토허제가 풀리고 강남 3구를 중심으로 폭등했다. 과거 22년도 폭락을 생각하면 언제 그랬냐고 한 듯이 말이다. 어느 순간 대중들은 하락론에 빠지고 투자는 죄악시되고 힘들 때 일수록 소비는 줄이고 노동이 중요하고 저축은 미덕이 된다. 패배주의, 무기력함에 빠지고 20~30대는 활력을 잃고 연애도 결혼도 포기하고 있다. 비슷한 시기가 있었다. 그땐 08년도 리먼브라더스 사태가 발생했을 때인데, 위기가 고조되고 금리 인상이 되고 구조조정이 한창이었다.

그 당시 조선족 주거지역이고 집창촌이었던 청량리와 신길동에 투자한 사람들은 부자가 되었다. 남들이 꺼리는 입지라도 수익을 낼 수 있는 곳이 있고 확신이 있다면 반드시 투자해야한다.

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오늘은 혼란의 부동산 시장 미래를 예측하여 돈 되는 거점개발지 찾기에 대한 포스팅입니다.

일반적으로 금리가 올라도 대부분의 일반인에게는 문제가 없다. 그러나 발등에 불 떨어진 사람은 나 같은 다주택자인데, 다주택자도 대출이 많이 없으면 상관 없지만 역전세가 뜨면 골치가 아프다. 이들은 집을 매수할 때 은행과 전세금을 통해 매수한다. 만약, 주택 5채 있는 사람은 한 두채를 제외하고 나머지를 던진다면, 강남의 입지 좋은 신축을 남기고 입지가 안 좋은 곳을 던진다.​

부동산 시장을 리드하는 것은 정부(국토교통부, 서울시)라고 말한다. 만약, GTX가 취소된다면 어떻게 되고 신통기획이 백지화된다면 어떻게 될 까 ? 올랐던 시세들이 다시 원래대로 돌아오는 것이다. 그렇기에 정부가 관심을 두는 땅, 실제로 예산이 투입되는 땅, 도시계획에 따라 행정적 지원인 인허가가 쉽게 나오는 땅이 중요하다. 이런 곳에 투자한다면 현금 회수가 빠른 편이다. 당연히, 입지 좋은 곳이 최고이지만 그곳에 가려면 엄청난 돈이 필요하다.

부자들은 확장성이 있는 거점개발지롤 투자한다. 거점개발지는 서울시생활권계획에 따라 개발될 거점이라 한다. 서울 25개 자치구에는 3도심 7광역을 중심으로 무수히 많은 지역 지구 거점개발사업지들이 있다. "거점개발지"는 서울시에서 최우선으로 개발하겠다고 찜해둔 곳이다. 하지만 계획으로 끝나는 경우도 많기에 공부를 해야한다.

"삼성-잠실, 청량리 역세권, 왕십리 역세권, 마곡지구, 창동-상계, 상암-수색, 여의도"개발이 대표적 거점개발의 땅이다. 서울시는 거점을 개발할 때 소규모라도 일자리를 만들고 이들이 먹고 살 수 있도록 상권을 개발하고 이들을 위한 신규 노선을 세팅하고 마지막으로 주거지를 마련해준다. 비슷한게 강서구 마곡이다.

왕십리뉴타운 같은 곳은 이미 갖추어질 것이 다 갖추어져 확장성이 없다. 돈을 벌려면 확장성이 있는 거점개발지를 보아야한다. 대표적으로 확장성이 있는 곳은 아직 개발할 곳이 많은 영등포구나 강동구, 동작구 등이 있다. 대표적으로 영등포구의 신길뉴타운은 아직 개발에 방해되는 자연적인 방해물이나 인공적인 방해물이 있다. 이 방해물들이 사라지고 개발지가 되어 하나로 연결되면 대박이 터지는 것이다. 하지만 상권이 강한 지역은 재개발이 힘드니 조심해야한다.

