고 있는 모습이고, 임대 시장까지 무너지면서 서브프라임 때를 넘어서는 최대 하락폭을 기록할 수도 있어 보입니다. 

미국의 은행 개인 저축이 급락하고 MMF로 자금이 급격히 늘어나고 있는 상황에서 부동산 침체까지 본격적으로 진행되고 있기 때문에, 올해 초 붉어졌던 은행의 부실이 다시 진행이 될 가능성이 있으며, 한번 더 은행 문제가 터지게 되면 그때는 시장에 공포 심리가 돌면서 더이상 돌이킬 수 없는 상황이 될 것으로 보여집니다.  

 그 시점이 정말 얼마 남지 않은 것 같습니다.