상도15구역이 얼마 전 정비구역지정이 되었다. 따끈따끈하게 며칠 전 있었던 일이며 상도 14, 15구역이 같이 정비구역지정고시를 내렸다고 한다. 해당 구역은 동작구에서 1년 10개월 동안 정비구역으로 지정하기 위해 준비하던 곳으로 세대수는 무려 4천세대 정도라 한다.

작년부터 정비구역 지정 임박이란 말만 나왔지만 작년엔 이루어지지 않았고 올해 4월 드디어 지정되었다. 오늘은 상도15구역 정비구역 지정완료 사업성 분담금 분석입니다.

상도동은 흑석동 배후에 위치한 동네로 7호선이 지난다. 7호선은 강남에 환승 없이 갈 수 있는 몇 안되는 A급노선이며, 숭실대학교가 근처에 있다. 사당동과 이름이 비슷한데, 사당동, 상도동, 신당동이 가장 헷갈리는 편이다. 상도동은 동작구 한가운데 있고 서울 중심부에 딱 위치하고 면적도 사당동 다음으로 동작구에서 넓다.

숭실대와 특수학교가 있지만 특이하게 고등학교가 하나도 없다. 고등학교는 근처 대방동에 위치한 영등포고(대방동은 동작구다) 아니면 성남고로 배정받는다. 여학생은 수도여자고등학교 또는 숭의여자고등학교로 배정받는 편이다. 상도동이 언덕이 많은 곳이라 이 동네 거주하는 학생들은 산 같은 언덕을 넘으며, 버스나 지하철을 많이 이용한다.

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상도동에 래미안 상도, 힐스테이트 상도 센트럴파크, 상도 프레스티지, 동작센트럴자이, 힐스테이트 장승배기역 등이 건설되며 동네가 점점 더 좋아지고 있다. 그 중 상도3동이 바로 상도15구역이란 이름으로 재개발이 확정되어 아파트가 지어질 곳이다. 상도4동은 "쓰레기산"이라 불리는 "새싹마을 달동네"가 형성되었지만 현재 철거 중이다. 상도4동도 상도14구역과 상도15구역에 포함된다.

상도14구역, 15구역은 상도3동, 4동에 위치하며 반지하주택이나 좁은 골목 등으로 재개발이 시급한 곳이다. 동작구에 따르면 빌라촌으로 구성된 저층 노후 주거단지의 경사를 없애려한다. 생각보다 동작구가 경사가 많은 곳이 많아 테라스하우스, 연도형 상가 등 다양한 시설이 어우러게 만든다. 흑석동도 과거 우범지역에서 입지가 좋아 이젠 준반포급으로 컸고 상도동도 교통이 좋아 신축 아파트들이 생긴다면 분명 인기가 많을 곳이다.

상도15구역은 상도푸르지오 옆이며 상도14구역은 상도초등학교를 안고 있는 초품아이다. 해당 구역 근처에는 모아타운도 있어 헷갈릴 수 있다. 상도14구역과 15구역은 모두 신통지이기에 실거주가 필수적이다. 다만, 모아타운인 상도 279일원과 상도242구역은 갭투자가 가능하다. 대신, 상도14구역은 종교시설이 있는 단점이 있다.

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상도15구역은 구역면적이 141,000㎡(42,727평)이며 조합원 수가 무려 2,200명 수준이다. 사업구역이 확대되면서 3,500세대 이상의 대규모 아파트가 건설되는데 서울에서 이 정도 공급이면 엄청난 공급이다. 물론 둔촌동 올림픽파크포레온이나 헬리오시티, 올림픽선수촌 같은 아파트와 비교하면 아니지만 유의미한 수의 공급이다.

상도15구역은 강남, 용산, 영등포, 여의도 등과 가까운 지리적 장점을 가지고 있어 동작구를 대표하는 새로운 "랜드마크"를 목표로 한다. 하지만 갈현 재개발 구역이나 대조 재개발 구역, 북아현뉴타운처럼 이렇게 정비면적이 큰 곳은 반드시 크고 작은 문제가 발생하는 바이다. 그걸 어떻게 잘 해결하고 매꿔나가는지가 앞으로 주시해야할 사항들이다.

상도15구역은 사업성 보정계수를 적용받아 조합원 1인당 평균 3천만원이 감소하는 것으로 예상된다. 최고 35층, 3,200세대(임대 500세대)가 공급되는데 일반분양되는 세대수가 증가하여 분담금이 몇 천만원 감소할 것으로 기대하고 있다. 상도15구역은 상도로와 국사봉 사이에 위치한 노후 저층 주거지로 22년 12월 신통기획 2차 후보지로 선정되어 활기를 띄기 시작했다.

2030 서울시 도시, 주거환경 정비기본계획의 사업성 보정계수가 1.77이라는 높은 수치를 적용되는데 용적률이 20%에서 35% 이상 상향되었기 때문이다. 대신, 임대 주택이 증가하였다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했고 해당 구역은 빌라 및 아파트, 다가구주택 등으로 이루어져있어 평균 용적률을 계산하기 매우 어렵다. 다가구주택의 감정평가하는 방법은 원가법이고 빌라는 거래사례비교법을 통해 보정계수를 적용한다. 이번에는 평균 용적률을 180% 정도로 가정하고 계산하였다. 해당 정비면적이 42,727평이므로 180%를 적용한 연면적은 76,708평이고 2종일반주거지역으로 용적률을 적용하면 250%까지 상향된다.

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그리고 인센티브 상향을 가정하여 280%로 적용하면 연면적은 119,635평까지 상향된다. 여기에 임대주택 15%를 적용하면 17,945평이고 상가를 3천평으로 가정하면 일반분양 면적은 21,982평이 된다. 그리고 지하 및 부대복리시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 적용하여 공사비를 적용하면 총 공사비는 15,253억이다.

현재 근처 빌라는 4억 이상으로 매물이 많이 올라와있다. 12평 정도의 대지지분을 가진 빌라가 4억 정도이다. 3,000~4,200만원 수준으로 거래되고 있다. 해당 빌라의 경우 공시지가는 1억 8천만원 수준이고 보정계수를 1.8까지 잡는다면 3억 3,120만원으로 감정평가액을 측정받을 수 있다.

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상도15구역의 종전자산평가액은 계산하기 편하게 평당 2,500만원 수준으로 계산하면 총 감정평가액은 19,177억이다.

일반분양 면적은 21,982평이고 24년 분양한 상도 푸르지오클라베뉴 34평이 12억 8,700만원으로 거래되므로 평당 3,500~3,800만원 수준이다. 그래서 일반분양가는 평당 3,400만원으로 잡고 계산하면 일반분양 수익은 7,474억이다.

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조합원 분양가는 평당 3,000만원을 가정하고 계산하면 조합원 분양수익은 23,012억이다. 임대주택은 평당 1천만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,794억이고 상가는 평당 2,000만원으로 계산하면 상가수익은 600억이다. 총 수익은 32,880억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.91이 나온다. 아까 나온 빌라의 감정평가액이 3억 3,120만원이므로 비례율을 적용한다면 권리가액은 3억 133만원이다. 조합원 분양가가 7억 5천만원이라면 분담금은 4억 4,867만원이다. 이는 대지지분이 넓으면 넓을수록 분담금이 줄어들고 일반분양 수익과 조합원 분양수익이 증가하고 공사비 및 기타사업비가 줄어든다면 비례율이 증가해 분담금은 줄어들 수 있다.