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서울의 핵심지역은 신고가를 찍고 과거 하락기에 많이 떨어졌던 각 구의 대장아파트들은 다시 22년도 가격 이전으로 회복하고 있다. 좋은 매물은 결국 하락장에도 가격이 떨어지지 않는 편이다. 안 좋은 매물은 늘 좋은 매물이 올라줘야 키맞춤을 하면서 따라가기에 상승기도 가장 늦게 오르고 하락기가 되면 가장 먼저 떨어진다. 결국, 좋은 매물은 하락기에 주워야하고 오늘이 가장 저렴한 것이다.

부동산 투자의 끝판왕은 "건축"이라 한다. 주택 투자부터 상가, 토지, 건물 투자까지 하고 나면 결국 건축이 가장 많이 남는 장사기 때문이다. 건축으로 돈을 벌려면 분양을 많이 할 수 있는 땅이 좋다. 상업지역처럼 용적률이 좋아 넓게 지을 수 있는 땅이 가장 좋다. 지금처럼 경제 위기가 발생하면 정부는 건설경기를 활성화해야 한다.

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문재인 정부 때는 서울 전 지역에 신규 민간 아파트 공급이 적었다. 반면, 임대주택, 도시형생활주택, 청년 주택 같은 것을 역세권에 많이 공급했다. 물론 지금 그곳에 투자한 사람들은 물렸다. 하지만 정부의 정책을 빠르게 알아차리고 치고 빠진 사람들은 돈을 벌었다. 이들은 역세권에 준주거지역인 곳에 고밀도로 청년들이나 저소득자를 위한 주거지를 공급해줄 것을 알고 그곳의 땅에 투자하거나 싼 값에 분양받아 판 사람들이다.

자녀를 둔 학부모들이 가장 싫어하는 땅은 흙수저들에게 기회의 땅이 되기도 한다. 빨간벽돌건물이 있는 곳이나 집창촌 근처 땅이 대표적이다. 천호 역세권도 과거 성매매 집결지였고 청량리도 마찬가지였다. 역세권 상권 개발의 흐름과 집창촌을 없애겠다는 의지 덕에 지금은 왕성하게 개발한다. 공무원들은 일을 혁신적으로 하지 않는다. 어차피 들어오는 돈이 똑같으니 하나의 성공사례가 있다면 복사 붙여넣기한다.

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투자자들은 제2의 용산, 천호동, 청량리, 미아리 등을 찾아다닌다. 비슷한 사례로 수원 역세권 집창촌도 있다. 수원역푸르지오 자이라는 신축 아파트가 들어오고 그곳에 사는 부모들이 계속 민원을 넣어 이 곳에 집창촌을 없애고 상권이나 교육시설을 들어오도록 하게 만든다. 전화업무 받는 공무원들은 힘들지만 수원시는 큰 그림을 그릴 수 있다.

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민원이 쌓일 대로 쌓이면 집창촌을 철거할 명분이 생기고 공권력을 동원할 수 있다. 그리고 이는 청량리 역세권, 천호 역세권, 신월곡1구역, 영등포 역세권에서도 똑같이 일어난 곳이다.

우리나라에서 땅투기나 아파트 투자를 제일 잘하는 곳은 LH이다. 왜냐하면, 어디서 미리 개발할 것을 알고 있기 때문이다. 원래 미리 정보를 알고 있어도 절대로 말하면 안 되고 그곳에 투자하면 당연히 깜빵에 간다. 하지만 우리나라가 어떤 나라인가, 투기든 뭐든 해서라도 돈을 버는 것이 중요하고 사람들이 아무리 욕해도 LH를 들어가지 못한 사람들이 오히려 패배자라고 말하고 있다.

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한남뉴타운은 누구나 엄청 좋은 입지이고 큰 돈을 벌 것이라 알고 있다. 하지만 LH나 SH가 관심을 갖는 공공재개발 구역도 돈이 된다. 대한민국 최상위 포식자인 국토교통부가 노리는 땅을 우리는 하이에나처럼 찾아다녀야 돈을 벌 수 있다. 그렇게 LH 뒷꽁무니를 따라다니다 보면 큰 돈을 못 벌더라도 중박 이상은 칠 수 있는 것이다.