토지허가거래제가 풀린 이후 서울 강남 3구의 상급지들이 불장을 맞이했다. 그리고 그 불장은 다른 근처 신축 대단지까지 퍼져 전국에서 서울에서만 후끈후끈한 불장이 진행되었다. 그런데 고삐 풀린 망아지처럼 너무 올라가서 정부에선 심각성을 느끼고 다시 토지허가거래제도를 재지정했다. 거기에는 기존에 포함되지 않던 곳까지 토허제로 지정되어 오히려 더 울상인 곳이 있다. 대표적으로 서울 송파구 가락, 문정, 거여, 마천 등이 있다.

​

이렇게 서울 강남3구가 다시 토허제로 묶여버리면 거래가 위축되어 시세상승은 어렵고 매물도 다시 하락하기 시작했다. 수혜를 보는 곳은 기존의 상급지인 성동구, 마포구, 강동구의 신축이다. 특히, 둔촌동 올림픽파크포레온은 25평이 21억까지 거래가 되어 평당 거의 1억 수준이 되었다. 올림픽파크포레온은 평당 8천만원 수준까지 올랐는데 과거 분양가 13억일 때와 비교하면 정말 천지개벽했다.

​

하지만 이렇게 계속 가격이 오른다면 해당 지역들도 토허제에 묶일 위험이 있다. 오늘은 토허제 수혜지 강동구 둔촌동 모아타운 올림픽파크포레온에 대한 분석입니다.

성동구의 고가 아파트로는 유명한 갤러리아포레, 트리마제, 아크로서울포레스트, 아크로서울 등이 있다. 대부분이 성수동에 위치하며 성수동은 토지허가거래제도 안에 포함되어 실거주 2년이 필수이고 워낙 고가라 사실상 현금이 많지 않은 이상 성수동 아파트 매수는 불가능하다. 성수전략정비지구는 빌라가 20억 대로 앞으로 새롭게 아파트로 태어난다면 2호선 역세권에다 한강뷰가 바로 앞에 있어 현재 있는 아파트보다 더 비싸질 것이다.

성수전략지구는 총 4개로 나뉘어졌고 24년 10월 기준으로 1~4지구 모두 토지허가거래구역이고 해당 사업은 강변북로 위로 덮개공원이 설치되고 뚝섬로에서 한강까지 이어지는 광폭의 선형공원 및 공공보행통로가 만들어진다. 다음으로 비싼 동네는 응봉동, 옥수동이나 행당동이다. 옥수동은 뒷구정동이라 불리며 e편한세상옥수파크힐스나 래미안옥수리버젠이 22억 이상으로 거래되었다.

행당동에는 라체르보푸르지오써밋이 59타입이 분양가가 14억이라 인기리에 완판되었다. 행당동의 서울숲리버뷰자이도 23억 이상이고 서울숲더샵도 20억 대의 매물들이다. 이렇게 성동구는 왕십리동의 텐즈힐, 행당동, 응봉동, 성수동의 신축 아파트를 중심으로 신고가를 이어가고 있다.

특히, 마포자이힐스테이트라첼스는 33평의 입주권이 22억이라 평당 7,000만원 이상이고 앞으로 더 상승할 것으로 보인다.

과거의 둔촌주공이고 현재의 올림픽파크포레온은 재건축 될 때까지 정말 탈도 많고 말도 많았다. 엄청난 세대수를 공급하는 만큼 그 안에 사람들도 다양했다. 그 안에서 얼마나 암투가 있었는지는 알 수 없지만 재건축, 재개발은 정말 어렵다. 사람들의 모든 의견을 맞출 수도 없고 어떤 사람은 이익을 얻지만 어떤 사람은 손해볼 수도 있다. 다행히 단군 이래 최대의 재건축 단지인 둔촌주공은 12,000세대가 들어오는 엄청난 입주장에도 불구하고 전세시장도 크게 흔들리지 않고 대규모 공급에도 시세는 눌리지 않는 것을 보여준다.

이는 서울 내 공급이 아직도 부족한 것을 보여주고 사람들이 곧 죽어도 빌라보단 신축, 그리고 신축 아파트를 선호하는 모습을 보여준다. 게다가 상급지의 신축 아파트는 앞으로도 계속 승승장구해 나갈 것으로 보이는데 앞으로 인허가 물량이 매우 적어 공급량이 크게 감소하기 때문이다. 25평이 무려 21억인데, 평당가는 8,400만원 수준이고 34평이 27억이라 8천만원 수준이라 천지개벽 수준이다. 근처 포레스트서한도 분양가가 12억인데도 완판이다.

서울시의 좋은 아파트들은 대게 재건축이나 재개발로 탄생하였다. 과거의 흑석뉴타운도 그렇고 청량리뉴타운이나 강남, 서초의 비싼 아파트들도 그렇다. 어디든 입지가 좋다면 사람들이 근처 신축처럼 우리도 새로운 아파트에 살고 싶다고 의견을 모을 것이고 그 의견이 힘을 가져 재건축 및 재개발이 진행되는 것이다. 대한민국 최상의 입지인 압구정동이나 잠실, 반포, 청담동, 목동 등도 아직은 재건축이 진행되지는 않지만 언젠가 진행되고 지금의 시세의 2배 가까이 되는 고급 아파트로 탄생할 것이 분명하다.

하지만 구역이 넓고 그 안의 토지등소유자가 많은 곳이라면 개발이 어렵다. 대조1구역이나 북아현뉴타운, 상도동 재개발, 사당동 재개발, 청량리 뉴타운 등이 그 예이다. 전농동 같은 경우는 반대하는 비대위 중 하나가 병원이었다고 하는데 이 사람이 자기에게 돌아오는 보상을 최대한 늘리기 위해 반대를 주도했고 그에 혹한 사람들이 그의 편을 들어 반대가 더 많아져 구역지정이 어려워졌다.

올림픽파크포레온 근처 둔촌동 모아타운 같은 경우는 이제 3구역은 조합설립총회가 예정되어있고 2구역도 5월에 총회를 개최하고 1구역도 6월 조합총회의 개최를 목표로 하고 있다. 무려 P가 3억 이상이 오른 곳인데, 올림픽파크포레온이 잘 나가면 잘 나갈수록 해당 구역의 입지적 위상은 더욱 상승한다.

하지만 이 구역도 문제가 많았다고 한다. 강성 반대자들이 보상을 최대로 받기 위해 허위사실 유포로 중도자들을 흔들어 놓았다. 그래서 해당 PM사에선 손 놓고 볼 수 없어 고소하는 강경 수단을 내세웠다. 그렇게 반대자들과 찬성자들의 갈등이 첨예하여 1년 만에 구역해지의 위기를 맞았으나 반대자들을 제척하고 다행히 전 구역 조합설립을 하고 다음 단계를 진행하려 한다.

다음 단계로는 시공사 선정, 감정평가액 측정, 매도청구, 사업시행인가 및 관리처분인가가 끝난 후 이주 및 철거가 남아있다. 면목동이 모아타운으로 새로운 아파트가 지어지는 새로운 사례가 있고 해당 구역도 올림픽파크포레온에 힘입어 새 아파트로 공급될 가능성이 매우 높아졌다. 비례율도 평균 1 이상이라 빌라의 공시지가가 1억 5천만원이라면 보통 보정률이 2이므로 감정평가액은 3억 정도이다. 비례율이 1.2이라면 권리가액은 3억 6천만원으로 껑충 뛰기에 분담금이 줄어든다.

이미 정비구역 지정과 조합설립이 완료되고 통합심의, 사업시행인가 순이라 매우 빠르다. 이제 곧 감정평가액 발표와 시공사 선정이 진행될 예정이다. 둔촌동은 5, 9호선 더블역세권에다 송파구와 바로 옆에 붙어있으며 신축 대단지 아파트가 부족하기에 1천 세대 이상의 둔촌동 모아타운은 향후 올림픽파크포레온 다음으로 가장 비싼 아파트가 될 것이고 이는 공급이 부족한 향후에 한 줄기 빛이다.